 |
Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта
|
|
|
|
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Для определения рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
- право собственности и регистрационные данные по земельному участку;
- физические характеристики участка;
- данные о взаимосвязи участка с окружением;
- экономические факторы, характеризующие участок.
Применяют пять способов (методов) оценки рыночной стоимости земельного участка, в том числе:
- по сопоставимым продажам;
- метод соотнесения (переноса);
- капитализация земельной ренты;
- техника остатка для земли;
- метод развития земельного участка.
При использовании метода сопоставимых продаж анализируется соответствующий сектор рынка, подбираются сопоставимые свободные участки, цены которых корректируются по основным элементам сравнения. Часто приводятся к единицам сравнения (м2, сотка, га и т.д.).
ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ:
- условия финансирования сделки;
- условия продажи;
- время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- характеристики дохода, получаемого с земельного участка.
Техника внесения корректировок (денежных или процентных) аналогична той, что используется в рыночном методе оценки недвижимости. При этом всегда корректируется объект сравнения, а не оцениваемый объект.
При использовании метода соотнесения (переноса) для определения стоимости сопоставимого участка из общей цены объекта (здание и земля) вычитается стоимость здания (находящегося на объекте). Чем старше здание, тем выше доля стоимости участка.
При использовании метода капитализации земельной ренты стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.
|
|
|
Техника остатка для земли аналогична методу капитализации земельной ренты, но доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Доля прибыли здания вычитается из общей прибыли.
Метод развития (освоения) участка используется в том случае, когда участок можно разбить на более мелкие участки. При его применении необходимо:
- определение размеров и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;
- расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения участка, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж;
- определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки продаж этих участков;
- определение ставки дисконтирования;
- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта
Применяют четыре основных способа (метода):
Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м3, м2 и т.д.) умножается на количество соответствующих единиц оцениваемого объекта.
Поэлементный способ расчета стоимости объекта базируется на поэлементных затратах (на материалы, рабочую силу, земляные, монтажные, отделочные и прочие работы).
Сметный способ расчета. В данном случае составляется смета строительства данного объекта с использованием "Единых норм и расценок", действующих в строительстве.
Индексный способ оценки объекта недвижимости. Восстановительная стоимость объекта определяется умножением его балансовой стоимости на соответствующий индекс исходя из положения «о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций».
|
|
|
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
Совокупный износ в общем случае включает физический, функциональный и внешний износ оцениваемого объекта.
Физический износ - отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.
Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.
Физический износ должен учитываться в нормах амортизационных отчислений.
При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта используется экспертное заключение.
Существуют четыре способа расчета физического износа:
- экспертный;
- стоимостной;
- нормативный (бухгалтерский);
- метод расчета срока жизни здания.
Устранимый износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта при этом.
Неустранимый износ учитывается, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.
МЕТОД СРОКА ЖИЗНИ БАЗИРУЕТСЯ НА ПОКАЗАТЕЛЯХ, ВКЛЮЧАЮЩИХ:
- срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. Срок экономической жизни объекта заканчивается когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта;
- срок физической жизни объекта - это период времени, когда здание существует и возможно его использование. Заканчивается после сноса объекта;
- эффективный (действительный) возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи;
- хронологический возраст - период прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию;
- срок оставшейся экономической жизни;
- нормативный срок службы - определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Тогда величина износа может быть определена из уравнения
И/вс=эв/тс,
Где и - износ, вс - восстановительная стоимость, эв - эффективный возраст, тс - типичный срок экономической жизни.
|
|
|
Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Различают устранимый и неустранимый функциональный износ.
Внешний (экономический износ) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими или политическими или другими факторами. Он, как правило, неустраним. Может определяться путем сопоставления продаж двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки внешнего износа (дом рядом с вокзалом), а другой - нет. Разница в ценах этих объектов и определяет величину износа внешнего воздействия.
2.Рыночный (аналоговый) подход при оценке недвижимости.
Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:
· принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
· принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).
Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.
|
|
|
Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.
При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.
Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы
3.Доходный подход при оценке недвижимости: теоретические основы, исходные понятия.
Этот метод связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект по сравнению с такими же по объему инвестированиями в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущим процентом по банковскому депозиту.
Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые может дать эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.
Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать
обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.
Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.
Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости.
Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.
Стоимость приносящей доход недвижимости определяется текущей суммой денег, которые, как ожидается, будет получена в различные периоды времени в будущем. Рубль, получаемый через год, или через 10 лет, стоит меньше, чем рубль, получаемый сегодня. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки. Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций в недвижимость применяются расчетные инструменты: сложный процент и дисконтирование. Перед их использованием следует внимательно определить:
1. Суммы денежных средств, о которых может идти речь.
2. Время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены
3. Осознанные риски, связанные с инвестициями
4. Соответствующую ставку доходов (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оценочного риска.
Четыре перечисленных элемента могут быть кратко названы так: 1) сумма; 2) время; 3) риск; 4) ставка дохода. Только после того, как все они одновременно правильно определены, аналитик может высказать обоснованное заключение о стоимости инвестиций.
Суммы. Общим знаменателем суммы является наличные деньги или их денежные эквиваленты. Важно с максимально возможной точностью спрогнозировать сумму денег, которые, как ожидаются, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволяет ответить на главный вопрос – обеспечит ли данное вложение средств положительную
ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех случаях, когда приток денежных средств должен превышать их отток. Однако даже известные с абсолютной точностью суммы ничего не говорят о том, какой будет ставка дохода или связанный с вложением риск. Например, предположим, что инвестируемые 100 USD должны позднее принести доход 200 USD. Насколько это удачное вложение средств? На этот вопрос нельзя ответить правильно до тех пор, пока не оценена вероятность получения 200 USD, а также время, когда это произойдет.
Время. Для инвестора одним из наиболее ценных и незаменимых ресурсов является время. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено. Бенджамин Франклин постоянно напоминал своим читателям, что “время – это деньги”. Он отмечал, что непродуктивно использованное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого – заставить капитал работать, то есть, вложить его в дело. Деньги используются для того, чтобы приносить процент. Важно время получения последнего, поскольку уже полученный процент может быть использован для извлечения еще большего процента. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе.
Например, если инвестиции составляют 100 USD и ожидаются, что от них будут получены 200 USD, большое значение имеет поступят ли эти 200 USD на следующий год, через 5 лет или через 50 лет. Как правило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инвестиции. Затем доходы могут быть вновь реинвестированы, для того, чтобы принести в течение заданного промежутка времени еще большие чист?
|
|
|
4.Сложный процент и шесть его функций, используемых при оценке приносящей доход недвижимости.
Шесть функций сложного процента могут быть использованы при проведении оценки объектов недвижимости. Накопленная сумма единицы позволяет ответить на вопрос: «За сколько можно продать собственность исходя из ее нынешней рыночной стоимости и ожидаемого роста последней по сложному проценту?»
Накопление единицы за период показывает, как будут расти регулярные депозиты при сложном проценте. Фактор фонда возмещения показывает, какую сумму необходимо периодически депонировать для того, чтобы через определенное число периодов при сложном проценте накопить 1 долл. Он показывает, какой должна быть ежегодная норма, необходимая для возмещения инвестиций в данный актив.
Текущая стоимость единицы показывает нынешнюю стоимость денежной суммы, которая должна быть единовременно получена в будущем, например от ожидаемой продажи земли.
Фактор аннуитета показывает стоимость потока денежных средств, например доходов, получаемых от сдаваемой в аренду собственности, или платежей по ипотечному кредиту.
Фактор взноса на амортизационную единицу позволяет определить размер периодического платежа, необходимого для амортизации кредита, включая процент и выплаты основной суммы долга.
В основу каждой из шести функций положен сложный процент, который означает, что вся основная сумма, находящаяся на депозитном счете, должна приносить процент, включая процент, оставшийся на счете с предыдущих периодов. Более того, процент выплачивается только на денежные средства на депозитном счете, но не на снятые с него проценты или основную сумму вклада.
5.Капитализация потока доходов при неизменной стоимости недвижимости, а также при прогнозируемом ее снижении: прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).
6.Капитализация дохода при прогнозируемом снижении стоимости недвижимости: равномерно-аннуитетное возмещение капитала.
7.Капитализация дохода от недвижимости при частичном возмещении ее стоимости.
Капитализация дохода – это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. В самом общем виде его можно выразить формулой: PV = NOI / R, где PV – текущая стоимость инвестиции, NOI – чистый операционный доход, R – коэффициент капитализации
Чистый операционный доход – годовой доход от недвижимости – должен обеспечивать инвестору не только прибыль на инвестированный в недвижимость капитал, но и его возврат.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий доход в стоимость объекта.
Коэффициент капитализации R включает: а) доходность капитала (инвестиции) i – это компенсация за ценность денег и риск, связанный с их инвестированием; то есть это конечная отдача, которую ожидает получить инвестор от своей инвестиции;
б) возвратность капитала sf – это несколько процентов от первоначальной инвестиции, которые должны за период владения обеспечить возврат (возмещение) вложенного в недвижимость капитала.
Таким образом, коэффициент капитализации: R = i + sf Это базовая формула для оценки доходов от инвестиции в недвижимость. Коэффициент капитализации всегда выражает текущую отдачу, которая отличается от конечной отдачи на величину sf. Отдача – это процентное отношение дохода к инвестиции.Различают отдачу текущую – отношение ежегодного дохода к цене инвестиции, и отдачу конечную, в которой учитывается не только текущий доход, но и изменение за период владения стоимости самого инвестированного капитала.
Часть стоимости недвижимости теряется вследствие эксплуатации, но часть возвращается при перепродаже. Перепродажа позволяет вернуть часть вложенных средств в недвижимость, а не только а счет текущих доходов. Частичное возмещение капитала – это возмещение инвестированной суммы.
Существует несколько способов возврата капитала, то есть возмещения инвестированной суммы: I.Метод прямолинейного возврата капитала (метод ринга);
II. Метод ранвомерно-аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда)
|
|
|
