 |
Права и обязанности сторон.
|
|
|
|
Тема №12: Общие положения об аренде.
-1-
Понятие и заключение договором аренды.
Договор аренды (имущественного найма) – это обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сторонами являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как ФЛ, так и ЮЛ.
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, поэтому в качестве арендодателя может выступать только собственник имущества или уполномоченное им, законом или договором лицо.
Право на передачу государственной собственности во временное пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти в лице ГосКомИмущества России.
В соответствии с постановление правительства от 27.11.2004 года «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», указанные полномочия переданы федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его территориальным управлениям.
В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не теряют своих материальных свойств в процессе их использования, т.е. не потребляемые вещи.
В аренду не передаются имущественные права.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
Требования об индивидуализации предмета договора аренды обусловлены тем, что по окончанию договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество.
Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный соглашением сторон. Однако, для отдельных видов аренды, а также аренды некоторых видов имущества, законом могут устанавливаться максимальные сроки аренды.
|
|
|
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий срок, установленный законом, считается заключенным на срок, равный предельному.
Если в договоре, для которого установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора по истечению предельного срока, договор в этом случае прекращается.
По общему правилу, срок аренды не является существенным условием. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же договор заключен на неопределенный срок, то каждая сторон вправе в любое время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону.
В обычном договоре предупреждение должно быть сделано не менее чем за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – не менее чем за 3 месяца.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более 1 года. Во всех остальных случаях требуется письменная форма.
-2-
Права и обязанности сторон.
Обязанности арендодателя:
Основная обязанность арендодателя – своевременно предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующего условиям договора и назначением имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе потребовать:
1. либо принудительной передачи ему имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой передачи
2. расторжения договора и возмещения убытков
Если не переданы принадлежности и документы и без них арендатор не может пользоваться имуществом, то он вправе потребовать предоставления этих принадлежностей или документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков и кроме того, если отсутствие документов исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит. Если же при отсутствии документов использование имущества возможно в соответствии с договором, то арендатор не вправе требовать расторжения договора.
|
|
|
Арендатор обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договору и назначению имущества.
Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:
1. Указаны в договоре
2. были заранее известны арендодателю
3. должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора, так называемые явные недостатки
Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки, включая скрытые, о которых он не знал во время заключения договора.
При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
1. потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
2. непосредственно удержать сумму расходов на устранение недостатков с предварительным уведомлением об этом арендодателя;
3. потребовать досрочного расторжения договора;
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав 3-л лиц на это имущество. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о правах 3-х лиц на арендуемое имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
После передачи имущества арендатору арендодатель не вправе совершать действия, препятствующие пользованию имуществом согласно договору.
Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и против собственника.
Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества за свой счет.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендованного имущества, без которых оно не может использоваться по назначению.
|
|
|
Если арендодатель нарушает эту обязанность, то арендатор вправе по своему выбору:
1. сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы
2. потребовать существенного уменьшения арендной платы
3. потребовать расторжения договора или возмещения убытков
Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.
Обязанности арендатора:
1. арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества
2. арендатор должен пользоваться имуществом лично. Если он хочет передать имущество 3-му лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Срок такого пользования не может превышать срока основного договора аренды.
При передаче арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив, сторон ответственной и обязанной перед арендодателем остается арендатор.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными товарами, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
3. арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания технического состояния имущества, а для оплаты работ 3-х лиц, требующихся для его договорного использования, производить за свой счет текущий ремонт. Текущий ремонт в отличии от капитального не связан с заменой основных частей имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом. Производить капитальный ремонт, если это предусмотрено НПА или договором
|
|
|
Договор аренды возмездный, и соответственно арендатор обязан вносить арендную плату. Невозможность пользоваться вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодателя, дает арендатору право не вносить арендную плату.
Условия о размере арендной платы не относятся к числу существенных. Поэтому, если плата сторонами не согласована, арендатор обязан оплачивать пользование по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользование аналогичным имуществом.
Существуют различные формы оплаты аренды:
§ твердые денежные суммы
§ доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования имущества
§ предоставление арендатором определенных услуг
§ передача арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду
§ возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и др.
Если стороны не оговорили конкретную форму оплаты имущества, то аренда должна вноситься в денежной форме.
Размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, установленные в договоре, но не чаще 1 раза в год.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования/состояние имущества значительно ухудшились.
Прекращение договора влечет обязанность арендатора вернуть арендодателю полученное имущество.
Если арендатор возвратил имущество несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи, несмотря на исчисление срока аренды.
Если договорная арендная плата ниже средних арендных ставок, сложившихся в период фактического пользования имуществом за рамками срока аренды, то арендодатель вправе взыскать разницу между рыночной и договорной ставками, как убытки.
Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат имущества. Убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. неустойка является штрафной.
Если арендатор пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы полученные в результате пользования.
Улучшение арендного имущества – такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования.
|
|
|
Последствия улучшения арендуемого имущества предопределяются характером улучшений, а именно их отделимостью от имущества.
Отделимые улучшения – собственность арендатора, по окончании аренды остается у него.
Улучшения не отделимые без вреда для арендуемого имущества – собственность арендодателя.
Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости
Стоимость неотделимых улучшений, производимых без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Согласие арендодателя может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения.
Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшений после окончания аренды.
Как отделимые, так и не отделимые улучшения, произведенные за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя, возмещению не подлежат.
В законе/договоре аренды может быть предусмотрено, что арендное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды/ до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены.
Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи.
-3-
|
|
|
