Организация строительства любых объектов, зданий и сооружений представляет собой непрерывный инвестиционный процесс с момента возникновения у заказчика, инвестора замысла об осуществлении капитальных вложений в строительство объекта недвижимости.
Правовая экспертиза объектов недвижимости по определению должна предшествовать всем другим видам экспертиз недвижимости, так как в противном случае они будут абстрактны и не использованы. Правовая экспертиза проводится в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года 122-ФЗ с дополнениями и изменениями согласно Федеральному закону 217-ФЗ от 30 декабря 2004 года, Гражданскому кодексу РФ, земельному, лесному, водному, градостроительному, жилищному кодексам РФ, а также законам о недрах, воздушном пространстве.
Цель правовой экспертизы - выявление наличия и соответствия необходимой документации и получение подтверждения чистоты объекта недвижимости в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта, а также выявление рисков на всех этапах строительства объекта.
Юридическое заключение, подготовленное по итогам проведения правовой экспертизы включает в себя такие разделы, как:
· проверка и анализ юридической истории объекта недвижимости: наличие ограничений, залогов, арестов, иных обременений, отсутствие прав третьих лиц, проверка текущих собственников;
· анализ подлинности и действительности правоустанавливающих документов застройщика на объекты строительства;
· правовая экспертиза правоустанавливающих и иных документов, необходимых для совершения сделки;
· проверка надлежащей правосубъектности участников инвестиционно-строительного проекта (механизм регистрации юридического лица, правильность формирования уставного капитала);
· установление основания для регистрации прав собственности на земельный участок, легитимность оформления арендных отношений;
· выявление правовых рисков при реализации инвестиционно-строительного проекта;
· анализ договоров (договора строительного подряда) в процессе строительной инвестиционной деятельности.
Таким образом, правовая экспертиза ставит своей целью определение объема правовых полномочий деятельности юридических лиц, являющихся участниками реализации инвестиционно-строительного проекта, и прежде всего, анализ учредительных документов юридического лица.
, В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.
В соответствие с п.5 ст.4 Закона №39-ФЗ пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в то числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
При экспертизе правоустанавливающих документов проверяется правильность их оформления, регистрации и соответствие законодательству, а также правомочия лиц, подписавших документы.
Правовая экспертиза документов - это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом; проверка зарегистрированных ограничений, обременений (арестов, залогов и пр.) (ст. 9, 13 ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним»).
Закон требует, чтобы каждое юридическое лицо имело свое наименование, индивидуализирующее его среди прочих организаций. Наименование юридического лица должно содержать указание на его организационно-правовую форму.
Место нахождения юридического лица имеет существенное юридическое значение, им определяется решение многих вопросов, например место исполнения обязательства, в котором участвует юридическое лицо (ст. 316 ГК), подсудность споров, место уплаты налогов. Место нахождения юридического лица указывается в его учредительных документах.
В зависимости от вида юридического лица состав учредительных документов различен. Так, например, общества с ограниченной или дополнительной ответственностью, ассоциации и союзы действуют на основе учредительного договора и устава, а правовой базой для деятельности хозяйственных товариществ (полных и на вере) является учредительный договор (ст. 52 ГК). Для остальных юридических лиц единственным учредительным документом считается их устав. Устав - это свод правил, регулирующих деятельность предприятий, организаций, учреждений и их взаимоотношения с другими организациями и гражданами, их права и обязанности в определенной сфере хозяйственной деятельности. Учредительный договор - консенсуальный гражданско-правовой договор, регулирующий отношения между учредителями в процессе создания и деятельности юридического лица.
Государственная регистрация юридических лиц является необходимым условием стабильности гражданского оборота и защиты интересов его участников. Законодательство Российской Федерации о государственной регистрации состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (в редакции от 19.07.2009) и издаваемых в соответствии с ними иными нормативными правовыми актам Российской Федерации.
В процессе регистрации осуществляется государственный контроль за соблюдением установленного законом порядка образования юридического лица, соответствием его учредительных документов закону, а также учет юридических лиц в целях налогообложения и в иных предусмотренных законом целях. Именно содержание учредительных документов, в которых отражаются цели создания юридического лица, отражает все его критерии правосубъектности.
Осуществляя экспертизу правовых полномочий деятельности участников реализации инвестиционного проекта, необходимо установить сведения о членстве в СРО. Получение лицензии саморегулируемой организации (СРО) даёт допуск к инженерным изысканиям. Саморегулирование в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (строительной деятельности) регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ;
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ;
3. Федеральный закон от 01 декабря 2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»;
4. Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;
5. другими нормативно-правовыми актами.
Для юридического лица выдвигается ряд требований для получения свидетельств о допуске к строительным, реконструктивным работам и капитальному ремонту. В штате необходимо иметь не менее двух работников на руководящих должностях, имеющих высшее образование, которое соответствует профилю, и стаж работы не менее пяти лет в строительной области. К тому же, организация требует наличия в штате минимум трёх специалистов технических служб, которые так же, как и руководители, имеют высшее образование требуемого профиля и стаж работы не менее трёх лет.
Градостроительный кодекс предусматривает обязательное членство в саморегулирумых организациях для компаний, которые выполняют:
· инженерные работы, которые влияют на степень безопасности объекта капитального строительства;
· все виды работ для подготовки проектной документации по обеспечению безопасности объекта капитального строительства;
· строительство, реконструкцию или капитальный ремонт капитальных объектов.
Свидетельства о допуске необходимо получать на виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Перечень таких работ установлен Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации N 274 от 9 декабря 2008 г. «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».
Перечень не распространяется на объекты, для которых не требуется выдача разрешения (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ) и объекты, проектная документация которых не подлежит государственной экспертизе (часть 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ).
Также Перечень не включает:
· функции заказчика-застройщика, генподрядчика, генпроектировщика;
· виды работ, которые не оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (например, отделочные работы (штукатурные, лепные, стекольные, облицовочные и др.), геодезические работы, благоустройство территории).
Саморегулируемая организация (СРО) в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (СРОС) в соответствии с Градостроительным кодексом РФ - это некоммерческая организация, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций и которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
2.2 Недвижимость как объект гражданского права
. В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.
Действующее законодательство предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено законодателем в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов:
Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество.
В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.
2.3 Экспертиза статуса земельного участка и порядок предоставления земельного участка под строительство
При изучении правового положения земельного участка следует обратить внимание на использование его по назначению, принадлежность земельного участка конкретному собственнику, владельцу или пользователю, проверить наличие необходимых правоустанавливающих документов, их достоверности; установить наличие или отсутствие ограничений или запретов, связанных с объектом. Также определяются признаки и характеристики земельного участка, его идентификационные признаки; характеристики правового режима использования участка; характеристики предшествующих прав на земельный участок; градостроительные требования к использованию земельного участка; В соответствии со статьей 6 Земельного Кодекса РФ объектами земельных отношений являются:
· земля как природный объект и природный ресурс;
· земельные участки;
· части земельных участков.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В качестве неделимого земельного участка следует признавать земельный участок, полученный путем раздела, который далее не может быть разделен на части без изменения его целевого назначения. Как правило, неделимым земельным участком является земельный участок, на котором расположено здание, строение или сооружение. Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также признаются неделимыми.
Действующее земельное законодательство предусматривает следующие шесть видов прав на земельные участки:
1) право собственности;
2) право постоянного (бессрочного) пользования;
3) право пожизненного наследуемого владения;
4) право аренды;
5) право безвозмездного срочного пользования;
6) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Четыре из указанных видов прав – право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут – являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком – так называемыми обязательственными правами.
Следует также указать, что, несмотря на имеющееся в Гражданском кодексе РФ указание на иные виды вещных прав на имущество – право хозяйственного ведения и право оперативного управления, данные виды прав не могут применяться в отношении земельных участков как не предусмотренные в земельном законодательстве.
Кадастровый учет земель осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества определяется как деятельность уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений.
Основным юридическим следствием принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» стало объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и сооружений.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Местоположение земельного участка - это его адрес. В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. №35, к числу сведений о земельном участке, которые вносятся в Реестр, относится адрес земельного участка. Если такого адреса нет, то в Реестр вносится описание его местоположения (п. 63).
Порядок предоставления земельных участков для строительства регламентирован ст. 30 Земельного кодекса РФ. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
· без предварительного согласования мест размещения объектов;
· с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с п. 5,7 ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
· выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
· проведения работ по формированию земельного участка;
· государственный кадастровый учет земельного участка;
· принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства;
· подписание договора аренды земельного участка и его государственная регистрация при передаче земельного участка в аренду, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование.
В данном случае определение возможности и основных параметров строительства объекта на конкретном земельном участке происходит в индивидуальном порядке по заявлению будущего правообладателя (арендатора или землепользователя).
Процедура предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с заявления заинтересованного лица. Закон не устанавливает форму такого заявления, но предъявляет требования к его содержанию и адресату. Так, согласно п. 1 ст. 31 Земельного Кодекса Российской Федерации в заявлении должны быть указаны:
· назначение объекта;
· предполагаемое место размещения объекта;
· обоснование примерного размера земельного участка;
· испрашиваемое право на земельный участок.
Заявление о выборе земельного участка направляется в орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями.
В соответствии с п. 7 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа власти, уполномоченного на распоряжение публичными землями, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для:
· государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования (для лиц, установленных п. 1ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации);
· заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
При втором варианте предоставления земельного участка – без предварительного согласования, будущий правообладатель земельного участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими земельными участками – торги.
Согласно п. 4 ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
· подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
· определение разрешенного использования земельного участка;
· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
· принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
· публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного Кодекса Российской Федерации;
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Порядок проведения торгов регламентирован ст. 38 Земельного Кодекса Российской Федерации, а также постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
Градостроительные требования к использованию земельного участка включают: сведения о составе и основаниях установления требований и ограничений использования земельного участка и сведения о содержании этих требований и ограничений. В состав градостроительных регламентов общего вида наряду с требованиями градостроительного зонирования входят требования, установленные по отношению к объектам транспортной и инженерной инфраструктуры, а также требования к функционально- планировочным образованиям и их участкам как объектам нормирования. Градостроительные регламенты особого вида устанавливают требования к использованию территории в границах зон с особым регулированием градостроительной деятельности, в том числе для исторических территорий, включая территории объектов культурного наследия и территории зон их охраны, для территорий природного комплекса особо охраняемые природные территории, для территорий, подверженных опасным воздействиям природного и техногенного характера.
Следует отметить, что при проведении экспертизы статуса и характеристики земельного участка необходимо определить наличие или отсутствие сервитута в отношении рассматриваемого земельного участка.
Земельный сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
2.4 Правовая экспертиза инвестиционно-строительного проекта, договора инвестирования, подряда
2.4.1 Экспертиза инвестиционно -строительного проекта
Инвестиционно-строительный проект предполагает проведение анализа, исследования, проводимых с целью предотвращения создания проектов, использование которых либо может привести к нарушению прав физических и юридических лиц, а также интересов государства, либо не отвечает требованиям утвержденных стандартов, строительных норм и правил.
Порядок проведения экспертиз инвестиционно-строительного проекта устанавливается правительством РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О техническом регулировании», а также нормативных актов Министерств и ведомств. Например: Постановление Госстроя РФ от 29.01.98 № 18-10 «О принятии изменения № 1 РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства». Данная инструкция чётко регламентирует порядок проведения государственной экспертизы проектов строительства (на федеральном уровне), объем проектной документации представляемой для экспертизы, основные вопросы подлежащие проверке при проведении экспертизы, сроки проведения экспертизы, заключение по экспертизе инвестиционного объекта.
2.4.2 Правовая экспертиза договора инвестирования, подряда (субподряда)
Инвестиционная деятельность в РФ осуществляется на основании Конституции РФ, Гражданского кодекса, Градостроительного кодекса, ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и иных нормативных правовых актов субъектов РФ.
Так, например, градостроительная деятельность, а соответственно и «инвестиционный портфель» в городах федерального значения (Москва, Санкт - Петербург) будут отличными от «портфеля» таких субъектов как: Брянской, Курской, Ростовской и других областях.
Основной целью Договора инвестирования является инвестирование капитальных вложений в строительство, восстановление объекта недвижимости с целью дальнейшего извлечения прибыли.
Договор инвестирования в строительство подразумевает, что одна сторона - Инвестор объекта капитальных вложений строительства, Инвестор обязуется передать другой стороне собственные инвестиции (деньги), а Заказчик-Застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его Инвестору.
На отношения в рамках договора об инвестициях в объекты строительства не распространяются нормы Федерального закона № 214 – ФЗ от 30. 12. 2004г. (в ред. 28.12.2013г) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Каждый участник инвестиционного проекта вправе обратиться в государственные экспертные учреждения, частные экспертные учреждения (имеющие лицензию на проведения соответствующей экспертизы) с просьбой о проведении правовой экспертизы такого договора для минимизации рисков в таких отношениях, а также о его эффективности в определенные промежутки времени.
Контроль за градостроительной деятельностью, полномочия органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, а также контроль деятельности СРО на территории субъекта федерации.
2.4.3 Правовая экспертиза п одряда (субподряда)
Основные положения договора строительного подряда указаны в ст. 740 Гражданского кодекса РФ. Законодатель комментирует данный вид договора, как один из видов договора подряда. По такому договору, в качестве заказчика, может выступать любое лицо, как физическое, так и юридическое, а также государство или муниципальное образование. Подрядчиком же может выступать, в большинстве случаев, лицо имеющее лицензию на такой вид деятельности, согласно ст. 17 ФЗ «О лицензировании».
Предмет строительного подряда составляет результат работ, подлежащий передаче подрядчику, при этом результат не любых работ, а лишь тех, которые относятся к числу строительных.
Выполнение работ по строительству или реконструкции движимого имущества договором строительного подряда не опосредуется. Такого рода отношения регулируются общими положениями о подряде. Выполнение монтажных и пусконаладочных работ регулируется договором строительного подряда только в случае, когда эти работы неразрывно связаны со строительством или реконструкцией объекта недвижимости. Если соответствующие работы носят самостоятельный характер, то их выполнение регулируется общими нормами о подряде.
К числу строительных работ не относятся работы по капитальному ремонту зданий и сооружений. В то же время в ГК РФ указано, что к соответствующим отношениям, по общему правилу, применяются нормы о строительном подряде. На отношения между Подрядчиком и Субподрядчиком, в договорах строительного субподряда, распространяются такие же условия (ст. 740 ГК РФ), как и между Заказчиком и Подрядчиком. Правовая регламентация процессов, возникающих при вводе объекта в эксплуатацию
По завершении строительно-монтажных работ, для того, чтобы перейти к дальнейшему использованию и получению доходов от объекта необходимо рассмотреть вопросы, возникающие при переходе из стадии строительства в стадию эксплуатации. Так как большинство площадей предполагается передавать в аренду, то также необходимо проанализировать возникновение договорных отношений при сдаче объекта в эксплуатацию. Целью правовой экспертизы является рассмотрение с точки зрения права, последовательности основных процессов, возникающих при вводе объекта в эксплуатацию, а также сроков данных процессов и возможности невыполнения процесса. К рассматриваемым процессам, отнесены: процесс приёмки объекта; получение застройщиком-заказчиком разрешения на ввод объекта эксплуатацию; государственная регистрация права собственности на объект; арендные отношения, возникающие при эксплуатации недвижимости.
