 |
Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
|
|
|
|
Территориальные зоны выделяются с учётом:
· возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
· функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных действующим генеральным планом;
· сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
· предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
В результате градостроительного зонирования могут определяться:
· жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этажность застройки);
· общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
· производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
· сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садоводств и др.);
· рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объекты спорта);
· зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
· зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах);
· иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
|
|
|
Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон.
74. Правовой режим земель населенных пунктов.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их границей от земель других категорий.
В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
· жилым;
· общественно-деловым;
· производственным;
· инженерных и транспортных инфраструктур;
· рекреационным;
· сельскохозяйственного использования;
· специального назначения;
· военных объектов;
· иным территориальным зонам.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
§ виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
§ их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Земельные участки в населенных пунктах могут быть изъяты, в том числе и путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами населенного пункта или города федерального значения, правилами застройки и землепользования. В случаях сноса жилых помещений (домов), находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных, муниципальных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются квартиры, согласно нормам, установленным действующим законодательством.
|
|
|
Наличие большого количества (по площади) зон общего пользования является одной из отличительных черт земель населенных пунктов. Эти зоны заняты площадями, улицами, бульварами, скверами, набережными, закрытыми водоемами и пляжами. Все граждане имеют право беспрепятственно пользоваться указанными зонами, которые приватизации не подлежат.
В ст. 85 ЗК РФ упоминаются зоны с особым режимом — это зоны специального назначения и военных объектов.
Данные зоны определяются органами исполнительной власти РФ или субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления населенного пункта. Особенностью указанных территориальных зон является их ограниченный допуск в отношении большинства граждан. Исключением являются сервитуты, установленные для организаций, выполняющих задачи эксплуатации, государственного (муниципального) контроля, а также правоохранительные органы в части выполнения отдельных, предусмотренных законами действий.
Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, таковым, как совладельцы одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащим на праве частной собственности.
Земельные участки подлежат продаже только через процедуру проводимого открытого аукциона, при этом в ЗК РФ перечисляются необходимые для участия в аукционе документы, основания отказа в допуске на торги, порядок признания победителя, случаи признания аукциона несостоявшимся, содержание протокола о проведении аукциона. Расширительное толкование указанных выше условий не допускается.
Альтернативой и наиболее часто встречающейся формой землепользования является аренда.
По общему правилу, вопросы аренды являются договорными. Но применительно к землям населенных пунктов, в большинстве случаев, требуется обязательное согласование режимов землепользования заинтересованными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
|
|
|
Согласно ЗК РФ, для каждой территориальной зоны градостроительный регламент устанавливается индивидуально. Учитываются особенности расположения и развития соответствующей территориальной зоны, возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, природоохранного и иного назначения).
Для земельных участков, расположенных в одной территориальной зоне, устанавливается единый градостроительный регламент. Он определяет основу правового режима земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.
75. Принципы градостроительной деятельности и их реализация в законодательстве.
Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:
1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки;
5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
|
|
|
8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.
Статья 2. градостроительного кодекса
76. Градостроительная документация. Порядок оформления и виды.
Градостроительное планирование развития территорий и населенных пунктов и их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территории.
Градостроительная документация включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Российской Федерации или части их территорий.
В градостроительной документации федерального уровня определяется сфера взаимных интересов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации (градостроительная документация уровня субъекта Российской Федерации) включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий (территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации).
В градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации и частей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в области градостроительства.
|
|
|
Градостроительная документация для территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований включает в себя градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов и других муниципальных образований включает в себя:
· территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) – генеральный план территории местного самоуправления;
· генеральные планы городских и сельских населенных пунктов;
· границы городских и сельских населенных пунктов, границы других муниципальных образований.
Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских населенных пунктов включает в себя:
· проекты планировки частей территорий городских и сельских населенных пунктов (далее - проект планировки населенного пункта);
· проекты межевания территорий;
· проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских населенных пунктов (далее - проект застройки).
Генеральный план территории местного самоуправления разрабатывается по заказу местных органов архитектуры или местных администраций. В состав территории местного самоуправления может входить почти весь состав земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Проектные предложения генерального плана территории местного самоуправления включают:
· территориальную организацию базы производства, в том числе сельскохозяйственного, и других отраслей хозяйства;
· создание благоприятных экологических и эстетических условий на проектируемой территории;
· организацию культурно-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктур.
Общими требованиями к градостроительной документации являются следующие. Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нормативами. Градостроительная документация любого вида включает в себя текстовые и графические материалы, содержит обязательные положения, установленные заданием на разработку градостроительной документации соответствующего вида. Порядок ее согласования и утверждения устанавливается в соответствии с действующим градостроительным Кодексом, а также принимаемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Градостроительная документация любого вида подлежит государственной экологической экспертизе в случаях и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об экологической экспертизе.
Обязательными условиями для утверждения градостроительной документации любого вида являются ее согласование с соответствующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры с учетом мнения населения.
Законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления могут устанавливаться иные виды градостроительной документации в зависимости от особенностей региональных и местных условий за исключением видов градостроительной документации федерального и регионального уровня.
Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или по согласованию с ними заказчиками. Задание на разработку градостроительной документации любого вида в случае необходимости может включать в себя проведение предпроектных научно-исследовательских работ и инженерных изысканий.
Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную документацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.
Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе.
Разработка градостроительной документации любого вида осуществляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.
Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.
Решение органов государственной власти и органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликованию. Порядок проведения обсуждения разрабатываемой градостроительной документации любого вида с участием населения устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий и населенных пунктов учитывается при разработке федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Российской Федерации и местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий Российской Федерации, территорий субъектов Российской Федерации, территорий муниципальных образований, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования, а также схем защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
77. Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения.
Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ.
Порядок использования земель промышленности и иного специального назначения определяется в зависимости от форм собственности, при этом основными органами управления при использовании земель данной категории являются органы, управляющие соответствующей отраслью промышленности, например Министерство сообщения РФ в отношении земель транспорта.
Отраслевые министерства обязаны основываться на предписаниях Правительства РФ, а также согласовывать вопросы использования земель промышленности и иного специального назначения с органами исполнительной власти субъектов РФ.
Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения имеет отличительные черты:
- основная функция, которую выполняют эти земли, выражается в их использовании как пространственного операционного базиса, как места размещения объектов недвижимости: промышленности, транспорта, связи, энергетики и т. п. Для этих специальных задач должны предоставляться в первую очередь земли, непригодные для ведения сельского хозяйства, либо при отсутствии таковых земель - сельскохозяйственные угодья худшего качества. В земельном законодательстве установлены ограничения на изъятие земель, используемых как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, для перевода их в состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны и иного специального назначения;
- особенностью правового режима данной категории земель является установление различных видов зон с особыми условиями использования земель. Такие зоны устанавливаются в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов. Зоны устанавливаются на основании нормативных правовых актов решениями соответствующих органов при предоставлении земель;
- особенностью правового режима земель промышленности и иного специального назначения также является строгое нормирование размеров земельных участков, предоставляемых для использования их в несельскохозяйственных целях.
78. Правовой режим земель промышленности.
Правовой режим земель промышленности устанавливается с учетом интересов развития промышленных отраслей. Земли промышленности предназначены для размещения объектов промышленности.
Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности и права, на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель промышленности, если они не изъяты из оборота, могут предоставляться для осуществления деятельности в сфере промышленного производства. Изъятыми из оборота считаются земли промышленности, занятые находящимися в федеральной собственности объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также объектами в закрытых административно-территориальных образованиях.
Кроме того, ограничиваются в обороте:
· земли в границах закрытых административно-территориальных образований;
· земли промышленности, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
· земельные участки из земель промышленности, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также устанавливаться санитарно-защит-ные и иные зоны с особыми условиями использования земель.
Земли промышленности подвержены негативному воздействию техногенного характера. Поэтому лица, использующие данные земли, обязаны выполнять требования по охране земель, рекультивацию, восстановление нарушенных земель, установленные ЗК и иным специальным законодательством.
Организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.
Конкретные условия использования земельных участков могут быть установлены законодательством об отдельных видах промышленности. Например, Законом о недрах устанавливается порядок отвода и использования земельных участков в целях недропользования. Предоставление лицензий на пользование недрами осуществляется только при наличии предварительного согласия собственника земельного участка на отвод соответствующего земельного участка для целей недропользования. Законом о недрах устанавливается также, что пользователь недр обязан обеспечить приведение земельных участков и других природных объектов в состояние, пригодное для их дальнейшего использования.
Размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией.
79. Правовой режим земель, предоставленных для пользования недрами.
Правовой режим земель, предоставленных для использования и разработки недр, регулируется Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах», а также другими федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно ст. 25.1 вышеназванного Закона земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством.
Решение об отчуждении таких земельных участков принимается федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с разделением их полномочий.
Основанием для изъятия у собственника, владельца или арендатора земельного участка и использования его для целей недропользования является получение субъектом предпринимательской деятельности специального государственного разрешения в виде лицензии на право пользования участком недр в определенных границах.
|
|
|
