Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!

Сравнительный подход к ОН. М-д экспертного внесения поправок.

Сравнительный подход -совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки. , где V — рыночная стоимость объекта недвижимости; S _ср — цена продажи сравнимого объекта собственности (сопоставимого земельного участка); ADJ _ср — совокупная стоимостная поправка к цене продажи.

Источники ценовой информации: СМИ, интернет, базы данных риэлторов, документы о сделках. Поправки: стоимостные, относительные. Порядок внесения поправок: поправка на: вещные права, условия финансирования, условия продажи, дату продажи, местоположение, прочие физические характеристики.

Методы внесения поправок: - м-д парных продаж; -м-д экспертного внесения поправок; - м-д аналитического внесения поправок; - м-д регрессионных моделей; - м-д МВР.

Метод экспертных оценок предполагает наличие эксперта, который, основываясь на собственном практическом опыте, дает заключение о величине вклада каждой характеристики. Экспертные поправки выражаются в относительных величинах. Основным условием успешного применения данного метода становится выбор эксперта. Экспертом может выступать как сам оценщик, так и сторонние специалисты.

Эксперт должен обладать: значительным практическим и жизненным опытом; высоким уровнем эрудиции; способностью адекватно отражать рыночные тенденции того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; отсутствием заинтересованности в конкретных результатах.

Вопрос 32

Сравн.подход к ОН. М-д МВР. Сравнительный подход -совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки. , где V — рыночная стоимость объекта недвижимости; S _ср — цена продажи сравнимого объекта собственности (сопоставимого земельного участка); ADJ _ср — совокупная стоимостная поправка к цене продажи.Источники ценовой информации: СМИ, интернет, базы данных риэлторов, документы о сделках. Поправки: стоимостные, относительные. Порядок внесения поправок: поправка на: вещные права, условия финансирования, условия продажи, дату продажи, местоположение, прочие физические характеристики.

Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. 2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок. 3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

Вопрос 33

Сравнительный подход к ОН. М-д регр. анализа. Сравнительный подход -совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Ключевым понятием в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнение объекта оценки. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Рыночная стоимость объекта недвижимости равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки. , где V — рыночная стоимость объекта недвижимости; S _ср — цена продажи сравнимого объекта собственности (сопоставимого земельного участка); ADJ _ср — совокупная стоимостная поправка к цене продажи.

М-д регрес. моделей. При решении задач индивидуальной оценки на развивающемся отечественном рынке недвижимости все большее значение приобретают методы сравнительного подхода, среди которых наиболее перспективными представляются связанные с применением многомерных регрессионных моделей. Такие методы предполагают возможность построения статистических моделей, описывающих количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимость, ставка аренды) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов, для которых известна рыночная ценовая информация. Решив проблему выбора достаточного числа объектов-аналогов из имеющихся рыночных данных, оценщик должен преобразовать характеристики оцениваемого объекта и аналогов к виду, пригодному для построения многомерной регрессионной модели.

Вопрос 34

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, т.к. во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Федеральные стандарты оценки определяют доходный подход, как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [12]. Под ожидаемыми доходами здесь понимаются периодические арендные платежи, экономия на налогах, прирост стоимости оцениваемого объекта, выручку и т.п.

Этот подход включает два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

Вопрос 35

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Под ожидаемыми доходами здесь понимаются периодические арендные платежи, экономия на налогах, прирост стоимости оцениваемого объекта, выручку и т.п. Подход включает два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации: , где V – рыночная стоимость объекта недвижимости, ЧОД – чистый операционный доход, R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовый доход (ПВД): , где: СА – ставка арендной платы, Sпол – полезная (арендопригодная) площадь.

Этап 2. Рассчитывается действительный (эффективный) валовый доход (ДВД), ДВД=ПВД-П+ДД, где: П – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.; ДД – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации.

Этап 3. Определяется чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов: ЧОД=ДВД-ОР, где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (исключая расходы по обслуживанию кредита и амортизационные отчисления), т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

Вопрос 36

метод дисконтированных (будущих) денежных потоков. Этот метод базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки. В виде формулы это отображается следующим образом:

где: ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;13 n – предполагаемый срок владения объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

Этапы применения метода дисконтирования.

1. Определение продолжительности периода получения дохода (прогнозирование потоков денежных средств по каждому году прогнозного периода).

Потоком денежных средств называют ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основной функциональной деятельностью. Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета. Предстоящие затраты и результаты деятельности оценивают в пределах расчетного прогнозного периода (горизонта расчета, например, 4 года или 48 месяцев), продолжительность которого устанавливают в зависимости от уровня и темпов инфляции, типа объекта собственности и других условий и измеряют количеством шагов расчета (например, 4 шага, 48 шагов).

Исходные данные:

• размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

• периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

• продолжительность периода, в течение которого прогнозируют получение дохода.

2. Дисконтирование потоков денежных средств – расчет текущей стоимости будущих платежей на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. В зависимости от стоящей задачи дисконтируют потоки денежных средств, характеризующие следующие величины: чистый операционный доход; доход инвестора до и после налогообложения; доход банка по выданному кредиту; доход арендодателя по арендному договору.

3. Определение ставки дисконтирования – средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка.

Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данного предприятия. Чем больше риск, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

4. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

5. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии). Результатом будет оценка стоимости объекта методом дисконтирования будущих доходов.

Вопрос 37

Расчет ставки капитализации. Ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Методы определения коэффициента капитализации: метод рыночной выжимки (сравнения продаж); метод кумулятивного построения (суммирования); метод стоимости капитальных активов; метод средневзвешенной стоимости капитала.

Метод кумулятивного построения, при методе общий коэффициент капитализации делится на две составные части: ставка дохода на вложенный капитал (процент на капитал) и норма возврата капитала. Поэтому в общем виде коэффициент капитализации можно выразить формулой: , где: i – ставка дохода на вложенный капитал; α – величина прогнозируемого роста или падения рынка; Q – норма возврата капитала.

Уровень риска и уровень доходности находятся в прямо пропорциональной взаимосвязи. Процентная ставка дохода на вложенный капитал представляет собой сумму безрисковой ставки и поправок на различные виды риска: , где: Rf – безрисковая ставка; Rinf – инфляционный риск; Rrisk – предпринимательский риск; Rл – риск ликвидности; Rстр – страновой риск (при необходимости).

Риск ликвидности находится в прямопропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле: , где: Rf – безрисковая ставка; Тэ – срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами: методом Ринга , где: Q – норма возврата капитала; n – предполагаемый срок владения объектом., методом Хоскольда , методом Инвуда .

Вычислениу коэффициента капитализации методом кумулятивного построения: , где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка. В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – «+».

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость. Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал и рассчитываться по формуле:

Вопрос 38

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Вопрос 39

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта;
С_м²- стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К_п- коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик;
- сопоставимый хронологический возраст объектов;
- другие характеристики.

Вопрос 40

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний. Общая формула: V = З _зу +С_созд -И, где V- стоимость объекта недвижимости; З - затраты на приобретение или аренду земельного участка (или его стоимость);С_созд - стоимость создания объекта недвижимости; И - совокупный износ объекта. Использование затратного подхода начинается с определения затрат на замещение или воспроизводство оцениваемого объекта. С_{созд =} З _зу+ З _стр +З _пр. Затраты на строительство: затраты на воспроизводство, затраты на замещение. Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение все затраты принято разделять на следующие группы: затраты на земельный участок; затраты на строительство; затраты на предпринимательство.

2.Метод разбивки по компонентам представляет собой комбинацию двух предыдущих методов. Для его реализации находят стоимость создания единицы площади отдельных компонентов оцениваемого объекта, т. е. затраты на воссоздание 1 м² стен, 1 м² перекрытий, 1 м² фундамента и т. п. После чего умножением на количество единиц каждого элемента и суммированием полученных величин находится полная стоимость строительства.Один из вариантов метода называется методом субподряда и основан на определении затрат на возведение объекта оценки при том условии, если застройщик-генподрячик выполняет все работы не сам, а выполнение каждого из этапов строительных работ передается на субподряд. Путем анализа рынка строительных услуг выясняется стоимость всех субподрядных работ, сумма которых и даст полную стоимость строительства.

Вопрос 41

С_созд - стоимость создания объекта недвижимости; И - совокупный износ объекта. Использование затратного подхода начинается с определения затрат на замещение или воспроизводство оцениваемого объекта. С_{созд =} З _зу+ З _стр +З _пр. Затраты на строительство: затраты на воспроизводство, затраты на замещение. Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение все затраты принято разделять на следующие группы: затраты на земельный участок; затраты на строительство; затраты на предпринимательство.

Количественное обследование (составление полноценной сметы) — наиболее точный метод, который позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин и оборудования, косвенных затрат. Но этот метод требует больших затрат времени, поэтому его используют только по требованию заказчика. При этом оценщику рекомендуют пользоваться услугами квалифицированного сметчика.

Вопрос 43

Влияние сп-ба финансирования на цену объекта. Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового левереджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее - чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя с недвижимостью.

⇐ Предыдущая 12

Воспользуйтесь поиском по сайту: