 |
Формирование выводов осуществлялось на профессиональном мнении Ревизора, основанном на имеющемся у него опыте и знаниях; при исследовании полученной
|
|
|
|
ЖСК 1030
ОТЧЕТ РЕВИЗОРА
Жилищно-строительного кооператива 1030
за 2016 год.
Ревизор: Гусева Елена Алексеевна
Дата начала ревизии: 01.03.2017
Дата окончания ревизии: 31.03.2017
Санкт-Петербург
Оглавление
1.Вводная часть.......................................................................................................... 3
1.1 Информация об объекте ревизии и ревизоре.................................................... 3
1.2 Основания, обстоятельства и цели проведения ревизии................................. 3
1.3 Используемые материалы................................................................................... 3
1.4 Методика ревизии............................................................................................... 4
1.5 Объекты ревизии................................................................................................. 4
1.6 Органы управления ЖСК в отчетном периоде................................................. 4
2. Результаты ревизии................................................................................................ 5
2.1 Соответствие деятельности правления Уставу и ЖК РФ................................ 5
2.2 Судебные производства и проверки контролирующих органов.................... 5
2.3 Ведение бухгалтерского учета........................................................................... 5
2.4 Анализ финансово-хозяйственной деятельности............................................. 5
3. Итоговые выводы Ревизора................................................................................. 8
1.1 Информация об объекте ревизии и Ревизоре.
Жилищно-строительный кооператив 1030 (далее - ЖСК) является некоммерческой организацией, созданной на основании Устава, место нахождения: РФ, г. Санкт-Петербург, ул. Будапештская д.106, к.2, литер Б.
Ревизор: Гусева Е.А. - избрана решением общего собрания членов ЖСК
от 08.05.2015 г. и, согласно Устава, является органом контроля ЖСК.
1.2 Основания, обстоятельства и цели проведения ревизии.
|
|
|
Ревизор ЖСК, руководствуясь Жилищным кодексом РФ и Уставом ЖСК, провела
ревизию финансово-хозяйственной деятельности ЖСК за период с 1 января 2016 г. по
31 декабря 2016г. (далее — отчетный период), с целью объективной и независимой
проверки деятельности ЖСК, ее оценки, выдачи заключения об исполнении сметы доходов и расходов ЖСК за 2016г. и размерах обязательных платежей.
При проведении ревизии документы были предоставлены не в полном объёме.
Документы предоставлялись по мере запросов частично, не был обеспечен полный доступ к финансовой, бухгалтерской, хозяйственной и прочей документации ЖСК. Данные,
приведенные в отчете Ревизора, основаны на основе предоставленной информации.
Ревизором рассмотрены следующие вопросы и задачи:
1. Соответствует ли действительности отраженный в бухгалтерской отчетности
приход и расход денежных средств на расчетный счет ЖСК за период с 01.01.2016 по
31.12.2016 года.
2. С какими организациями ЖСК работало за период с 01.01.2016 по 31.12.2016
года на договорной основе. В каком объеме и на какую сумму эти организации
предоставили собственникам ЖСК услуги, связанные с содержанием жилых и
нежилых помещений, за отчетный период.
3. Проверка обоснованности тарифов, выставляемых ЖСК для оплаты услуг, связанных с содержанием квартир и общего имущества дома, а также коммунальных услуг за отчетный период.
4. Проверка ведения документации, бухгалтерской и налоговой отчетности ЖСК
на соответствие законодательству РФ.
5. Проверка целевого расходования денежных средств собственников ЖСК.
6. Соответствует ли деятельность органов управления ЖСК требованиям
законодательства.
1.3 Используемые материалы.
договоры;
акты выполненных работ;
ведомость исполнения сметы;
регистры бухгалтерского учета;
бухгалтерская отчетность;
материалы по судебным искам;
|
|
|
распечатки начисления услуг из ВЦКП;
прочие необходимые документы.
Замечание Ревизора: к договору об управлении МКД не были представлены Приложения 1,2,3,4, к актам на услуги ООО «Ист» не были представлены первичные документы.
Не были представлены материалы по всем судебным искам. Не представлены документы по начислению зарплаты. Игнорируется учетная политика ЖСК.
1.4 Методика ревизии.
Ревизия проведена в пределах, имеющихся у Ревизора познаний в области
инженерии, экономики, финансов и юриспруденции.
Для обоснования своих выводов в процессе ревизии был проведен комплекс
процедур по сбору, изучению, оценке информации, содержащейся в предоставленных
материалах. Указанные процедуры проводились с использованием следующих методов
получения доказательств: опроса, нормативной проверки, документального контроля,
прослеживания, сопоставления, пересчета и аналитических процедур. Ревизия проведена
на выборочной основе.
Формирование выводов осуществлялось на профессиональном мнении Ревизора, основанном на имеющемся у него опыте и знаниях; при исследовании полученной
в процессе ревизии доказательной информации применялись принципы независимости и объективности.
Поскольку не все пользователи настоящего отчета имеют специальное
образование, для лучшего его понимания дальнейший текст отчета написан без
излишнего употребления специальной бухгалтерской, юридической и технической
терминологии, что не влияет на суть сделанных проверяющим выводов.
1.5 Объекты ревизии
1. Деятельность правления ЖСК.
2. Исполнение договора об управлении многоквартирным домом.
3. Ведение бухгалтерского и налогового учета.
4. Хозяйственное управление.
5. Ведение финансово-хозяйственной деятельности.
6. Анализ годового отчета.
1.6 Органы управления ЖСК в отчетном периоде:
Состав правления: председатель ЖСК 1030 Хмелевский А.Б.
ООО «Управляющая компания «Ист» по Договору об управлении многоквартирным домом от 01.05.2015 г. (далее: ООО «УК Ист» договор об управлении МКД)
Ответственность за ведение бухгалтерского учета в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 была возложена в соответствии с Договором об управлении МКД на ООО «УК Ист»
|
|
|
- Результаты ревизии
2.1 Соответствие деятельности правления Уставу и ЖК РФ.
В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир). Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом. Такая ситуация возможна в случае, если в, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО. Именно такой договор (на 5 лет) и был заключен, а затем утвержден на общем собрании ЖСК 1030.
В 2016 году ООО «УК «Ист» в лице генерального директора Глазкова С.Д. исполняло управление МКД на основании Договора от 01.05.2015 года, подписанного во исполнение решения общего собрания собственников от 08.04.2015 г. председателем ЖСК 1030 Хмелевским А.Б.
Ревизор рекомендует: пересмотреть договор управления, т. к. договор в нынешнем виде приводит к злоупотреблениям и бесконтрольности ООО «УК Ист», избавляя её от ответственности.
2.2 Судебные производства.
В 2016 году состоялось судебное разбирательство по иску собственников 33 кв. Суд признал ЖСК виновным и обязал выплатить ЖСК 233 081 руб. Эта сумма также включена в АУР.
Рекомендации Ревизора: суд признал виновным ЖСК, как юридическое лицо, но собственники имеют право знать, кто конкретно виноват в доведении дела до суда, ведь сумма непосредственного ущерба в два раза меньше взысканной суммы.
В 2016 г. закончилось судебное разбирательство с незаконно-созданной ТСН.
|
|
|
2.3 Ведение бухгалтерского учета.
Ведение бухгалтерского учета осуществляется в электронном виде в программе
1С, при этом используется специализированное программное обеспечение.
Ведение бухгалтерского учета подтверждено составляемыми формами
отчетности, а также электронной базой. Часть операций бухучета проводится при отсутствии первичных документов.
Бухгалтерский учет ведется не в соответствии с Учетной политикой, принятой в ЖСК.
Ревизор рекомендует: вести бухгалтерский учет в соответствии с Законом о бухучете № 402-ФЗ и Учетной политикой, принятой в ЖСК.
2.4 Анализ финансово-хозяйственной деятельности
2.4.1. Жилищные услуги
Финансово-хозяйственная деятельность ЖСК по оказанию жилищных услуг должна вестись в соответствии с договором об управлении с ООО «УК Ист». Помимо договора об управлении существует ещё один договор № 1030 от 01.06.2016 между ЖСК 1030 и ООО «Ист», который подписан со стороны ЖСК Глазковым С.Д., действующим на основании Договора управления (Заказчик) и со стороны ООО «Ист» заместителем генерального директора Даутовым Т.М. (Исполнитель). Однако, с 01.01.2016 года заключено дополнительное соглашение № 1 к этому договору, и в этом соглашении со стороны ЖСК (Заказчик) уже стоит подпись Хмелевского, а со стороны ООО «Ист» (Исполнитель) -Глазкова. В последующих доп. соглашениях, в которых предметом является цена договора, происходит аналогичное действие.
Замечание Ревизора: ООО «УК «Ист» и ООО «Ист» - разные юридические лица. Председатель ЖСК Хмелевский А.Б. уполномочен подписывать документы с ООО «УК «Ист» на основании договора управления.
Все акты по техническому обслуживанию дома между ЖСК 1030 и ООО «Ист» подписаны Хмелевским А.Б. Кроме техобслуживания в актах почти в каждом месяце указаны другие услуги, например: проведение собрания собственников в 2016 г, оценённое в 23 000 руб (никаких подтверждающих документов нет), изготовление информационных стендов 14700 руб (нет сметы) и не понятно, почему они изготовлены за отдельную плату, а не в рамках договора, штраф ГЖИ-6000 руб, прочие работы, относящиеся к текущему ремонту и не имеющие подтверждающих документов на общую сумму 97 197 руб.
Замечания Ревизора: все работы и услуги, не относящиеся к техническому обслуживанию дома, должны быть перенесены на соответствующие статьи, ремонтные работы должны быть подтверждены договорами подрядов, изготовление информационных стендов не должно оплачиваться отдельно.
Общая сумма, перечисленная ООО «Ист» составила 2 554 480,80 руб. Доход по соответствующим статьям сметы (за техобслуживание) составил 2 361 563 руб. Перерасход по смете составил 192 917,80 руб.
|
|
|
Не имея никаких оснований, без утверждения на общем собрании, ООО «Ист» перевело 180 000 руб со счета ЖСК на свой счет, увеличив тариф по статье АУР с 1,76 руб/кв.м (зарплата председателя) до 4,72 руб.
Замечания Ревизора: ООО «УК Ист» не имела права самостоятельно изменять тариф АУР, такого права не имеет и председатель ЖСК, следовательно, 180 000 руб ООО «Ист» обязано вернуть на счет ЖСК. Все услуги, не входящие в техобслуживание дома по договору, должны быть исключены из этих актов.
У ЖСК Договор с ООО «УК Ист» «Об управлении», п.3.1.8 обязывает УК Ист вести бухгалтерский учет и согласно п 4.2 договора плата ЖСК УК «Ист» составляла на момент подписания договора 15057 руб, что соответствует тарифу 1,18 руб/кв.м. В связи с изменением тарифов с 01.07.2017 г, было подписано доп. соглашение об увеличении тарифов до 2.29 руб/кв.м, что составило 29 221,32 руб в месяц. Общая сумма по договору управления составила 265684,02 руб за год. Вся сумма в полном объеме перечислена ООО «УК Ист».
По статье «текущий ремонт» доходная часть сметы составила 834 796,08 руб с учетом увеличения тарифа с 01.07.2016 с 5,08/кв.м до 5,84 руб/кв.м. Расходы составили 1 469 110,30 руб. Все работы оформлены по договорм подряда. Перерасход по смете составил 634 314,22 руб.
Замечания Ревизора: по утверждению председателя ЖСК Хмелевского А.Б. часть работ была сделана сверх сметы вынужденно, т. к. в противном случае, ЖСК был бы оштрафован ГЖИ на 300 000 руб. При этом ревизору не были представлены материалы по проведению предварительной конкурентной проработки по выбору подрядчика для определения наиболее приемлемых финансовых и эксплуатационных условий. Договоры на ремонты на значительные суммы были единолично подписаны председателем ЖСК Хмелевским А.Б.
У ЖСК есть отдельные договоры на обслуживание ПЗУ, общедомовых приборов, газового оборудования и с ВЦКП. По всем этим договорам обнаружено недоначисление, т. е. по квитанциям начисляется меньшая сумма, чем должна быть по расчету.
Рекомендации Ревизора: необходимо установить тариф расчетным путем в соответствии с суммой договоров.
2.4.2 Расчеты по коммунальным платежам.
Несмотря на п.3.1.3 договора об управлении, ООО «УК Ист» не предоставляет собственникам коммунальные услуги. Их предоставляют ресурсоснабжающие организации: ТГК-1, Водоканал, ПСК. Ежемесячно эти организации выставляют счета ЖСК в соответствии с потребленными ресурсами, которые ЖСК обязано оплатить. (В доме установлены общедомовые счетчики). Эти суммы должны быть распределены между собственниками с учетом показаний квартирных счетчиков (у кого они есть) и теми, у кого они отсутствуют. Это как раз обязанность УК. Однако в ходе проверки было обнаружено, что имело место недоначисление по ХВ (Водоканалу) - 113 756,43 руб, по отоплению и ГВ (ТГК-1) - 77 472,08 руб.
Рекомендации Ревизора: ООО «УК Ист» обязано разобраться в несоответствии показаний общедомовых счетчиков и суммарными показаниями квартирных счетчиков. УК Ист обязано осуществлять проверку квартирных счетчиков не реже одного раза в год, а также выявлять количество проживающих в квартирах без счетчиков.
Общая задолженность ЖСК поставщикам на 01.01.2017 года составила 3 137 326,49 руб, из неё основная доля приходится на ТГК-1 и составляет 2 809 338,39 руб, предположительно за 9 месяцев (акта сверки на 01.01.2017 предоставлено не было). В то же время задолженность ЖСК ООО «Ист» составляет 0.00 руб, а переплата ООО «УК Ист» составляет 824 руб.
Задолженность жильцов на 01.01.2017, с учетом долга предыдущих лет, составила 1 864 230 руб., что на 437 153,9 руб больше, чем на 01.01.2016г.
Вывод Ревизора: ООО «УК ИСТ» распределяет оплаты поставщикам услуг исключительно в пользу ООО «Ист». Собственники, не имеющие долгов по счетам, фактически являются должниками ТГК-1.
Рекомендации Ревизора: принять решение на общем собрании о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями, обязать ООО «УК Ист» платить поставщикам пропорционально суммам, полученным от жильцов. Усилить работу по взысканию задолженности с собственников.
Остаток средств на расчетном счете на 01.01.2017г составил 393 443,93 руб
Прибыль, полученная от результатов внереализационных доходов составила 69 848,46 руб (Ростелеком-38205 руб, ФГУП Радио-8843,46 руб, Интерзет -22800 руб)
Начислены пени 17421 руб.
Зарплата председателя за год - 261 951 руб (без удержания НДФЛ)
Вывод Ревизора: на 01.01.2017 года имеется кредиторская задолженность 3 137 326 руб (пассив), задолженность собственников 1 864 384 руб, денежные средства на р/сч - 393443 руб, задолженность арендаторов 8 181 (общая сумма 2 266 008- актив). Перерасход по смете с учетом недоначисления коммунальных платежей (убыток) составил 874 567 руб.
Итоговые выводы Ревизора.
Ревизор предлагает Общему собранию членов ЖСК считать финансово-хозяйственную деятельность ЖСК за 2016 год неудовлетворительной на основании допущения убытка от деятельности ЖСК, а также возникшей задолженности перед ТГК-1, которая может привести к отключению подачи ресурсов собственникам, являющимися добросовестными плательщиками.
Заключение.
ЖСК по результатам финансово-хозяйственной деятельности за 2016 год имеет убыток в размере 874 567 руб. Превышение расходов сметы над доходами наблюдается по всем статьям. ООО «УК «Ист», согласно договору управления, никакой ответственности за это не несет, т.к. формально в доме выбран способ управления ЖСК, а фактически управляет УК. Председатель ЖСК оказывается номинальной фигурой, которая ни на что не влияет и ни за что не отвечает, при этом получает зарплату. Такой способ управления себя не оправдывает. Необходимо либо вернуться к управлению ЖСК, либо заключить договор с УК, по которому вся ответственность за состояние дома ляжет на УК, в том числе уплата штрафов. Отчитываться о своей деятельности УК будет перед собранием собственников.
При утверждении сметы на 2017 год учитывать убыток 2016 года, включать в план те работы, которые действительно нужны дому и которые утвердило собрание. В 2017 году обратить пристальное внимание на соблюдение финансовой дисциплины в процессе осуществления хозяйственной деятельности ЖСК с целью недопущения возникновения убытков.
В связи с трудностями проведения очного собрания из-за отсутствия помещения, создать интернет-ресурс ЖСК, на котором разместить отчеты УК, Ревизора, председателя ЖСК, а также другие общедоступные документы.
Настоящий отчет составлен в трёх подлинных экземплярах на (8) восьми страницах каждый, два из которых предназначены для передачи в правление ЖСК (для ознакомления членов ЖСК и хранения в материалах Правления ЖСК), а последний остается в материалах Ревизора.
Ревизор: Гусева Е.А.
|
|
|
