 |
Сто семьдесят тысяч) долларов США с учетом округления.
|
|
|
|
СОДЕРЖАНИЕ
1. ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ, СОДЕРЖАЩИХСЯ В ОТЧЕТЕ. 3
2. СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО.. 4
3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ОЦЕНКЕ. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.. 5
4. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 7
5. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ. 9
6. СПЕЦИАЛЬНЫЕ ТЕРМИНЫ, ОПРЕДЕЛЕНИЯ, СОКРАЩЕНИЯ И УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ. 13
7. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ. 15
8. ОПИСАНИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 18
8.1. ТЕХНИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ И ДРУГИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 18
8.2. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЛОКАЛЬНОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.. 21
9. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СРЕДЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ. 25
9.1. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР.. 25
9.2. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.. 28
9.3. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.. 29
10. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (НЭИ) 33
11. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ. 34
11.1. ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОДХОДОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 34
11.2. ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 35
12. РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ.. 38
13. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ. ВЫВОД ИТОГОВОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 45
14. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 46
15. СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ. 50
16. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ. 51
17. ПРИЛОЖЕНИЯ. 52
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА.. 53
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. ДОКУМЕНТЫ ЗАКАЗЧИКА.. 54
ПРИЛОЖЕНИЕ № 3. ИНФОРМАЦИОННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И ССЫЛКИ.. 55
ПРИЛОЖЕНИЕ № 4. ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА.. 56
1. ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ, СОДЕРЖАЩИХСЯ В ОТЧЕТЕ
Таблица 1 Техническая характеристика квартиры.. 18
Таблица 2 Техническое описание здания. 19
Таблица 3 Показатели инфляции. 27
Таблица 4 Расчет стоимости оцениваемых встроенных помещений сравнительным подходом.. 42
|
|
|
Таблица 5 Факторы, определяющие величину «ликвидационной» скидки. 46
2. Сопроводительное письмо
«__» __________ ________ г.
Кому (Организация)
Кому (ФИО)
Уважаемый _Евгений Юрьевич!
Согласно договору №_____________ от __________г ООО "_________________________" произвело определение рыночной стоимости объекта оценки – квартиры общей площадью 64,7 кв. м, расположенной по адресу: 454138 г.Челябинск,ул.Куйбышева д.86.кв.60____________________________________.
Оценка Объекта выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 254, 255, 256.
Цель оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки.
Дата оценки: 25.01.2012 г.
Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза Объекта.
Оценщик является членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (Свидетельство о членстве №_______ от ________г., номер в реестре ______)
Гражданская ответственность профессиональной деятельности Оценщика застрахована __________________ на сумму _______ рублей (договор (полис) №______ от ______г.)
Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на __________ составляет:
Пять миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей
или по курсу ЦБ РФ на дату оценки (23,58 руб. за 1 долл. США)с учетом округления
Двести семнадцать тысяч триста) долларов США.
Ликвидационная стоимость Объекта оценки по состоянию на __________ составляет:
Четыре миллиона тридцать тысяч) рублей
или по курсу ЦБ РФ на дату оценки (23,67 рублей РФ за 1 доллар США)
Сто семьдесят тысяч) долларов США с учетом округления.
|
|
|
С уважением,
| Руководитель ООО «_______________________» | И. О. Фамилия |
3. Заключение об оценке. основные факты и выводы
Заключение об определении рыночной стоимости объекта оценки – квартиры общей площадью 64,7 кв. м, расположенной по адресу: 454138 г. Челябинск, ул.Куйбышева д.86.кв.60, составлено на основании Отчета об оценке № __________ от _________г, выполненного по Договору возмездного оказания оценочных услуг №_____________ от __________г. и подготовленного ООО «_________________________».
Оценка проводилась в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №№ 254, 255, 256.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки:
Объектом оценки является квартира по адресу: 454138 г. Челябинск, ул.Куйбышева д.86.кв.60, общей площадью 64,7 кв. м, расположенная на 6-м этаже 9-ти этажного жилого дома.
Подробное описание и характеристики объекта оценки приведены в главе 4 настоящего отчёта.
Перечень правоустанавливающих документов, а также документов, определяющих количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, представлен в главе 1 настоящего отчета. Копии указанных документов содержатся в Приложении к отчету.
Вид определяемой стоимости: рыночная и ликвидационная стоимость.
Предполагаемое использование результата оценки: Результат оценки может использоваться для принятия Банком управленческого решения о целесообразности заключения залоговой сделки и её стоимостных параметрах.
Дата оценки: 25.01.2012г.
Заключение об оценке
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки рассчитана в процессе проведения оценки с применением сравнительного подхода.
Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 25.01.2012г c учетом округления и указанных допущений составила:
Пять миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей
или по курсу ЦБ РФ на дату оценки (23,58 руб. за 1 долл. США)с учетом округления
Двести семнадцать тысяч триста) долларов США.
|
|
|
Ликвидационная стоимость Объекта оценки по состоянию на __________ составляет:
Четыре миллиона тридцать тысяч) рублей
или по курсу ЦБ РФ на дату оценки (23,67 рублей РФ за 1 доллар США)
сто семьдесят тысяч) долларов США с учетом округления.
В соответствии с п. 26 Федерального Стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в течение 6 (шести) месяцев с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты.
С уважением
| Руководитель ООО «_______________________» | И. О. Фамилия |
4. Задание на оценку
| Объект оценки | Квартира по адресу: ____________________________________, общей площадью 47,0 кв. м, расположенная на 8-м этаже 17-ти этажного жилого дома. Подробное описание и характеристики объекта оценки приведены в главе 4 настоящего отчёта. |
| Имущественные права и обременения | Право собственности. Обременений не зарегистрировано. |
| Цель оценки | Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки |
| Предполагаемое использование результата оценки и связанные с этим ограничения | Результатом оценки является итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для принятия Банком управленческого решения о целесообразности заключения залоговой сделки и её стоимостных параметрах. Допущения и ограничивающие условия к результату оценки 1. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки. 2. Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки. 3. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых параметров, используемых для расчета результата оценки. Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки 1. Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимости), указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для целей принятия решения и может быть признана рекомендуемой для вышеуказанных целей, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. 2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком. |
| Вид определяемой стоимости | рыночная и ликвидационная стоимость |
| Дата оценки | __________г. |
| Срок проведения оценки | __________ г. – _________ г. |
| Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка | Допущения и ограничения к проведению оценки 1. Объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость. 2. Оценка проводится в предположении отсутствия будущих изменений экономической среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата оценки обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы. 3. Услуги по оценке не должны включать в себя прочие услуги по аудиту и налогообложению. 4. Оценка проводится в предположении отсутствия обязательств и обременений в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также работы по оценке не включают анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обременений. Допущения в отношении оцениваемых прав 1. Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на имущество является обоснованным. 2. Оценка проводится из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу. 3. В рамках проведения оценки рассчитывается рыночная стоимость преимущественного права выкупа в собственность земельного участка, который на дату оценки находится в собственности Российской Федерации. Допущения в отношении используемых методов расчета При проведении оценки Оценщик самостоятельно формулирует допущения использованные в рамках конкретных выбранных методов оценки. |
|
|
|
5. Общие положения
|
|
|
| Сведения о Заказчике | _____________________________ Паспорт: ________________________ зарегистрирован по адресу: _________________________________________ |
| Сведения об Оценщике | _____________________________________________ Член Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (Свидетельство о членстве №_______ от ________г., номер в реестре ______) Диплом о профессиональной переподготовке ___________________________________ №_________, выдан _________г. Гражданская ответственность профессиональной деятельности Оценщика застрахована ____________________________ на сумму _________ рублей (договор(полис) №__________ от ________г.) Заключен трудовой договор с: ООО «____________________________________» ОГРН – ________________, дата присвоения ОГРН – __________г Юридический адрес – ________________________________ ИНН ________________; КПП ________________ Р/с № _________________________ в _______________________________ К/с № ____________________________ БИК _____________ |
| Основание для проведения оценки | Договор №_____________ от __________г возмездного оказания оценочных услуг, заключенный между ООО «________________________» и _____________________________ Задание на оценку, составленное в соответствии с п.17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.07.2007г. №256. |
| Объект оценки | Квартира общей площадью 47,0 кв. м, расположенная на 8-м этаже 17-ти этажного жилого дома по адресу: ____________________________________ Подробное описание и характеристики объекта оценки приведены в главе 4 настоящего отчёта. |
| Вид оцениваемого права | Оценке подлежит право собственности: - собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. I, ст. 209); - Объект оценки оценивается свободным, от каких бы то ни было прав его удержания, долговых обязательств под заклад имущества или иных обременений; не сопровождается наложенным на него в соответствии с законодательством России арестами, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав. |
| Цель оценки | Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки |
| Предполагаемое использование результата оценки | Результат оценки может использоваться для принятия Банком управленческого решения о целесообразности заключения залоговой сделки и её стоимостных параметрах. |
| Нормативно правовые акты, использованные при проведении оценки | - Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; - Приказы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г №№254, 255, 256 об утверждении федеральных стандартов оценочной деятельности, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности |
| Применяемые стандарты оценочной деятельности | – Федеральные стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№ 256,255,254 соответственно: – Федеральный стандарт оценки №1, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», (приказ №256). – Федеральный стандарт оценки №2, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», (приказ № 255). – Федеральный стандарт оценки №3, «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», (приказ № 254). - Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» - “Унифицированные требования к отчёту об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости” Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки». |
| Вид оцениваемой стоимости | В соответствии с целью настоящей оценки определяется рыночная и ликвидационная стоимость. Формулировка рыночной стоимости, используемая в рамках Отчета, соответствует определению, приведенному в Федеральном Законе РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-Ф3 от 29.07.1998 года: «Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Ликвидационная стоимость – в соответствии с федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)": При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. |
| Дата оценки | __________ |
| Дата составления отчёта | _________ |
| Порядковый номер отчета | _____ |
| Перечень документов заказчика: право-устанавливающих и определяющих количественные и качественные характеристики Объекта (Копии документов представлены в Приложении к Отчету). | - Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Субъект права – гражданин(ка) РФ __________________ - Общегражданский паспорт гр-на(ки) _____________________________ - Общегражданский паспорт гр-на(ки) _____________________________ - Доверенность от собственника – г-на ____________ г-ну(ке) __________ - Справка №______ _____________ ТБТИ. - Поэтажный план. - Экспликация. - Извлечение из Технического паспорта _______. |
| Форма отчета | Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечающим требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и применяемых стандартов оценочной деятельности (см. «Применяемые стандарты оценочной деятельности») |
| Процесс проведения оценки | В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г №256 об утверждении федерального стандарта оценки деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: «Проведение оценки включает в себя следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке. Для целей настоящей оценки процесс определения рыночной стоимости Объекта оценки включал следующие этапы: 1. Заключение договора на проведение оценки. 2. Составление задания на оценку. 3. Сбор информации для проведения макроэкономического, отраслевого, регионального анализа. 4. Сбор и анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта оценки правами иных лиц; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с Объектом оценки. 5. Анализ Объекта оценки. 6. Интервью с представителями собственника. 7. Анализ методологии оценки, выбор подходов к оценке. 8. Расчет рыночной стоимости. 9. Согласование результатов оценки, определение итоговых результатов. 10. Написание отчета об оценке. |
| Курс доллара США на дату оценки | _______ рублей РФ за 1 доллар США по курсу ЦБР на дату оценки –_______ |
6. Специальные термины, определения, сокращения и условные обозначения
| Специальные термины и определения, относящиеся к теории оценочного дела. Общие понятия оценки | |
| Объект оценки | К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. |
| Цена объекта | Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. |
| Стоимость объекта | При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. |
| Итоговая стоимость объекта оценки | Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. |
| Подход к оценке | Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. |
| Метод оценки | Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. |
| Доходный подход | Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. |
| Сравнительный подход | Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. |
| Затратный подход | Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. |
| Дата проведения оценки | Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. |
| Наиболее эффективное использование | При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. |
| Срок экспозиции | Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. |
| Ограничения | Условия, обстоятельства, допущения и предположения, в рамках которых выполняется оценка, содержание которых ограничивает точность, достоверность, применимость ее результата, ответственность оценщика, заказчика и т.д. |
| Рыночная стоимость | Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме. |
7. Основные допущения и ограничивающие условия проведения оценки
| Оценка произведена с учетом допущений и ограничивающих условий, содержащихся в настоящем разделе. | |
| Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке | 1. Работы по оценке включают: - исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретроспективе); - сбор и анализ информации, необходимой для обоснования сути и меры полезности объекта оценки в настоящем и будущем; - выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письменного отчета об оценке. 2. Состав работ по оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследований, содержание отчета удовлетворяют требованиям необходимости и достаточности для доказательства результата оценки: - состав работ по оценке не содержит работ, выполнение которых не повысит доказательности результата оценки и не повлияет на значение итогового результата в пределах неизбежной погрешности; - глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значение результата оценки, его погрешность и степень обоснованности; - отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах. 3. Отчет содержит все необходимое для того, чтобы представитель получателя отчета (имеющий высшее или дополнительное образование в области экономики, но не являющийся профессиональным оценщиком) мог понять содержание отчета; примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований; идентифицировать источники использованной им информации и степень ее достоверности; проверить выполненные расчеты. 4. Оценщиком не проводится как часть работы юридическая экспертиза Объекта 5. Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. |
| Допущения и ограничения к проведению оценки | При оценке выводы делаются на основании стандартных допущений: 1. Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость. 2. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды, свойств объекта оценки, макроэкономических показателей, возможные изменения экономической политики Правительства РФ, других существенных для результата оценки обстоятельств, которые он не мог прогнозировать и учитывать в процессе выполнения оценки. 3. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику оценки. Оказанные Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки и не включают в себя прочие услуги по аудиту, налогообложению. 4. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и основывается на данных, предоставленных Заказчиком. |
| Допущения в отношении оцениваемых прав | 1. Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование законов или контрактов. 2. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право владельца на имущество является обоснованным. 3. Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу. 4. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущественных прав, а также обязательств и обременений, которые могли иметь место в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, а также за анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обременений. |
| Допущения к источникам информации, использованным в отчете | 1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности. 2. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации. 3. Большая часть существенной для оценки информации об Объекте оценки была предоставлена Заказчиком. Оценщик не располагает данными независимых источников об Объекте оценки, и не имеет необходимой квалификации для подтверждения указанной информации и не выражает какого-либо мнения относительно ее корректности. 4. При наличии альтернативных данных, несогласованности поступившей в распоряжении Оценщика информации или её отсутствии расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположений Оценщика. 5. Чертежи и схемы, приведенные в Отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об Объекте оценки и не должны использоваться в каких либо других целях. 6. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного объема разъяснений, которые содержаться в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета возможность проверки качества использованных данных и результатов анализа. |
| Допущения в отношении используемых методов расчета | 1. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчётных разделах настоящего Отчёта. 2. При расчетах общей стоимости Объекта доходным и сравнительным подходом учитывались площади, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости, и имеющие значение в процессе её формирования |
| Допущения и ограничивающие условия к результату оценки | 4. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки. 5. Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки. 6. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, характеризуется неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых оценщиком параметров, используемых для расчета результата оценки. |
| Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки | 1. Сумма денежного выражения ценности Объекта, (итоговая величина рыночной стоимости), указанная в настоящем Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для целей совершения сделки с объектом оценки, и может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. 2. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц: - лиц, письменно уполномоченных Заказчиком; - суда, арбитражного или третейского суда; - уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков. 3. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком. 4. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. |
8. Описание и Характеристики объекта оценки
8.1. ТЕХНИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ И ДРУГИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
| Характеристика и параметры объекта оценки - квартиры | Объект оценки – однокомнатная квартира общей площадью жилых помещений 47,0 кв. м.
Квартира расположена на 8-м этаже 17-ти этажного жилого дома по адресу: _____________________________________________________.
Таблица 1 Техническая характеристика квартиры
(Согласно Кадастровому паспорту, экспликации и поэтажному плану – см. в Приложении копии документов Заказчика).
Дополнительно: Санузел – раздельный. Высота потолка – 2,65м. Телефон – есть. См. также Приложение - копии документов Заказчика. Планировка квартиры соответствует представленной на поэтажном плане (см.). Перепланировки не выявлено. Ниже представлено извлечение из поэтажного плана:
Рисунок 1 Поэтажный план | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Качественные характеристики объекта оценки | Состояние помещений квартиры: Хорошее состояние помещений. Состояние отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на хорошем уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для эксплуатации и проживания без дополнительных затрат. Сантехнические приборы, электроснабжение, коммуникации - в исправном состоянии. Отделка: Стены – обои. Потолок – побелка, окраска. Пол – линолеум, санузел, лоджия – плитка. Окна – деревянные двустворчатые. Вид из окна: Окна квартиры выходят на две стороны здания: окно комнаты – со стороны подъезда, окно кухни (с лоджией) - на противоположную. Окно комнаты – панорамный вид на прилегающий жилой массив и проходящее по нему Лихачёвское шоссе (в 100-200м) и улицу Молодежную. Окно кухни и лоджия - панорамный вид на зеленую зону прилегающего лесного массива и проходящий по нему водный канал. В Приложении к Отчету представлены фотографии помещений квартиры и общий вид здания и прилегающей территории. | ||||||||||||||||||||||||||||||
| Характеристика и параметры здания | Квартира расположена в жилом 17-ти этажном многоквартирном доме. Здание панельное.
Подъездов – 2. Лифтов в подъезде – 2 (грузовой и пассажирский).
Год постройки - 2004г. (согласно техническому паспорту жилого помещения).
Высота потолков – 2,65м.
Таблица 2 Техническое описание здания
|
