Природные объекты государственной собственности.

Сравнительный подход к оценке бизнеса. Используемые оценки. Критерии выбора компаний-аналогов.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, усло­вия продажи и условия финансирования. Действенность такого под­хода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их со­вершения и момент оценки разделяет продолжительный период вре­мени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Сравнительный подход предполагает использование трех основ­ных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые ус­ловия применения каждого метода

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных об­ществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Оценка бизнеса методом компании-аналога предполагает, что сходные предприятия имеют достаточно близкое соотношение между ценой и важнейшими финансовыми показателями, такими как прибыль, денежный поток, уровень дивидендов, выручка от реализации, мощность производства, стоимость активов. Это соотношение называется мультипликатором. В процессе оценки обычно используют 4 группы мультипликаторов:

1. Цена / прибыль (Р/Е); цена/денежный поток.

2. Цена / дивиденды (Р/Д).

3. Цена/выручка от реализации (P/So);цена/физический объем производства.

4. Цена /стоимость активов (P/VA).

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобре­тения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного мето­да — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отрас­левые коэффициенты обычно рассчитываются специальными ана­литическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми по­казателями.

 

 

Доходный подход к оценке бизнеса. Метод капитализации доходов.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут ис­пользование и возможная дальнейшая продажа собственности.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Методы доходного подхода

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП). В стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.

Метод капитализации доходов. В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Может использоваться при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера оцениваемого объекта и сложившихся условий, может быть применен один из этих методов. Метод капитализации применим к объектам, приносящим стабильный доход:

PC=E/R

RC – рыночная стоимость; Е – показатель дохода; R – ставка капитализации

Использование данного метода заставляет оценщика ре­шать следующие задачи:

1. Определить продолжительность анализируемого периода.

2. Определить капитализируемую базу.

3. Определить коэффициент капитализации.

4. Рассчитать рыночную стоимость.

Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста — умерен­ны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной пла­те, постоянной клиентской базе и т.п. на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям ко­эффициента капитализации, для использования метода прямой ка­питализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации.

 

Метод дисконтирования используется при оценке объекта, имеющих нестабильные завышенные или заниженные потоки доходов и расходов. Основан на прогно­зировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтиру­ются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Cf – денежный поток; V – рыночная стоимость

Этапы расчета стоимости:

1.Определение прогнозного периода (3-5 лет)

2.Прогнозирование величин денежных потоков

3.Расчет стоимости реверсии

4.Определение ставки дисконтирования

5.Дисконтирование суммированных денежных потоков

 

 

Природные объекты государственной собственности.

В настоящее время государственная собственность во многом сохраняет свое доминирующее положение. В исключительной собственности государства находятся недра, леса, животный мир, подавляющая часть водных объектов. Лишь земельные участки подлежат приватизации.

Если раньше все природные ресурсы находились в исключительной собственности союзного государства, то таких собственников множество. Это - Российская Федерация и ее субъекты. В связи с этим остро встал вопрос о разграничении государственной собственности на природные ресурсы на федеральную и собственность субъектов РФ.

В соответствии с федеральным природоресурсовым законодательством к федеральной собственности относятся:

а) земельные участки и другие природные ресурсы, необходимые для обеспечения нужд обороны, безопасности, федеральных энергетических систем, федерального транспорта и иных государственных нужд, реализация которых отнесена к полномочиям РФ;

б) земельные участки, занятые объектами недвижимости, находящимися в федеральной собственности;

в) природные ресурсы территориального моря, исключительной экономической зоны и континентального шельфа;

г) участки недр федерального значения, т.е. необходимые для гарантированного обеспечения государственных потребностей РФ стратегическими и дефицитными видами ресурсов недр, наличие которых влияет на национальную безопасность РФ, обеспечивает основы ее суверенитета, а также для выполнения обязательств по международным договорам РФ;

д) поверхностные и подземные водные объекты; трансграничные (пограничные) водные объекты; внутренние морские воды;

е) лесной фонд РФ, а также леса, не входящие в лесной фонд;

ж) животные: редкие и находящиеся под угрозой исчезновения, а также занесенные в Красную книгу РФ, отнесенные к особо охраняемым, ценным в хозяйственном отношении, подпадающие под действие международных договоров РФ, естественно мигрирующие по территориям двух и более субъектов РФ.

 

з) особо охраняемые природные территории федерального значения.

К собственности субъектов РФ относятся природные объекты и ресурсы, не находящиеся в федеральной собственности и не переданные в частную и муниципальную собственность.

Механизм отнесения конкретных природных объектов к тому или иному виду права государственной собственности достаточно четко определен лишь в ВК РФ: водные объекты признаются федеральной собственностью РФ.

 

 

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: