 |
Структура органов управления недвижимостью.
|
|
|
|
Система оценки имущества в РФ.
В наст. время оценка стоимости имущества и др. виды оценки в основном базируются на требованиях междунар. стандартов, ориентированных на условия традиц. рыночной эк-ки. Они предусматривают достоверную и достаточную информацион. базу, четко действующую систему ограничений и определенных условий, жесткие процедуры оценки в рамках 3-х обязательных методов определения стоимости.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:
· Конституция Российской Федерации;
· Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);
· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
· Федеральные стандарты оценки (ФСО);
· Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (далее – СРОО);
· прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
В 1998 г. были утверждены два государственных стандарта — «Единая система оценки имущества. Общие положения» и «Единая система оценки имущества. Термины и определения». В соответствии с этими ГОСТами должна быть разработана Единая система оценки имущества (ЕСОИ).
ГОСТ Р 51195.0.01-98 Единая система оценки имущества.
Основные положения
ЕСОИ создается в соответствии с эконом. условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в РФ на базе действующего закон-ва, норм и правил гос. системы стандартизации.
|
|
|
Основная цель нормативн. документов ЕСОИ — защита интересов гос-ва и прав потребителей при развитии самостоятельности и инициативы организаций, предприятий и специалистов, занимающихся оценочной деят-тью.
Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом основные нормативн. документы должны устанавливать требования к классификации, исходным данным, процессу и результатам оценки имущества.
Область применения
Положения стандартов ЕСОИ подлежат применению всеми расположенными на территории РФ гос. органами упр-ия, субъектами хоз. деят-ти, имеющими прямое и (или) косвенное отношение к оценке имущества.
Общие положения
ЕСОИ — комплекс взаимоувязанных гос. стандартов, устанавливающих положения, правила и требования, обеспечивающие нормативное и организац. единство при выполнении работ по оценке имущества, а также взаимодействие заинтересованных сторон в области оценочной деятельности.
Цель ЕСОИ — формирование организационно-методической основы обеспечения качества услуг по оценке имущества, оказываемых юридическим и физическими лицам в интересах наиболее полного удовлетворения интересов государства и потребителей.
Положения, правила и требования ЕСОИ должны обеспечивать взаимопонимание и конструктивное взаимодействие между сторонами — участниками оценки; установление оптимальных требований к важнейшим составляющим процесса оценки; унификацию требований к составу и формам представления.
Объектами стандартизации в ЕСОИ являются условия, обеспечивающие проведение работ по оценке различных видов имущества (таблица):
- положения, правила и требования по оценке имущества;
- классификация объектов оценки;
- термины и определения;
- требования к базе оценки имущества;
- требования к исходной информации;
- порядок проведения оценки имущества;
|
|
|
- методы оценки имущества;
- требования к оценщику;
- требования к оформлению результата оценки;
Нормативными документами ЕСОИ являются Государственные стандарты Российской Федерации, регламентирующие содержание оценочной деятельности.
В основу формирования ЕСОИ положен принцип целенаправленного и комплексного охвата работ, составляющих содержание оценочной деятельности.
Структурная схема Единой системы оценки имущества.
0 Организационно-методические положения, правила и требования по оценке;
классификация объектов оценки; термины и определения; требования к базе оценки имущества; требования к исходной информации; порядок проведения оценки; требования к оценщику; требования к оформлению результатов оценки.
1 Оценка недвижимого имущества классификация объектов оценки;
порядок проведения оценки недвижимого имущества; содержание исходной информации; типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.
2 Оценка движимого имущества классификация объектов оценки;
порядок проведения оценки движимого имущества; содержание исходной информации;
типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.
3 Оценка земель различного назначения классификация объектов оценки;
порядок проведения земель различного назначения; содержание исходной информации;
типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.
4 Оценка нематериальных активов классификация объектов оценки;
порядок проведения оценки нематериальных благ; содержание исходной информации;
типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.
5 Оценка имущественных комплексов классификация объектов оценки;
порядок проведения оценки имущественных комплексов; содержание исходной информации; типовые методы оценки, анализа и оформления результатов оценки.
6 Прочие стандарты. Стандарты, не относящиеся к группам 0-5.
Структура органов управления недвижимостью.
В управлении недвижимостью принимает участие большое количество физ. и юр. лиц. Все они принимают решения на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости, поэтому их принято называть субъектами управления.
|
|
|
В процессе воздействия на недвижимость, как на сферу жизнедеятельности людей и отношений между ними, приоритетными решениями являются решения государственных органов. Государство – это первый субъект управления недвижимостью и от его политических предпочтений зависят действия других субъектов.
Характеристика политических предпочтений в сфере недвижимости сводится к решению вопроса о частной собственности. Недвижимость, как сфера, поставляющая благо, может быть организована на бесплатной основе, на платной (рыночной), а также, как сочетание того и другого подхода. Прежние коммунистические государства избрали первую модель, американское общество – вторую, а европейские государства – третью.
Для реализации принятой на государственном уровне решений создается специальная финансовая и банковская системы, что приводит к возникновению еще одной группы субъектов управления недвижимостью.
Всемирный банк, Международная финансовая корпорация осуществляют финансирование сферы недвижимости менее развитых стран и регионов. Данные субъекты управления решают задачи:
- уменьшение бедности населения;
- стимулирование развития рынка капитала и частного домовладения;
- легализация имущества, созданного с нарушением законодательства;
- развитие инфраструктуры рынка капитала (создание страховых компаний, частных пенсионных фондов, ипотечных и закладных банков, строительных сберегательных банков, гарантийных жилищных фондов, развивающих рынок аренды социального жилья и т.д.)
Третья группа субъектов управления недвижимостью – это органы местного самоуправления и власти (мэрия, муниципалитеты, департаменты, территориальные объединения граждан и т.д.). Урбанизация, глобализация и иммиграция привели к появлению общества, состоящего из нескольких культур. Интеграция одной культуры в другую сопровождается возникновением городских «гетто», что выводит на первый план решения, принимаемые третьей группой субъектов управления.
Четвертая группа субъектов управления – это совокупность предприятий, организаций и учреждений ЖКХ, поставляющие коммунальные услуги горожанам, от качества которых на прямую зависит эксплуатационное качество объекта недвижимости. Цена коммунальных услуг (эксплуатационные или текущие затраты) оказывают большое влияние на процесс формирования стоимости недвижимого имущества, включая его рыночную стоимость.
|
|
|
Так как жилье и земля являются наиболее «видимыми» аспектами собственности граждан, то они всегда представляют собой излюбленные объекты налогообложения, а все фискальные и налоговые органы также можно считать субъектами управления недвижимостью. К фискальным органам управления недвижимостью относятся инспекции (пожарные, санитарные), бюро технической инвентаризации (центры технической оценки и экспертизы), региональные центры ценообразования, проектные организации, органы юстиции и т.д.
Данная группа субъектов управления принимает решения не только о величине, ставке и порядке исчисления индивидуальных налогов, но и организует выдачу субсидий, финансирует сохранение культурного и архитектурного наследия, исчисляет штрафы, определяет стоимость и т.д.
Контролирующие финансовые органы – это организации, осуществляющие государственный, ведомственный, внутрихозяйственный, общественный и независимый финансовый контроль. Данные субъекты управления недвижимостью действуют в целях: соблюдения целевого использования ресурсов, соблюдения заданной структуры капитала, эффективности использования финансовых ресурсов, отслеживания поступлений денежных средств по источникам финансирования.
Инвесторы – это следующая группа субъектов управления недвижимостью. Их решения связаны с определением годового дохода, как вознаграждения за риск, и прибыли, вызванной ростом стоимости объекта недвижимости.
Собственники – это владельцы имущества, которые, пройдя процедуры согласования, разрешения, регистрации и т.п., принимают окончательное решение о величине стоимости и способах развития объекта недвижимости.
На каждой стадии жизненного цикла недвижимости участие в управлении принимают определенные субъекты управления. Например, с точки зрения продолжительности во времени можно выделить следующие стадии: проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию, содержание и эксплуатация, развитие (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, девелопмент), ликвидация или снос. С точки зрения величины создаваемой стоимости можно выделить стадии вложений, их окупаемости, доходности и извлечения прибыли. Графическое соотнесение двух векторов, согласно которым управление недвижимостью рассматривается как управление стоимостью в определенный момент времени, позволяет выявить лиц, принимающих решение.
|
|
|
Субъекты управления недвижимостью группируются и по уровням управления: федеральный, региональный, муниципальный, уровень отдельных организаций или предприятий.
Учитывая выше сказанное, можно сделать следующие выводы. Во-первых, в управлении недвижимостью используются сложные схемы соподчинения субъектов, которые не всегда укладываются в наше представление о традиционных для менеджмента структурах управления. Во-вторых, при управлении недвижимостью субъект выполняет следующие общие функции:
1. организует удовлетворение фундаментальных потребностей граждан
2. обеспечивает сохранение здоровья населения и безопасность жизнедеятельности
3. планирует средства социализации населения и интеграции культур в конкретном населенном пункте
4. посредством регистрации граждан по месту жительства, осуществляет контроль инфраструктуры, планирование коммунальных услуг и регулирование их тарифов
5. анализируя доходы и расходы генерируемые недвижимостью, стабилизирует государственную финансовую систему.
Общие функции управления недвижимостью дополняются частными, к их числу можно отнести маркетинг (способ достижения обмена между продавцов и покупателем), управление людьми (способ достижения цели посредством других физических лиц), управление проектом (способ соотнесения во времени и в пространстве денежных потоков с потоками материально-технических ценностей), управление инвестициями (способ максимизации стоимости имущества), финансирование (способ организации движения денежных средств), бюджетирования (способ соотнесения источников денежных средств и направлений их расходования) и т.д.
Выделяют сквозные функции, выполняемые субъектами управления недвижимостью. К ним относятся - координация, коммуникация, инновация, оценка, прогноз и тому подобные действия управляющих.
В зависимости от сочетания общих, частных и сквозных функций управления с субъектами управления недвижимостью выделяют централизованное идецентрализованное управление.
|
|
|
