 |
Земельный участок как основа недвижимости. Целевое назначение земель в РФ, участники правовых земельных отношений.
|
|
|
|
Экономика недвижимости
Сущность и основные признаки объектов недвижимости.
Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. Так как в Гражданском кодексе недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности, то и рассмотрение терминологической сущности недвижимости необходимо начать с этой точки зрения согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым. Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран). Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью. С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода. Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю. Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Так, например, земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля — основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство — источник косвенного дохода, который способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта.
|
|
|
Классификация объектов недвижимости.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов.
I. 1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.
2. Искусственные объекты (постройки): а) жилая недвижимость (материал) — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; б) коммерческая недвижимость (для извлечения дохода,недв создающая условия для извлечения дохода) — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения: - лечебно-оздоровительные; - учебно-воспитательные; - культурно-просветительские; - специальные здания и сооружения – административные; г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.
|
|
|
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения
2. Земли городов и населенных пунктов
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий
5. Земли лесного фонда
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Земельный участок как основа недвижимости. Целевое назначение земель в РФ, участники правовых земельных отношений.
Под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. В Земельном кодексе Российской Федерации земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.
|
|
|
Отличительные особенности ЗУ от других объектов оценки:
1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.
Для оценки земельного участка или природных ресурсов необходимо предоставить:
1. Правоустанавливающие документы на земельный участок
2. Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
3. Категория земельного участка относительно его целевого назначения.
4. Разрешенное использование.
5. Информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
6. Ставка арендной платы/ставка налога на землю (при наличии).
7. Договор аренды земельного участка (при наличии).
Под целевым назначением понимается узконаправленное определение видов использования земли, выполняемых ими функций в хозяйственных отношениях (место для развития промышленности, проживания граждан и расположения природных объектов).
Целевое назначение земель и категории земель установлены Земельным кодексом РФ на основе ранее действовавшего законодательства. Основная цель разграничения земель на категории состоит в определении правового режима земельного участка, принадлежащего к той или иной категории, и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.
|
|
|
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства либо предназначенные для этих целей. К таким землям относятся земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции.
Основное назначение таких земель - это средство производства (сельскохозяйственные угодья - пашни, выпасы, сенокосы). Также земли могут служить для вспомогательных функций: транспортировка сельскохозяйственной продукции, энергоснабжение, размещение строений и сооружений, предназначенных для обеспечения сельскохозяйственного производства, и др. Для таких целей служат, как правило, менее ценные, неплодородные земли. Также в систему сельскохозяйственных земель входят земли, предназначенные для охраны сельскохозяйственных угодий от вредного воздействия как естественного, так и техногенного характера (защитные полосы).
Участники земельных отношений 1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:
-собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;
-землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
-землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
-арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
-обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
|
|
|
