 |
Перспективы и механизм развития ипотеки в Иркутской области
|
|
|
|
До 2009 года – ипотечное кредитование готового жилья (вторичный рынок).
С 2009 года – ипотечное кредитование строительства доступного жилья (эконом-класса).
Кризис – время строить доступное жильё
Проблемы жилищного рынка:
- Изменение спроса;
- Сегмент жилья бизнес-класса исчерпал себя;
- Жильё покупает средний класс не для инвестиционных целей, а для себя;
- Падение доверия населения.
«Доступное жильё – это возможность семьи со средним доходом приобрести себе квартиру (дом)»
Доступное жильё – это:
- Доступный ипотечный кредит по ставке не выше 11% годовых;
- Справедливая цена квадратного метра (эконом-класс);
- Гарантия надёжности застройщика.
Подходы к достижению цели:
I. Традиционный подход: цена складывается из пожеланий строителей
(себестоимость + маржа строителей), не учитывает платежеспособность населения.
II. Подход в рамках программы «Доступное жильё» показывает, по какой цене население может купить жильё.
Цена определяется исходя из двух параметров:
- Средняя заработная плата;
- Максимальный размер платежа по ипотечному кредиту.
Исходя из возможностей населения формируется социальный заказ на строительство доступного жилья.
Задачей Иркутского регионального жилищного агентства является:
Создание рынка доступного жилья на основе социального заказа.
Порог доступности для г. Иркутска
Исходные данные – Семья – 3 человека (2 работающих)
Средняя заработная плата – 23 100 рублей
Ипотечный кредит (15 лет) – 11% годовых
Цена квартиры 54 кв.м. = 1 742 тыс. рублей.
Цена кв. метра (порог доступности) = 32,2 тыс. рублей
Ёмкость рынка (г. Иркутск): 30% семей имеют финансовую возможность
приобрести доступное жильё - это 60 тыс. семей г. Иркутска.
|
|
|
Прогноз социального заказа 10-15 тысяч квартир.
Необходимо построить 10-15 тыс. не «коробок», а комфортных домов.
Такой объем жилья требует:
- комплексного подхода (транспортные развязки, обеспеченность детскими садами, школами, больницами, магазинами);
- участия муниципалитетов;
- контроля Правительства Иркутской области.
Важно - ответственность муниципалитетов.
Риски реализации проекта:
- Негативное в перспективе отношение Покупателя в связи с кризисом –по сохранению уровня текущей финансовой стабильности, по сохранению рабочего места;
- Печальный опыт «обманутых» дольщиков;
- Излишний бюрократизм на всех этапах согласования стройки;
- Несогласованность на уровне власти при составлении технических планов.
Эффект от реализации проекта:
- Удовлетворение существующего спроса на самое необходимое – жильё;
- Мультипликативный эффект от вложения в стройку;
- Налоговые отчисления, снижение инфляции в Иркутской области;
- Привлечение инвестиций в Иркутскую область;
- Улучшение качества жизни в Иркутской области.
Рекомендации Правительства Иркутской области:
Координация работы с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ОАО «АИЖК»), Фондом содействия развитию жилищного строительства, Фондом содействия реформированию ЖКХ, муниципальными образованиями, градообразующими и крупными региональными предприятиями по вопросам реализации программ доступного жилья.
Создание для населения регионального информационно-консультационного центра по программе доступного жилья.
Формирование социального заказа исходя из возможностей населения, усиление информационно-просветительской работы среди населения по вопросам реализации программы.
Организация работы по формированию рынка доступного жилья на территории муниципальных образований Иркутской области (исполнение социального и государственного заказа).
|
|
|
Заключение
Кризис, вызванный невозвратом ипотечных кредитов в США, отразился на всех участниках ипотечного рынка. В Иркутске лидеры рынка постепенно сворачивают свои программы. Многие банки уже в конце ноября 2007 года прекратили выдачу жилищных ссуд. По официальной версии, «Сбербанк» ограничил выдачу кредитов в связи с возросшим объемом спроса со стороны клиентов, что сказалось на увеличении объемов выдач в несколько раз. С учетом имеющихся нормативов и плановых лимитов выдач банк вынужден был ограничивать возросшие в разы объемы кредитования.
По оценкам аналитиков, до конца года ставки по ипотечным кредитам могут прибавить в среднем еще на 1-2% годовых. «Кризис подорвал доверие инвесторов к определенным пулам ипотечных ценных бумаг. В этой ситуации инвесторы требуют дополнительную компенсацию за повышенный риск. Банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Поэтому многим банкам сейчас просто неоткуда взять денег на продолжение тех темпов выдачи ипотечных займов, которые были взяты ими ранее. По его мнению, удорожание средств для банков затянулось надолго. Западные банки продолжают сообщать об убытках, инвесторы по-прежнему не склонны покупать ценные бумаги. Это состояние может продлиться до сентября», - говорит Денис Иютин. По словам Михаила Бусыгина, члена правления Городского ипотечного банка, банк с сентября 2007 г. трижды корректировал свои ставки. «Мы выделили сегмент, который нам наиболее интересен, - с первоначальным взносом от 35% - и сохраняем ставки для таких клиентов оптимальными. Для всех остальных ставки несколько выше», - сказал он.
Помимо повышения процентных ставок все участники рынка повысили требования к заемщикам. В последние полтора года мы наблюдали тенденцию, когда ипотека становилась все более доступной и целиком ориентированной на клиента. Требования андеррайтинга (проверка платежеспособности клиента) были существенно снижены. Обычные прежде 30% первоначального взноса в 2007 году были заменены на 10% и даже 0. Либеральность в способах подтверждения доходов заемщика доходила до абсурда, платежеспособность заемщика проверялась устно по звонку руководителя на место работы клиента. Сейчас кредиторы ужесточили требования к клиентам.
|
|
|
Если раньше ряд банков выдавал кредиты без справки о доходах, то теперь это непременное требование. Банки также ввели меру перечисления займа на счет клиента, только после того как покупатель квартиры получит право собственности на нее, раньше средства займа перечисляли сразу после сдачи документов в Регистрационную палату. Кроме того, многие банки повысили единовременную комиссию при открытии счета. В итоге взять ипотеку в Удмуртии на покупку или строительство жилья можно только под 13-15% годовых, при условии дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей.
Портрет идеального заемщика выглядит следующим образом. Семейная пара в возрасте от 27 до 35 лет. С детьми. Работают по найму в крупной компании. Стаж по последнему месту работы - год и более. Доход подтвержден официально. Структура дохода - регулярные ежемесячные выплаты, размер которых не имеет сильных колебаний. Имеют одно и более высших образований. Имеют положительную кредитную историю (текущих обязательств нет). Имеют в активах недвижимость, автомобиль, денежные накопления. Подтвержденный официальный доход не менее 30 тысяч рублей.
По мнению экспертов, под такие параметры подпадает всего 1% из всех нуждающихся в ипотечном займе. Несмотря на обещания правительства разобраться в ситуации, пока намечается лишь устойчивая тенденция к повышению процентных ставок. Участники рынка констатируют, что не ожидали такого развития событий вплоть до президентских выборов. В итоге сейчас Правительство РФ оказалось в неловком положении, программа «Доступное жилье» не реализует возложенные на нее задачи. По прогнозам аналитиков, ситуация на рынке ипотечного кредитования может усугубиться в связи с негативными событиями на мировых фондовых рынках. Нестабильная ситуация на фондовом рынке может привести к выводу денежной массы и переводу ее в менее рисковые активы - недвижимость. В результате устойчивого спроса цены на недвижимость могут подняться.
|
|
|
В заключении следует отметить, что ипотечное кредитование в России рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях.
Для абсолютного большинства рядовых граждан России ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса.
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.
1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3 процента размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома.
В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшала положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:
|
|
|
постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
сохранить и расширить рабочие места;
повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.
3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
отсутствие вторичного рынка закладных.
4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.
Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях
Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.
Основной акцент государственной экономической политики должен быть сделан на формировании условий для повышения уровня доходов населения и долю их сбережений.
Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только для повышения уровня доходов населения и долю их сбережений и улучшение жилищных условий граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
Изучение и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитования в России:
1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
4) налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
6) формирование механизмов социальной зашиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
8) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
9) разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы россиян и развития ипотечного кредитования.
Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные институты, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран.
Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Список используемой литературы
1. http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
2. http://ikstate.ru/2007/03/28/17386.html
3. http://www.afina-pallada.ru/articles/view/929
4. http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
5. http://www.g2p.ru/publications/index.php?opn=38060
6. www.akm.ru
7. www.ipoteka.ru
8. www.newipoteka.ru/ipoteka/history
9. www.sib.sbrf.ru
10. Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации:http://www.rusipoteka.ru/person.htm
11. Ассоциация региональных банков "Россия", Банковское обозрение № 10/2006.
12. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2006. - N 4. - С.42-48.
13. Афанаскин Ю. Ипотека в разных измерениях / Афанаскин Ю., Веселов А. // Эксперт - Сибирь. - 2005. - N 5. - С.8-10.
14. Аюшева С. Почему буксует ипотека //Газета "эж-Юрист". - № 26. – 2 июля 2008, с. 6
15. Банковское обозрение № 10/2007, Ипотека и жилищный ступор, Банковский форум данные опроса банкиров, проведенного Ассоциацией "Россия"
16. Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. - 2005. - 22 ноября. - С.7.
17. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2005. № 11, с. 23-25.
18. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2006. - N 6. - С.51-55.
19. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.//Эксперт. - №12. – 2005, с. 35-40.
20. Головина О.Л. Ипотека в России. – М.: Юристъ, 2005. – 525с.
21. Гражданский процессуальный кодекс РФ
22. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2006. – 227с.
23. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. – Калининград: Янтарная сказка, 2005. – 117с.
24. Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финанс. - 2006. - N 4. - С.14-20.
25. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения//Финансы. – 2007 г. - №6. - с.17-30.
26. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. - 2006. - N 8. - С.38-43.
27. Зиннуров А., Жилье должно стать доступнее/ национальные проекты в действие, "Слава труду" №194 от 28.12.2006 г.
28. Инструкция ЦБ РФ от 16.01.2004г. № 110-И "Об обязательных нормативах банка"
29. Ипотека нам поможет? // Экономика и жизнь. - 2006. - Июль (N 29). - С.3.
30. Ким Л.Г. Экономическое содержание и перспективы современной жилищной системы // Научный журнал Российского Государственного педагогического университета им. А.И. Герцена, выпуск «Аспирантские тетради» Спб., 2007.-№ 16 (40)-С. 117-119.
31. Кобылкина И. В ипотеку берут не каждого // Труд-7. - 2005. - 10 февраля. - С.11.
32. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. – М.: Дашков и К, 2005. – 120с.
33. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. – М.: Макс Пресс, 2006. – 212с.
34. Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финанс. - 2006. - N 25. - С.20-21.
35. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. 2005. N 1 (40), с. 154-166.
36. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. - 2005. - N 9. - С.67-73.
37. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО. - 2006. - N 12. - С.127-137.
38. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. - 2005. - N 9. - С.115-132.
39. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. - 2006. - N 12. - С.67-69.
40. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2005. - N 4. - С.22-30.
41. Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение. - № 4. – 2006, с. 10-12.
42. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // М.: Банковское дело. 2008 г., №3, с. 34-39.
43. Миронов А. М. Ипотечное кредитование: много денег мало жилья //Свое дело. - № 5. - 2008, с. 11-15.
44. Москалева Л. Особенности ипотечного кредитования в Сибири // Эпиграф. - 2006. - 14 июня. - С.10.
45. Нечаев С. Ипотечные риски //Квадратный метр, 01 июня 2007, с. 4-6.
46. Нормативно-справочная система "Гарант"
47. Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития//Деньги и кредит. - № 10. – 2007, с. 24-29.
48. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России./Под ред. Н.Н.Рогожиной.– М.: Фонд "Институт экономики города", 2008. – 128 с.
49. Орлова Н. Ипотека может подталкивать рост цен на жилье //Финансовые известия. – 27 февраля 2006, с. 2-4.
50. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сиб. финанс. школа. - 2006. - N 3. - С.105-108.
51. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. - № 3. – 2007, с. 57-62.
52. Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей"
53. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005. – 207 с.
54. Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. – СПб.: Политехника, 2005. – 92с.
55. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка//Рынок ценных бумаг.- 2008.- № 4 (235).-с.28-30.
56. Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2006. – 160с.
57. Скогорева А., Ипотека поднимает цену, цена поднимает ипотеку: Банковское обозрение № 6/2007 г.
58. Столярова, А. В. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации /А. В. Столярова. //Юрист. -2007. - № 6. - С. 47 – 53.
59. Федеральный закон "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
60. Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах".
61. Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г.
62. Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации".
63. Федеральный Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
64. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг"
65. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
66. Хандруев А., Билет на ипотеку, Прямые инвестиции, № 12/2007 г.
67. Хандруев А., Недоступное жилье, Прямые инвестиции, № 11/2007 г.
68. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2005. № 5. с. 20.
69. Шехова А. Много, дешево, надолго // Финанс. – 2006. – N 4. – С.76-79.
70. Шехова А. Оборот ипотеки в природе // Финанс. - 2006. - N 7. - С.90-94.
71. Эпштейн А. О соотношении коммерческой, государственной и муниципальной ипотеки на современном этапе // Муницип. власть. - 2005. - N 6. - С.88-89.
[1] Карпинская В., "Медвежий угол", Прямые инВЕСТИции № 8/2007
[2] Гражданский процессуальный кодекс РФ
[3] Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг"
[4] Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
[5] Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах"
[6] Федеральный Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
[7] ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 30 ноября 2005 г. N 16/26-ЗС ОБ ОБЛАСТНОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЕ "РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2005 - 2010 ГОДЫ"
|
|
|
