 |
Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран.
|
|
|
|
Дисциплина «Теория оценки»
Вопрос
Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни. Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества. Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868). С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Принято считать, что профессиональная оценка появилась в России сравнительно недавно - 14 лет назад, тогда как за рубежом она известна более полувека. На самом деле Россия знакома с оценкой давно: это старая профессия, "дореволюционная". В словаре В. И. Даля, составленном в середине позапрошлого века, упоминаются "оценочное дело", "оценочная комиссия", "присяжные оценщики в городах". Это были ходовые общепринятые понятия. Датой официального начала оценочной деятельности в России можно считать 8 июня 1893 года. В этот день Государственным Советом были созданы "высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими собраниями" - один из первых нормативных документов, касающихся оценочной деятельности в России. Правила детально описывали процедуру и методы оценки. Оценка производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями, а так же земскими управами. Оценка в то время базировалась на доходном подходе.
|
|
|
Однако после 1917 года вместе с ликвидацией частной собственности на землю и имущество интерес к оценочной деятельности был утрачен. Можно сказать, что некая часть оценки трансформировалась в некоторые функции Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и земельного кадастра.
Возрождение оценочной деятельности в России датируется 1992-1993 годом. В это время организовывается первая профессиональная организация – Российское общество оценщиков (РОО). Осенью 1993 года Институт экономического развития (ИЭР) провел в Санкт-Петербурге первый семинар по оценке недвижимости. За основу брался опыт зарубежных стран, главным образом США. Лекции читали зарубежные оценщики. Второй семинар прошел в Москве, третий – в Нижнем Новгороде.
Затем были открыты курсы, обучающие оценке, на которых в качестве лекторов выступали российские специалисты, окончившие курсы ИЭР.
За 14 лет существования оценки был сделан большой скачек в области разработки российских стандартов оценки и методов оценки. В настоящее время существует много учебных заведений, которые обучают молодых специалистов специфике оценочной деятельности. Существует множество оценочных компаний, успешно работающих на рынке и охватывающих весь спектр услуг оценки.
|
|
|
Вопрос
Возрождение оценочной деятельности в РФ началось с проведения первых пилотных семинаров по подготовке оценщиков, организованных Институтом экономического развития Всемирного банка. В том же 1993г. была создана общественная организация “Российское общество оценщиков”, которая в настоящее время имеет региональные отделения в 76 субъектах РФ. Создание оценочной деятельности, ее эволюционное развитие шло исключительно при созидательной работе РОО.
Концепции развития оценочной деятельности в РФ, собственного развития Российского общества оценщиков, подготовки оценщиков, образовательных программ, профессиональных стандартов, уровней квалификации, вся инфраструктура оценки, были сформированы РОО уже в 1995г. Процесс встраивания оценочной деятельности в экономические институты и экономику в целом шел непросто, порой крайне тяжело. Объяснений тому много, и, в первую очередь то, что оценка, носящая междисциплинарный характер, является принципиально новым и ярко выраженным рыночным инструментом в России, сильные стороны которого многие пытаются поставить себе на службу. Российское общество оценщиков сознательно пошло на то, чтобы для развития института оценки было введено государственное регулирование. Силами саморегулируемых организаций сделать подобное было невозможным именно в силу высказанных выше обстоятельств.
По прошествии 8 лет после возрождения оценки, создания соответствующей инфраструктуры, установления уполномоченного органа по осуществлению контроля за оценочной деятельностью появились претенденты на роль “уполномоченных уполномоченного”, которые, по существу, относятся к последней группе — “и мы тоже”. При этом попытка выдать себя за саморегулируемую организацию не имеет под собой ни теоретической, ни практической почвы в силу их реальной тщедушности. После рассмотрения всех материалов, разработанных в развитие и становление оценки в РФ Российским обществом оценщиков, становится более чем очевидным, что все предлагаемое нынешними претендентами на лидерство давно создано и адаптировано на практике отечественной оценочной деятельности ее основоположником — Российским обществом оценщиков.
|
|
|
Международное бюро Всемирной организации интеллектуальной собственности классифицирует подобную практику как вводящую в заблуждение и паразитирование. Анализ материалов, опубликованных в бюллетене “Российский оценщик” и научно-практическом журнале “Вопросы оценки”, издающимися Российским обществом оценщиков, с первых номеров 1995г. свидетельствует о том, что все это предлагается ныне другими уже реализовано не только в теории, но и на практике.
Вопрос
Оценочная деятельность в современной России регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
· Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ утвержденным 29 июля 1998 г.;
· Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)";
· Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)";
· Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)";
· Внутренними стандартами оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (например, таким как Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации 'Российское общество оценщиков'– ССО РОО-2010;
· ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ О САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ №315-ФЗ от 1.12.2007 г.
Согласно требованиям действующего законодательства, в каждой из оценочных организаций должно работать не менее 2 (двух) оценщиков, профессиональная деятельность которых должна быть застрахована на сумму не менее 300 тыс. руб. и которые являются членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков, внесенных в реестр саморегулируемых организаций (Росреестр).
Вопрос
Международные стандарты оценки собственности отражают общие для мировой экономики правила оценки собственности. В 1981 году был создан Международный комитет МКСОИ, который привел в соответствие стандарты оценки с международными стандартами бухгалтерского учета и аудиторской деятельности. В МКСОИ участвуют 40 стран (в т.ч. Российская Федерация), которые согласовали 4 стандарта, вступившие в силу в марте 1994 г.
|
|
|
Стандарт MCO-1 рассматривает рыночную стоимость, как базу оценки.
Стандарт МСО-2 распространяется на базы оценки, отличные от рыночной стоимости.
Стандарт МСО-3 нормирует оценку для финансовой отчетности.
Стандарт МСО-4 рассматривает оценку обеспечения ссуд и долговых обязательств.
Каждый из этих стандартов отражает определенную ситуацию оценки собственности и содержит цель стандарта, определение основных понятий, взаимосвязь с международными стандартами бухгалтерского учета, формулировку, замечания, требования к структуре отчета, условия отступления от стандарта, а МСО-2 дополнен фундаментальными критериями.
Собственность отражает права владения. Право собственности на недвижимое или недвижимое имущество позволяет различить материальное понятие объекта собственности и право владения им. Недвижимость – это земля и постройки на ней, под ней и над ней. Недвижимость представляет собой материальный объект, а право собственности на нее – нематериальное понятие, содержащее права владения.
В отличие от недвижимости движимое имущество может состоять из материальных и нематериальных объектов (например, интеллектуальная собственность является нематериальным активом), оно может перемещаться. Владение движимым имуществом является нематериальным.
Стоимость представляет собой оценку ценности определенного товара (услуги) в конкретное время. В экономическом плане стоимость определяет выгоду, которую получает покупатель или продавец в результате продажи товара.
В различных стандартах в зависимости от цели оценки используются различные виды стоимости. Например, в стандарте МСО-1 используется рыночная стоимость, а в стандарте МСО-2 – остаточная стоимость возмещения. Стандарт МСО-3 рассматривает специфические процедуры использования рыночной стоимости при фактическом использовании.
Нематериальные активы (интеллектуальная собственность) оцениваются в различных странах со своей спецификой. В Российской Федерации оценка интеллектуальной собственности производится оценщиками, подготовленными в специализированных группах ВУЗов. В странах ЕЭС в отдельную область выделена оценка нематериальных активов с привязкой к оценке бизнеса. В США одним стандартом определяется оценка бизнеса и нематериальных активов. Эта специфика совмещается с общим международным подходом к методу комплексной оценки бизнеса и нематериальных активов (НМА). Этот метод продиктован современными условиями развития экономики, при котором НМА играют решающую роль.
|
|
|
Международный стандарт оценки НМА МСО-2001 включает стандарты оценки и руководство по их применению. Особое значение имеет методика оценки человеческого капитала, который в постиндустриальной экономике составляет наибольшую ценность, но не является собственностью предприятия. Один из методов оценки включает в имущество предприятия контракты с работниками, обладающими наибольшим творческим и интеллектуальным потенциалом.
Оценка НМА, как наименее исследованная область, нуждается в дальнейшей научной разработке.
Вопрос
Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1, информацию:
состав объекта недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей (земельного участка, улучшений);
оцениваемые права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей объекта недвижимости;
перечень документов, предоставляемых заказчиком и (или) иным уполномоченным лицом для проведения оценки и содержащих информацию об объекте недвижимости и его составных частях, существенно влияющую на их стоимость;
в случае непредставления указанных документов в задании приводится необходимая для проведения оценки информация об объекте недвижимости и его составных частях, обычно содержащаяся в таких документах;
Задание на оценку может содержать порядок и источники предоставления недостающей для проведения оценки информации, в том числе информации, потребность в которой может возникнуть у оценщика в ходе проведения оценки.
Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка.
Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок, осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.
Вопрос.
Профессиональные нормы оценки это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.
Изначально в России не существовало собственных методических материалов для проведения оценочных работ, поэтому применялись западные методики. В настоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптировать западные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочных услуг.
Ведущими международными центрами методического объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:
Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран действительных членов и еще 14 стран в различных иных рангах;
Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран.
Вопрос 7
|
|
|
