Договор продажи недвижимости

Виды сроков

По правовым последствиям сроки подразделяются на:

§ правообразующие (с ними связывается возникновение правоотношения);

§ правоизменяющие (с ними связывается изменение правоотношения);

§ правопрекращающие (прекращающие правоотношение).

Виды сроков по возможности изменения:

§ императивные (например, сроки исковой давности, сроки приобретательной давности, сроки для принятия и отказа от наследства и другие сроки, которые не могут быть изменены по решению сторон);

§ диспозитивные (большинство сроков устанавливается самими сторонами, и лишь при отсутствии условия о сроке в договоре применяются положения о сроке, содержащиеся в диспозитивной правовой норме).

Виды сроков по степени определенности:

§ абсолютно определенные (указывают на точный момент или период времени, с которым связываются юридические последствия. Например, сроки, обозначенные календарной датой или конкретным отрезком времени);

§ относительно определенные («нормально необходимые», «разумные» сроки, сроки, обозначенные ссылкой на событие);

§ неопределенные (сроки, определенные моментом востребования).

Виды сроков по степени общности:

§ общие (сроки, касающиеся любых субъектов и всех однотипных случаев. Например, общий предельный срок действия доверенности — 3 года);

§ специальные (сроки, установленные в качестве исключений из общих. Например, срок действия доверенности, предназначенной для совершения действий за границей, которая сохраняет свое действие до отмены ее лицом, выдавшим доверенность).

По назначению сроки подразделяются на три группы:

1. сроки осуществления гражданских прав:

§ сроки существования субъективного права. Это сроки действия самого права во времени. Например, срок осуществления авторского права — в течение всей жизни автора и 70 дет после его смерти;

§ сроки прекращения субъективного права (пресекательные, преклюзивные сроки). Это сроки, которые предоставляют управомоченному лицу строго определенное время для реализации ненарушенного субъективного права под угрозой его полного прекращения вследствие неосуществления или ненадлежащего осуществления в установленные сроки. Например, потребителю предоставлено право в 14-дневный срок обменять доброкачественный непродовольственный товар в случае, если он не подошел по цвету, размеру, фасону или другим качествам;

2. сроки исполнения гражданских обязанностей, т. е. это сроки, в течение которых обязанное лицо должно совершить действие, составляющее содержание этой обязанности. Сроки исполнения обязанностей могут устанавливаться законом или договором. За несоблюдение сроков исполнения обязанностей, как правило, на виновного налагаются меры гражданско-правовой ответственности;

3. сроки защиты гражданских прав:

§ претензионные сроки, в течение которых управомоченное лицо до обращения в суд предъявляет претензию (рекламацию) к обязанному лицу о добровольном восстановлении нарушенного права. Претензионные сроки включают сроки для предъявления претензий и сроки для ответа на претензии

§ гарантийные сроки, сроки годности, сроки службы товара. Гарантийные сроки — сроки для предъявления претензий по качеству товаров, устанавливаемые изготовителями в отношении продукции, предназначенной для длительного пользования или хранения. Сроки годности устанавливаются на продовольственные товары, медикаменты, изделия бытовой химии и прочее, по истечении срока годности указанные товары могут терять свои потребительские свойства и даже представлять угрозу для жизни, здоровья и имущества потребителя. Сроки службы устанавливаются на сложные технические товары;

§ сроки исковой давности — сроки для защиты права в суде. Они будут рассмотрены ниже.

§ ГК РФ (ст. 191 — 194) ставит целью установление единого порядка исчисления сроков главным образом применительно к случаям, когда они выражаются определенным периодом. Для таких случаев предусматривается начало течения срока и его конец.

§ Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий после наступления календарной даты или соответствующего события день. Так, если началом срока признано 1 января, отсчет времени начнется 2 января.

§ Установлены особые правила для определения момента истечения срока, выраженного в годах, месяцах, кварталах, полумесяцах и неделях (ст. 192 ГК РФ). Так, годичный срок истекает в соответствующем месяце и числе последнего года. Например, если 30 марта 2008 г. началось исчисление трехлетнего срока, то последним его днем считается 30 марта 2011 г.

§ Месячный срок признается истекшим в соответствующем числе последнего месяца. Таким образом, срок в один месяц, начавшийся 30 апреля, будет считаться истекшим 30 мая. То же правило применяется к срокам в полгода и квартал, при этом квартал признается равным трем месяцам, а его порядковый номер начинается с начала года (т. е. начало первого квартала — 1 января).

§ Возможны случаи, когда месяц, на который падает окончание срока, не имеет соответствующего числа. Тогда действует правило, в силу которого срок признается истекшим в последний день этого месяца. Так, с учетом того, что в марте 31 день, а в апреле 30 дней, месячный срок, начатый 31 марта, завершится 30 апреля.

§ Срок, исчисляемый неделями, считается истекшим в последний день последней недели. Таким образом, недельный срок, начавшийся в среду, признается истекшим в среду следующей недели.

§ Правила об исчислении срока, обозначенного в днях, относятся и к недельным срокам с тем, что двухнедельный срок считается равным 15 дням.

§ Если срок составляет полгода, применяются правила, определяющие порядок исчисления месячных сроков.

§ В ст. 193, 194 ГК РФ особо выделены две ситуации, охватывающие сроки, выраженные не только периодом времени, но и определенной датой.

§ Первая ситуация имеет место в случаях, когда соответствующая дата или последний день периода попадают на нерабочий день, например воскресенье. Тогда срок признается наступившим или соответственно истекшим в ближайший следующий рабочий день (в приведенном примере — в понедельник).

§ Вторая ситуация связана с порядком совершения действий в последний день срока. Речь идет о том, что обязательство признается выполненным в срок, если это произошло до 24 часов соответствующего дня. В данном случае имеются в виду физические лица, а также организации с круглосуточной работой (особо выделяют организации связи, которые принимают письменные извещения и заявления круглосуточно). Если организация имеет ограниченное время работы (например, до 18 часов), срок считается истекшим с момента завершения последнего часа работы организации. Если в организации установлено определенное время для совершения каких-либо операций (например, в банке для проведения операций по расчетам, выдаче наличных денег), то срок истекает в тот час, когда по установленным правилам прекращаются соответствующие операции.

 

№17 Понятие и содержание прав собственности

Право собственности — это система правовых норм, закрепляющих отношения собственности на средства производства и предметы потребления.

Основным законодательным актом по этим вопросам является ГК РФ, ч. 1, раздел 2 “Право собственности и другие вещные права”, ч. 1 ГК РФ вступила в силу с 1 января 1995 г.

Вещное право — это право, дающее юридическую власть над вещью.

Различают следующие виды вещных прав:

§ Право собственности.

§ Вещные права лиц, не являющихся собственниками:

§ право полного хозяйственного ведения;

§ право оперативного управления имуществом;

§ сервитуты;

§ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

§ право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Содержание и формы права собственности

Собственник имеет в отношении своего имущества следующие три права (правомочия):

§ владения;

§ пользования;

§ распоряжения.

Собственник пользуется вещью (владеет, пользуется и распоряжается ею) по своему усмотрению. При этом он может оставаться собственником вещи. Вообще собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, разумеется, если эти действия не нарушают права других лиц.

Наряду с правами, предоставляемыми собственнику, закон возлагает на него определенные обязанности. К ним относится бремя содержания имущества (уплата налогов, ремонт некоторых видов имущества). Кроме того, собственник несет риск случайной гибели или случайного повреждения принадлежащего ему имущества.

Право владения

Право владения означает возможность физического обладания вещью, хозяйственного воздействия на вещь. При этом следует иметь ввиду, что кроме собственников законными владельцами вещей могут быть лица владеющие недвижимым имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде.

Право пользования

Право пользования есть право извлекать полезные свойства вещи путем ее эксплуатации, применения. В процессе использования имущество либо полностью потребляется, либо изнашивается (амортизируется). Право пользования тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им.

Права владения и пользования могут принадлежать не только собственнику, но и другим лицам, получившим эти правомочия от собственника.

Право распоряжения

Право распоряжения понимается как право определять юридическую судьбу вещи (продать, подарить, передать в аренду).

Право распоряжения реализуется только собственником или другими лицами, но только по его прямому указанию.

Билет №35 Договор продажи недвижимости

 

Договор продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости – это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Данный документ не регистрируется, но при этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом данного договора является земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Закон к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Сторонами по данному договору признаются продавец—любое лицо, в том числе и юридическое, и покупатель любое лицо, в том числе и юридическое.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Продажа жилых помещений имеет свои особенности:

Во-первых, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Во-вторых, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Билет №Правовое регулирование кредитования. Виды кредита

Под кредитом понимаются отношения по предоставлению одним лицом другому денег или вещей на условиях срочности, возвратности и платности. Различают товарный, коммерческий, государственный и банковский кредиты.

Суть банковского кредита определена Гражданским кодексом. По кредитному договору кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Банковское кредитование осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, которые представляют собой основу кредитных отношений, отражают сущность и содержание кредита. Принципами кредитования являются возвратность, срочность и платность, целевое предоставление кредита.

Принцип возвратности означает, что полученные денежные средства должны быть возвращены кредитору. Это условие должно быть закреплено юридически в кредитном договоре как обязанность заемщика. Возврат может быть разовым или происходить по частям.

Из принципа возвратности вытекает принцип срочности, суть которого заключается в том, что денежные средства предоставляются на определенный срок, по истечении которого они должны быть возвращены банку.

Платность кредитования означает взимание платы в виде процентов за пользование кредитом. Ставка банковского процента – это цена кредита. Размер процентной ставки определяется сторонами кредитного договора самостоятельно.

Принцип целевого предоставления кредита означает, что он выдается, как правило, на указанные в договоре цели. В договоре предусматриваются также меры контроля за целевым использованием кредита и санкции за нарушение данного условия. Банки заинтересованы в целевом использовании кредита заемщиком. Дело в том, что, зная цели кредитования, банки оценивают перспективность кредитования соответствующего объекта с точки зрения его эффективности, могут правильнее определить величину и срок кредита, перспективы его своевременного возврата, возможности получения прибыли и др.

Современная трактовка принципа обеспеченности следующая: защита имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. На практике используются следующие формы обеспечения возврата кредита: залог, поручительство, банковская гарантия, удержание, цессия, страхование ответственности не погашения кредита. В качестве обеспечения кредита не рассматривается неустойка.

Виды кредитов.

Виды кредитов по обеспеченности:

§ Необеспеченные. Ими являются займы без обеспечения.

§ Частично обеспеченные. Например, если залог покрывает только часть средств, необходимых для погашения.

§ Обеспеченные. Исключающий потерю средств кредитором залог, банковские гарантии илипоручительство одного, или нескольких человек – делают условия кредитования более доступными.

По платности различают несколько видов кредитов:

§ Процентные. Получая финансы в долг, дебитор каждый период (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно…) выплачивает часть долга, а также проценты за пользование средствами..

§ Беспроцентные. Нередко встречается подобный целевой кредит на конкретную покупку, называемый рассрочкой. Принцип его немного изменен – заключается соответствующий договор между банком и продавцом, и проценты (порой очень низкие) платит продавец.

§ С фиксированной платой. Принцип прост – при получении, частичном или полном погашении кредита, должник обязан выплатить соответственную фиксированную плату за пользование.

§ Процентные кредиты в зависимости от ставки различают:

§ Ролловерные. Таковыми называются кредиты без фиксированной процентной ставки.

§ С фиксированной процентной ставкой. Ссуда выдается под определенный процент от выдачи до последнего платежа.

§ Смешанный тип. Он содержит фиксированную процентную ставку (основу), и изменяемую часть.

Кредиты также различаются по цели, на которую они выдаются:

§ Целевой. Средства, полученные в долг разрешается потратить только на определенную цель, оговоренную в кредитном договоре.

§ Нецелевой. Полученные деньги должник может тратить по собственному усмотрению.

В зависимости от финансового и социального статуса заемщика различают кредиты:

§ Безработным, а также работающим неофициально. Не нужно путать данную категорию с нищими, или чрезвычайно бедными – данная категория людей нередко состоит из тех, кто не в состоянии доказать доход, или не имеющих желания. Доходы данной категории могут состоять из дивидендов, процентов, прибыли от сдачи жилья, бизнеса…, поэтому и подход к кредитованию каждого особый.

§ ИП (индивидуальным предпринимателям). Денежный оборот, а также доход данной категории людей тяжело проконтролировать, поэтому для ИП порой более жесткие, уникальные условия кредитования.

§ Предприятиям (юридическим лицам). Зачастую доходность организаций имеет строго задекларированный характер, кредитор может составить график и наблюдать тенденцию развития предприятия.

§ Пенсионерам. Пенсионный кредит выдается пожилым людям, а также лицам, получающим пенсию. Сумма данного кредита очень зависит от размера социальных выплат, а также возраста ссудополучателя. Подобные сделки не отличаются выгодными условиями, длительностью и суммами.

§ Студенческий. Студенты получают деньги взаймы на питание, оплату жилья и др.

§ Тендерный. Выдается людям для участия в тендере, конкурсе или аукционе. Составляя незначительную часть приза, они предполагают особенный подход к каждому заемщику.

 

По срочности кредиты делятся на несколько типов:

§ Онкольный кредит (кредитная линия, нередко используемая брокерами);

§ Овернайт (межбанковский займ на одну ночь);

§ Сверхсрочные (до трех месяцев);

§ Краткосрочные (до года);

§ Среднесрочные (от года до пяти);

§ Долгосрочные (свыше пяти лет).

 

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: