Общие требования к собраниям.

Все собрания, связанные с перечисленными особыми случаями применения нового порядка расчетов за жилищные и коммунальные услуги, не имеют каких-либо особенностей, проводятся в соответствии с требованиями статей 44-48 ЖК РФ, причем, поскольку в части «сверхнормативного потребления» законодатель указал именно на проведение общего собрания собственников помещений в доме, в ТСЖ (ТСН. ЖСК) также необходимо проводить не собрание членов ТСЖ (ТСН, ЖСК), а именно общее собрание собственников помещений.

Кворум для принятия решений определяется частью 1 статьи 46 ЖК РФ, поскольку все случаи квалифицированного большинства 2/3 голосов указаны в статье 44 ЖК РФ.

Решения собрания порождают права и обязанности только если они оформлены в порядке, определенном приказом Минстроя РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр. «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

В частности, необходимо первым вопросом определить председателя и секретаря собрания, состав счетной комиссии и место (адрес) хранения протокола и решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, а последним вопросом – избрать представителя собственников помещений, действующего от имени всех собственников помещений в доме, в том числе в правоотношениях с третьими лицами, по всем (или отдельным) вопросам, связанным с решениями общего собрания (уведомление ресурсоснабжающих организаций и управляющей организации о принятых решениях и т.д.). Если Вам необходимо изменить предлагаемые формулировки вопросов или решений, целесообразно посоветоваться со специалистами, так как часто решения собраний отклоняются из-за несоответствия принятых жильцами формулировок законодательству.

В домах с непосредственной формой управления (жильцам которых квитанции выставляют ресурсоснабжающие организации) оплата собственниками помещений сверхнорматива ОДН также возможна только после проведения соответствующего общего собрания собственников помещений.

4.4. Необходимость получения сведений о технических характеристиках многоквартирного дома и приборах учета ресурсов.

Как указано выше, правильный расчет ОДН возможно произвести только имея достоверные сведения о технических характеристиках многоквартирного дома.

Официальные сведения обо всех домах находятся в архиве ГП Омской области «ЦТИ и З» (ул. Краснофлотская, 8, ост. «Дом туриста» - рядом со зданием Фонда капремонта, тел. 20-01-50, 20-19-32, 20-08-34).

Стоимость получения справки о характеристиках объекта на один многоквартирный дом вне зависимости от его размеров составляет 2452 рубля (п. 14 приложения к постановлению Правительства Омской области от 21 сентября 2016 года № 285-п).

В практике бывает, что техническая инвентаризация всего дома проводилась 30-40 лет назад, за это время, например, подвальное помещение продано в частную собственность (то есть, применительно к расчету ОДН его следует в справке о характеристиках объекта указывать уже не как помещение общего пользования, а как нежилое помещение). В этом случае необходимо заказать инвентаризацию изменения характеристик объекта недвижимости (контрольный обмер всех либо отдельных помещений), что будет стоить около 4 рублей за квадратный метр обследуемого помещения – точная цена зависит от обследуемой площади (п. 3 приложения к приказу РЭК от 27.03.2012 №44/12).

Если объект построен вновь (например, мансарда) и инвентаризация проводится впервые, то стоимость будет составлять около 10 рублей за квадратный метр (п. 1 приложения к приказу РЭК от 27.03.2012 №44/12).

В обоих случаях по результатам первичной или повторной инвентаризации заявитель получает экспликацию помещения с указанием его размеров и площади (п. 6 приложения к постановлению Правительства Омской области от 21 сентября 2016 года № 285-п).

При этом следует понимать, что обязанность технической инвентаризации частных жилых и нежилых помещений (мансард, пристроек и т.п.), построенных (оборудованных) на законном на основании, лежит на собственнике, то есть в нашем примере первичную инвентаризацию мансарды будет оплачивать собственник, а инвентаризация оставшейся в общей собственности части чердачного этажа (чтобы уменьшить площадь помещений общего пользования) уже по 4 рубля за метр, будет оплачиваться с финансового лицевого счета дома.

При заказе документов представитель управляющей организации должен иметь доверенность и заверенную копию договора управления (технического обслуживания и ремонта, содержания и ремонта), руководитель ТСЖ (ТСН, ЖСК) – протокол принятия решения о выборе руководителя (другой представитель – доверенность) и свидетельство об ИНН или ОГРН на ТСЖ (ТСН, ЖСК), председатель совета дома (иной представитель собственников) – протокол собрания о выборах.

Как следует из приведенных выше правовых актов, в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении…», при наличии общедомового прибора учета оплата за потребленные ресурсы производится на основании показаний прибора учета.

Во избежание конфликтных ситуаций, когда ресурсоснабжающая организация откажется принимать показания общедомового прибора учета и будет производить расчет по нормативу, представителям собственников помещений, управляющим организациям (ТСЖ, ТСН, ЖСК) необходимо вести техническую документацию с перечислением приборов учета, указанием их технических характеристик (особенно – мощности, класса точности, дат изготовления и установки) и сроков использования и поверки, при этом необходимо иметь аналогичные данные и о других составляющих узлов учета – вычислителей, трансформаторов и т.п., поскольку если любая составляющая узла учета выходит из строя либо просрочен срок поверки – показания всего узла учета теряют законность.

Очевидно, что в небольших Методических рекомендациях невозможно отразить все нюансы нового порядка начисления и оплаты жилищных и коммунальных услуг. Руководители управляющих организаций, ТСЖ (ТСН, ЖСК), председатели и члены советов домов (правлений ТСЖ (ТСН. ЖСК), а также старшие по домам и члены органов территориального общественного самоуправления, могут в любое время получить дополнительные консультации на личном приеме в Государственной жилищной инспекции Омской области (ул. Булатова, 68, проезд до ост. «Улица Фрунзе», тел. 69-37-28), Региональной энергетической комиссии Омской области (ул. Красногвардейская, 42, проезд до кинотеатра имени Маяковского тел. 79-07-17), Обществе потребителей в сфере жилищно-коммунального комплекса (ул. Красный путь, 20, 4 подъезд, прием по вторникам с 18 часов, проезд до остановки «Улица Рабиновича», тел. 38-82-38).

Методические рекомендации подготовлены по поручению заместителя Председателя Правительства Омской области С.Г. Гребенщикова рабочей группой в составе: С.В. Плисов (ГЖИ Омской области, председатель), О.Б. Голубев (РЭК Омской области), А.В. Лихачев (Общество потребителей в сфере ЖКК), А.В. Тихомиров (РЭК Омской области), Д.Г. Шикалов (Минстрой Омской области), Н.Н. Яценко (СРО управляющих организаций) с участием группы депутатов Законодательного Собрания Омской области и Омского городского Совета.

Законодательство приведено по состоянию на 17.02.2017 г.

Администрациям муниципальных районов при применении настоящих Методических рекомендаций предлагается дополнить Приложение № 1 тарифами поставщиков коммунальных ресурсов соответствующего района.