 |
Европейские стандарты оценки.
|
|
|
|
Тема 12. Стандарты оценки.
Международные стандарты оценки.
Стандарты оценки США.
Европейские стандарты.
Первые государственные российские стандарты оценки.
Международные стандарты оценки.
Профессиональный оценщик должен выстраивать анализ и сообщать свои выводы и рекомендации клиенту в доступной для его понимания и не вводящей в заблуждение форме. Международные стандарты оценки (МСО) призваны отражать современные требования, предъявляемые к оценщику в его профессиональной деятельности.
Со времени своего формирования МСО представляли собой коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков (далее чем 50 стран мира. Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор много раз подвергавшиеся изменениям, МСО базируются на принципе исторического развития дисциплин профессиональной оценки, охватывающем многие десятилетия, а также на работе Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ) с момента его образования в 1981 г. Комитет ставил своими основными задачами:
— дать более четкие формулировки различных баз оценки;
— подчеркнуть различия между оценкой, проводимой в целях финансовой документации или отчетности, и оценкой, проводимой при других обстоятельствах;
— прояснить терминологию, допускающую неоднозначность толкования на международном уровне;
— привести необходимый вводный материал, позволяющий достичь лучшего понимания и более эффективного применения вышеупомянутых МСО.
Международные стандарты оценки описывают процедуры, которых следует придерживаться при проведении оценки, при проверке результатов оценки или при осуществлении консультационных услуг, а также формулируют требования к форме изложения результатов оценки[1].
|
|
|
Каждый из Международных стандартов оценки соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки. В МСО 1 рассматривается понятие рыночной стоимости как базы оценки. В МСО 2 приводятся базы оценки, отличные от рыночной стоимости. При этом каждый из МСО, несмотря на то что он может публиковаться в качестве отдельной группы разделов, на самом деле является составной частью единого целого.
Определения, предварительные замечания, понятия и принципы оценки наряду с другими общими элементами следует рассматривать в качестве неотъемлемой части каждого МСО.
Для решения поставленных задач каждый МСО содержит в своей структуре следующие разделы:
1. Введение.
2. Область применения.
3. Определения.
4. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета.
5. Формулировка МСО.
6. Замечания.
7. Требования к изложению фактического материала.
8. Условия отступления от МСО.
9. Дата вступления в силу.
МСО составлены для оценщиков и пользователей услугами по оценке, которые должны требовать, чтобы работа по оценке проводилась в точном соответствии с этими стандартами и национальными стандартами, утвержденными на государственном уровне.
В России формирование системы федеральных стандартов оценки планируется осуществлять путем инкорпорации МСО в законодательство России и адаптации их к российским условиям осуществления оценочной деятельности1.
В России, как и в международной практике, принят следующий порядок внедрения международных стандартов:
— прямое применение международного стандарта без включения дополнительных требований;
— использование аутентичного текста международного стандарта с дополнительными требованиями, отражающими потребности народного хозяйства.
Международная стандартизация позволяет сэкономить время и средства, необходимые для разработки национальных стандартов;
|
|
|
и, таким образом, развитие международной стандартизации предопределяет развитие стандартизации национальной. К сожалению, это нельзя сказать о международных стандартах оценки, которые, несмотря на свое название, не являются продукцией ISO и не соответствуют уровню стандартов ISO. Это вовсе не безупречный документ, поскольку уровень качества аутентичного перевода МСО (наличие большого количества стилистических и логических недочетов), конфликт с нормативной базой РФ в части определений ряда правовых понятий, не вполне адекватное отражение теории оценки, выводят эти стандарты за рамки их приемлемости для целей стандартизации. Эти проблемы делают невозможным и следование установленному порядку внедрения международных стандартов в России в отношении МСО.
Стандарты оценки США.
Единые стандарты профессиональной оценочной практики
(USPAP) являются обязательными для применения в США и в ряде других стран и относятся к разряду региональных. Они разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки — некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке.
В USPAP представлены:
— условия, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг;
— способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.
Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составление отчета об оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки (экспертизы) отчетов по оценке и составлению отчета на основании их норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для проведения процесса оценки и составления отчета об оценке личной (движимой) собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для проведения оценки бизнеса.
|
|
|
Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки стандартов или Правила стандартов.
Пояснительные комментарии являются неотъемлемой часью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Комментарии не прилагаются к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, которые являются аксиоматическими или не требуют дальнейших разъяснений.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положений об этике, которые включают четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обусловливают требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения. Дополнительно эти стандарты включают в себя Положения о компетентности, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Стандарты содержат как обязательные, так и специфические требования, которым при определенных ограниченных условиях применимы Положения об отклонениях.
В дополнение к десяти стандартным правилам USPAP включаю также Документы о стандартах, которые специально служат для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования USPAP.
К недостаткам USPAP следует отнести перегруженность структуры (присутствие, кроме собственно стандартов, многочисленных комментариев, положений, определений, правил и др.), а также наличие логических проблем в ряде определений основных понятий. Например:
1) недвижимость в USPAP определена как «определимая доля или участок земли, включая то, что повышает ее ценность»;
2) «недвижимая собственность — проценты, доходы, права, вытекающие из собственности на недвижимость».
Однако стандарты USPAP-2005 дают пример четкого изложения материала конкретно по направлениям оценочной деятельности. Таким образом, Единые стандарты профессиональной практики оценки США USPAP могут быть возможным источником и альтернативной по отношению к МСО базой при подготовке национальных стандартов оценки.
|
|
|
Европейские стандарты оценки.
Европейские стандарты оценки (ECO) представляют пример международных региональных стандартов. Аннотация, доступная в рубрике «Печатные издания» сайта www.appraisal.am, сообщает, что примяты новые Европейские стандарты оценки 2000, и характеризует их 4-е издание.
ECO 2000 (European Valuation Standards — EVS) включает непосредственно Стандарты, Руководства и Приложения.
Стандарты рассматривают самые общие принципы и методы, используемые в оценочных процедурах.
Стандарт 1. Соответствие ECO 2000 другим документам и законодательным актам. Рассматривается взаимосвязь с МСО и законами ЕС, а также национальными стандартами и законодательствами.
Стандарт 2. Квалифицированный оценщик. Определяются требования, предъявляемые к оценщику законодательством ЕС и национальными законодательствами, профессиональными организациями. Указываются нормы взаимоотношений между оценщиком и клиентом, оценщиком и аудитором, изложен Профессиональный кодекс оценщика.
Стандарт 3. Задание на оценку. Рассматриваются условия стандартных и нестандартных заданий на оценку.
Стандарт 4. Базы оценки. Рассматриваются основные принципы, используемые в оценке, стандартные базы оценки. Приводятся определения различных видов стоимостей (рыночной, справедливой (этот вид стоимости не является оценочным, а стоимость в использовании — это не вид, а тип оценочных стоимостей. Проблемы, связанные с классификациями, характерны как для ЕCO, так и для МСО), стоимости в использовании и др.).
Стандарт 5. Оценка для финансовой отчетности. Приводятся классификация активов, основания для выбора той или иной базы оценки, излагаются требования по раскрытию информации в отчете о результатах оценки. Стандарт также включает раздел, в котором освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оценки специальных объектов.
Стандарт 6. Оценка ценных бумаг банков; оценка, проводимая в связи с выпуском пакета ценных бумаг. Указаны базы оценки, применяемые в этих случаях, особые обязанности оценщика, возникающие при проведении такой оценки. Стандарт 6 посвящен также проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В этом стандарте даются определения таким понятиям, как «залоговая стоимость», «специальная стоимость обязательств», а также определяются особые требования к оценщику, такие как его независимость, ответственность и наличие специальных значений. Стандарт требует от оценщика в процессе оценки учитывать наличие токсичных веществ. В нем также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или
|
|
|
являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей. Приводятся определения различных видов имущества (инвестиционное, оцениваемое на базе его продажного потенциала, и др.), а также дается определение ликвидационной стоимости.
Стандарт 7. Прогнозы, даваемые оценщиком. Некоторые виды оценки. Стандарт посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. Подчеркивается важность прогнозов в работе оценщика, определяется форма их изложения и требования к ним. В этом Стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем, предсказание будущей стоимости. Приводится концепция стоимости при существующем использовании, дается понятие ретроспективной оценки (на дату в прошлом) и оценки в условиях форсированной продажи объекта[2].
Стандарт 8. Оценка в целях проведения инвестиций. Стандарт посвящен проблемам инвестирования в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки в целях инвестирования, квалификации оценщика. Приводятся требования к процедуре оценки, а также даны определения и методологи оценки страховых компаний, пенсионных фондов и пр.
Стандарт 9. Отчет о проведенной оценке. Стандарт рассматривает вопросы, связанные с представлением результатов оценки, и формы сертификата оценки. Приводятся требования к отчету, указываются пункты, которые должны содержаться в отчете об оценке.
Помимо девяти стандартов ECO 2000 включают также 13 Руководств, содержащих указания по интерпретации и практическому использованию общих принципов и методов, изложенных в стандартатах.
В числе таких методических рекомендаций по оценке присутствуют следующие руководства:
1) факторы, влияющие на стоимость;
2) оценка специальных объектов;
3) оценка машин и оборудования;
4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;
5) оценка сельскохозяйственных объектов;
6) оценка исторических объектов;
7) оценка бизнеса;
8) оценка нематериальных активов;
9) оценка индексов недвижимости;
10) международные оценки;
11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;
12) распределение стоимости между землей и зданиями;
13) особенности оценки в различных странах.
Кроме того, ECO 2000 содержат девять Приложений, в которых дается дополнительная информация, представляющая интерес для оценщика. Например, требования к сертификации оценщика; вопросы, касающиеся рецензирования отчетов об оценке и этики оценщика; примеры заданий на оценку; глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.
Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принудительного отчуждения собственности не является предметом ECO. Однако общие принципы, изложенные в них, могут применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует. Одной из главных особенностей ECO является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.
Недостатки европейской системы в вопросах оценки недвижимости можно показать на примере используемой в ECO классификации видов оценочного износа/устареваний:
1) экономическое устаревание — учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;
2) функциональное устаревание — учитывает пригодность для и текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект, созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;
3) стратегическое устаревание — основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство, а значит, машины и оборудование, задействуемые в технологическом процессе. Это может затрагивать все производство или его часть, даже если оборудование, машины и механизмы могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;
4) экологическое устаревание — существующее использование, и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и (или) контроля за планированием,;; экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом поли-!; тики по управлению утилизацией отходов». $
Чем характерна эта классификация?
1. Сформулированы новые, многословные и нечеткие определения устареваний, что трудно назвать вкладом в развитие оценочной науки.
2. Введенное «экономическое» устаревание» «схоже» с физическим (оценочным) износом, но используется при этом трактовка «физического износа» в техническом смысле, существующем в машиноведении, но не в оценке. «Экологическое» устаревание» «схоже» с экономическим устареванием. Использование таких «определений» внесет неизбежную путаницу при проведении оценки.
3. Введенный ряд устареваний не представляет из себя полную cuстему.
4. Введенная «система» устареваний при отсутствии единого принципа построения системы ведет к двойному учету этих видов устареваний на практике [3] .
В целом анализ ECO показывает наличие терминологических и методологических отличий, а также выявляет недостаточную развитость (особенно в том, что касается оценки бизнеса) и отставание процесса стандартизации даже по сравнению с МСО.
В действительности не секрет, что в оценке (особенно бизнеса) Европа несколько отстает от Америки. Если в Англии, Германии, Италии, Греции благодаря сюрвейерам, землемерам и нотариусам, которые теперь называют себя оценщиками, накоплен некий опыт оценки недвижимого и движимого имущества, то поле деятельности в сфере оценки бизнеса там прочно занято ведущими консалтинговыми и аудиторскими компаниями (Deloitte&Touche, Emst&Young, KPMG и др.), специалисты которых, работая в любой стране, обучены и следуют классической теории оценки и американскому опыту. Более того, оценщики России осваивали свою профессию именно на материалах семинаров Мирового банка реконструкции и развития (МБРР), и уровень их подготовки на настоящий момент выше, чем у коллег из Европы.
|
|
|
