 |
Физический износ улучшений
|
|
|
|
Понятие оценочной деятельности
Под оценочной деятельностью понимают профессиональную деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Понятие оценочной деятельности дано в Законе «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с последующими изменениями: последнее изменение в 2009 г.)
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида (движимое и недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества
-обязательства (долги);
- работы, услуги, информация.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям.
В соответствии с данным законом оценочной деятельностью могут заниматься физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков и застраховавшие свою ответственность. В РФ зарегистрировано 10 СРО оценщиков.
Чтобы стать членом СРО, оценщик должен представить:
1. Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности.
2. Справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления средней тяжести, тяжких или особо тяжких.
3. Договор обязательного страхования гражданской ответственности.
Согласно российскому законодательству ущерб (имущественный вред), причинённый заказчику или третьим лицам вследствие использования результатов оценки, подлежит возмещению за счёт оценщика.
|
|
|
4. Квитанцию об уплате обязательного взноса в компенсационный фонд. За счёт этого фонда погашается ущерб при недостатке средств, полученных по договору обязательного страхования гражданской ответственности.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных выше объектов оценки, заключённый заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В Федеральном стандарте оценки № 1 определено, что при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершённой или планируемой сделки.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Объекты оценочной деятельности
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства.
Объекты оценочной деятельности определены в Законе «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с последующими изменениями: последнее изменение в 2009 г.)
К объектам оценочной деятельности относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида (движимое и недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества
- права, требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям.
|
|
|
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных выше объектов оценки, заключённый заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Субъекты оценочной деятельности
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства. Состояние вещественного богатства и эффективность его использования оценивают специалисты по недвижимости – оценщики.
Субъекты оценочной деятельности определены в Законе «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г. с последующими изменениями: последнее изменение в 2009 г.)
Субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.
Оценщик должен знать действующее законодательство, международные и федеральные стандарты оценки, нормативные, правовые и методические документы по регулированию деятельности участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения. Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
В соответствии с данным законом оценочной деятельностью могут заниматься физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков и застраховавшие свою ответственность. В РФ зарегистрировано 10 СРО оценщиков.
Чтобы стать членом СРО, оценщик должен представить:
1. Диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности.
2. Справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления средней тяжести, тяжких или особо тяжких.
|
|
|
3. Договор обязательного страхования гражданской ответственности.
Согласно российскому законодательству ущерб (имущественный вред), причинённый заказчику или третьим лицам вследствие использования результатов оценки, подлежит возмещению за счёт оценщика.
4. Квитанцию об уплате обязательного взноса в компенсационный фонд. За счёт этого фонда погашается ущерб при недостатке средств, полученных по договору обязательного страхования гражданской ответственности.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных выше объектов оценки, заключённый заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Физический износ улучшений
Все изменения земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека, и постоянно закреплённые на земле называют улучшениями. Это здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Улучшения подвергаются физическому, моральному и внешнего (экономического). Износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно её первоначального значения и отражает реакцию рынка на старение объекта.
Физический износ характеризует утрату первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов.
Современная практика показывает, что необходимо выделять устранимый и неустранимый физический износ. Если затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, то речь идёт о неустранимом износе. Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты больше потенциальной выгоды, то он неустраним.
Физический износ улучшений определяется по формуле:
Иф = ∑Ифi × d,
где Ифi – уровень износа i-го элемента объекта недвижимости;
d – удельный вес i-го элемента объекта недвижимости в стоимости ОН.
Оценка физического износа может производиться и экспертным методом.
Если износ ОН составляет от 0 до 20%, техническое состояние ОН определяется как хорошее (эксплуатация элементов возможна, износ устраняется в период текущего ремонта);
- от 21 до 40% - как удовлетворительное (эксплуатация элементов возможна, но требуется ремонт);
- от 41 до 60% - как неудовлетворительное (эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта);
- от 61 до 80 – как аварийное (эксплуатация элементов возможна, устраняется в период текущего ремонта);
- от 81 до 100 – как непригодное (элементы находятся в непригодном
к эксплуатации состоянию).
Сумму износа необходимо определять при оценке ОН затратным подходом.
|
|
|
