 |
Выбранные подходы и методы оценки. Объекты аналоги
|
|
|
|
Затратный подход
Затратный подход для оценки непосредственно земельных участков не применялся, так как эта земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.
Поэтому от применения данного дохода вынуждены отказаться.
Сравнительный подход
Оценку земельного участка произведем методом сравнения продаж:
Исходя из проведенного анализа рынка на дату оценки, на продажу выставлены следующие земельные участки:
Таблица 7- Аналоги объекта оценки
| № п/п | Местонахождения участка | Площадь, м2 | Ст-ть участка, руб. | Ст-ть 1 м2, руб. | Корректировка на местоположение, % | Скорректированная стоимость 1м2, руб. |
| 1 | с.Андреевка | 1500 | 660000 | 440 | 0 | 0 |
| 2 | с.Андреевка | 1500 | 680000 | 453 | 0 | 0 |
| 3 | с.Андреевка | 1500 | 650000 | 433 | 0 | 0 |
| 4 | д.Солонечная | 1500 | 470000 | 313 | 0 | 0 |
| 5 | с.Андреевка | 2900 | 950000 | 328 | 0 | 0 |
| 6 | с.Андреевка | 1500 | 590000 | 393 | 0 | 0 |
| 7 | с.Андреевка | 1500 | 460000 | 307 | 0 | 0 |
| Средняя стоимость 1 м2, руб. | 381 | |||||
| Средняя стоимость 1 м2 скорректированная на торг -5%, руб. | 286 | |||||
Рыночная стоимость участка = 286*1505=430430 руб.
Таким образом. рыночная стоимость земельного участка (1505 м2), рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет:430 000руб.
Доходный подход
Метод предполагаемого использования: метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. условие применение метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Оценку земельного участка произведем методом капитализации земельной ренты: ставка капитализации определялась методом коммулитявного построения.
Безрисковая ставка составляет 0,0516% ставка по рублевым депозитам на срок до 1 мес. (% годовых), компенсация на низкую ликвидность - 1%, надбавка за риск инвестиций - 1%, прочие надбавки - 1%.
|
|
|
Коэффициент капитализации = 0,0516+0,01+0,01=0,0716
Так как в Кемеровском районе отсутствует рынок аренды земельных участков, расчет производим на основании муниципальных ставок арендной платы за пользование земельными участками (Постановление коллегии Администрации Кемеровской области №47 от 05.02.2010 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков. Государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области»). Ставка арендной платы составляет 0,126 от кадастровой стоимости земельного участка. Коэффициент инфляции на 2012 год 1,06 на 2013 год 1,08, на 2014 1,2.
на 2010 год 1,1 на 2011год 1,065, на 2012 1,06.
Годовой размер арендной платы составляет:
,1 руб.*0,126*1,6*1,08*1,2=54114,49 руб.
,10- кадастровая стоимость земельного участка.
,49/0,0716=755788,9 руб.
Таким образом рыночная стоимость земельного участка (1505м2), рассчитанная по доходному подходу на дату оценки составляет: 755788,98 руб.
Полученные данные представлены в таблице:
Таблица 8 - Согласование результатов
| Наименование метода | Рыночная стоимость, руб. | Весовой коэффициент | Итоговая рыночная стоимость, руб. |
| Затратный подход | Не применялся | - | 430430 |
| Сравнительный подход | 430430 | 1 | |
| Доходный подход | 755788,98 | 0 | |
| Согласование результатов |
Как видно из таблицы 8 - диапазон цен достаточно широк. В этой связи необходимо определить, какой из методов несет в себе более реальную величину стоимости объектов, а также учитывает особенности объекта.
Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определились по следующим критериям:
. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
. Тип, качество и обширность информации, на основе которых производился анализ.
|
|
|
. Способность параметров, используемых методов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие. как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Сравнительный подход (метод сравнения продаж) используется с учетом изучения спроса предложений к продаже аналогичных по своему функциональному назначению объектов. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цену объекта. Преимущество данного метода заключается в использовании фактически доступной информации по сопоставимым объектам. В расчетах применялись данные о цене предложения к продаже объектов, идентичных по функциональному назначению. В процессе расчетов, применяя объект - аналог я обладала достаточно точной информацией о фактическом состоянии объекта-аналога, а также величину его коммерческой привлекательности. данному методу присвоен весовой коэффициент 1.
Доходный подход (Метод капитализации земельной ренты) считается наиболее надежным методом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов. Так как в Кемеровском районе отсутствует рынок аренды земельных участков расчет был произведен на основании муниципальных арендных ставок на землю на территории Кемеровского района на 2014 год. Рыночная стоимость полученная в результате применения доходного подхода в разы отличается от цен сложившихся на рынке и по моему мнению не соответствует действительности. на основании вышеизложенного, данному подходу присвоено значение весового коэффициента в 0.
Таким образом, на основании вышеизложенного, можно прийти к заключению, что величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1505м2, с кадастровым номером 42:04:0209001:704 расположенного: Кемеровская область, кемеровский район, с.Андреевка, поз.52, округленно составляет:
000 рублей (четыреста тридцать тысяч рублей)
Заключение
Оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.
|
|
|
Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.
На рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.
С развитием рыночных отношений в России, оценка становится составным элементом хозяйственной практики. Законодательством постепенно вводятся нормы, регулирующие проведение оценки.
Список источников информации и использованных материалов
1. Ардамасов Е.Б. Методические принципы маркетинговой оценки объектов жилого назначения. // Хозяйство и право. №6. 2011.
2. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М., 2013.
. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 2012.
. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. перераб. и дополн // М., 2011.
. Глаженков Г. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне. СПб., 2013.
. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. Серия «Библиотека риэлтора». М., 2010.
. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход. //М., 2012.
|
|
|
. Григорьев В.Л. Российские банки - опыт и практика. // Эксперт. №13. 2010.
. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М., 2011.
. Коплус С., Павлов Д., Терехова Е. Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса // М., 2013.
. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М., 2014.
. Краева М.И. Экономические аспекты оценки земли как элемента не-движимого имущества территории. М., 2011.
. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. М., 2014.
. Мескон М., Альберт М., Хедуори Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ. // М., 2010.
|
|
|
