Договор участия в долевом строительстве и договор простого товарищества

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вопрос о соотношении договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества является на данный момент довольно обсуждаемым.

Если раньше этот спор не имел под собой основания[40], то теперь, с вступлением в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует согласиться с Бобровниковой М.А., он кажется совсем не актуальным[41]. Но именно в связи с принятием нового нормативно-правового акта изучение материалов по этой проблеме чрезвычайно полезно, поскольку позволяет определить, в каких ситуациях следует заключать тот или иной договор.

Дело в том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций[42]. Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности[43]. Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве малопривлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. Итак, в сфере долевого строительства широко распространены два договора: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

Если одновременно существуют три условия: привлекаются денежные средства граждан; строится многоквартирный дом; застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве. В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.

Справедливо мнение некоторых авторов[44], считающих, что договор простого товарищества целесообразней применять в случаях:

· небольшого количества дольщиков;

· при строительстве нежилых объектов;

· если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;

· если цели дольщиков одинаковы и объект строится «для себя».

Необходимо отметить, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах. В этом есть одно из существенных отличий договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества, с которым наиболее часто отождествляли договор долевого строительства.

Помимо этого, Роспотребнадзор в своем Письме отмечает, что рассматриваемый договор, предполагающий все то же «долевое участие» в строительстве, по нижеизложенным основаниям не может и не должен определяться в качестве договора о совместной деятельности (договора простого товарищества):

1. в контексте п. 1 ст. 1041 ГК РФ стороны договора простого товарищества (товарищи) объединяют свои средства в целях осуществления деятельности, направленной на извлечение прибыли либо на достижение иных не противоречащих закону целей, тогда как в «договоре долевого участия» в строительстве жилья единство цели деятельности и объединения денежных средств участников обязательства не прослеживается вовсе, поскольку одна сторона – организация-застройщик, аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет предпринимательскую деятельность, а другая – гражданин-«дольщик» действует для удовлетворения личных (бытовых, семейных) нужд;

2. поскольку по смыслу главы 55 ГК РФ в качестве участников простого товарищества могут выступать только лица (товарищи), заключившие соответствующий договор (ст. 1041 ГК РФ), отношения товарищей с третьими лицами (предполагающие совершение тех или иных сделок) не означают, что эти третьи лица становятся при этом участниками договора простого товарищества, так как понятия «товарищ» и «третье лицо» в гражданско-правовом смысле не являются идентичными (ст. 308 ГК РФ). В этой связи включение в рассматриваемый договор в той или иной форме положения о том, что третьи лица и стороны являются участниками единого простого товарищества, должно быть признано недействительным по причине его несоответствия обязательственному праву. При этом также следует иметь в виду, что при «долевом строительстве» никакая совместная деятельность даже потенциальных товарищей не осуществляется ими по определению, так как отдельные «дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ (организация-застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно;

3. ст. 1050 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения договора простого товарищества и устанавливает солидарную ответственность для товарищей по неисполненным обязательствам в отношении третьих лиц с момента прекращения договора, тогда как гражданин-«дольщик», исходя из содержательной стороны рассматриваемого договора, не обязан нести никакой ответственности перед третьими лицами по обязательствам, возникшим между ними и исполнителем (организацией-застройщиком) в ходе строительства соответствующего жилья – квартиры в период действия договора. При этом ни указанная статья, ни в целом глава 55 ГК РФ не предусматривают возможности «замены» товарища в договоре о совместной деятельности в порядке перехода прав кредитора к другому лицу или в порядке перевода долга (т.е. в соответствии с положениями главы 24 ГК РФ), тогда как на практике перемена лица в обязательстве, связанном со строительством жилья в многоквартирном доме, предполагающая «замену» одного «дольщика» другим, происходит довольно часто[45].

В судебно-арбитражной практике, сложившейся до принятия ФЗ, такого рода договоры нередко квалифицировались как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности). Примерами могут служить Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу №

А06-2631-18/2001[46], Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2[47], Постановление ФАС Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г[48], Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2[49].

Однако данную судебную практику нельзя было считать единой. В некоторых случаях суды совершенно правомерно указывали на несоответствие такого рода договоров конструкции простого товарищества[50]. Примерами может служить Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2001 г. по делу N А05-04707/00-166/23; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г. по делу N Ф04-7574/2004(5733-А70-9).