 |
Образование земельных участков
|
|
|
|
Тема 7. ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
1. Виды объектов земельных правоотношений
2. Образование земельных участков
Виды объектов земельных правоотношений
Согласно ст. 6 ЗК, объектами земельных отношений являются:
1) Земля. В самом общем виде земля определяется ЗК-ом как природный объект (составную часть окружающей среды, обладающая признаками естественного происхождения, обеспечивающая качество среды обитания человека) и природный ресурс (это источник экономического потребления человеком природы, средство производства в сельском и лесном хозяйстве).
Земля (или "земли") - понятие более широкое, чем просто объект недвижимости, в которое должны включаться все объекты земельных отношений, оно является родовым по отношению к термину "земельный участок" и может применяться в случаях, когда в правовых актах указываются мероприятия, связанные с землей вообще, безотносительно к конкретному з/у, как, например, об охране земель и т.д.
Земля может являться объектом гражданского оборота только после того, как она обособляется в конкретные земельные участки.
2) Земельный участок. Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ з емельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
.
Согласно п. 7 ст. 38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части посредством определения географических координат основных (угловых) точек его границ. Статья 7 закона о кадастре относит к числу уникальных характеристик земельного участка: кадастровый номер и дату его внесения в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ и площадь. Дополнительными сведениями считаются адрес объекта недвижимости.
|
|
|
Таким образом, главные особенности земельных участков как объектов недвижимости - наличие границ и прохождение кадастрового учета.
Статья 130 ГК рассматривает земельный участок как недвижимую вещь (недвижимое имущество, недвижимость).
Согласно п. 2 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Поскольку земельным участком признается часть поверхности земли, постольку к составу земельного участка не относятся недра (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения).
"Земельный участок" – это родовое понятие, которое может конкретизироваться применительно к отдельным категориям земель либо их разрешенному использованию (например, "лесной участок", "садовый участок, земельный участок общего пользования, приусадебный участок и т.п.). Такая дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка.
|
|
|
Земельный участок может входить в состав имущественного комплекса как объекта правоотношения. Под имущественными комплексами следует понимать совокупность разнородных объектов недвижимого и движимого имущества, включая обязательно земельные участки, объединенных единым технологическим процессом их использования в публично-правовых целях и выступающих в гражданском обороте как единый объект права.
3) Часть земельного участка. Это выделенная в натуре определенная площадь земельного участка. Часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, безвозмездного срочного пользования без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости (Собственник вправе передать в пользование не весь участок, а только его часть).
Как и любая другая вещь в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. В главе I.1. «ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ», по сути, речь идет о делимых и неделимых земельных участках (не подлежит разделу, соответственно, является неделимым, земельный участок, если в результате его раздела вновь образуемые земельные участки будут ниже минимального размера, установленного законом).
В ст. 6 ЗК не назван такой объект земельных отношений, как земельная доля. В результате проведения земельной реформы и разгосударствления колхозов и совхозов большинство крестьян получили земельные наделы в качестве идеальной земельной доли (часть земельного массива реорганизуемого колхоза (совхоза). Земельная доля не является индивидуально-определенной недвижимой вещью и представляет собой идеальную (не выделенную на местности в натуре) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. Существует ряд принципиальных отличий правового режима земельной доли от доли в праве на любое иное недвижимое имущество: права на такие доли имеет значительное количество людей; размер долей исчисляется не в дробном (процентном) выражении, а в гектарах (балло-гектарах); распоряжение земельной долей происходит в соответствии не только с гражданским, но и земельным законодательством; земельное законодательство предусматривает специальные процедуры выдела земельной доли на местности и т.д.
|
|
|
Образование земельных участков
Способы образования земельных участков определены ст. 11.2 ЗК.
Образование земельного участка представляет собой создание нового объекта недвижимого имущества в результате:
а) преобразования существующих земельных участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка;
б) образования нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности либо искусственным способом.
Образование земельного участка осуществляется в процессе землеустройства путем определения границ образуемого участка в установленном порядке. При разделе, объединении, перераспределении исходные земельные участки прекращают свое существование с даты государственной регистрации права вещных прав на образуемые из них земельные участки за исключением случаев, предусмотренных законом. При выделе (а также при разделе з/у предоставленный садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан) исходный з/у признается измененным. Измененный з/у не прекращают свое существование в качестве объектов правовых отношений и сохраняются в измененных границах.
Целевое назначение и разрешенное использование образуемых земельных участков при этом сохраняется за исключением случаев, установленных законом.
Правила каждого способа образования, а также определены возникновение и сохранение права на образуемые з/у установлены главой I.1. ЗК.
По общему правилу права на з/у в неизменном виде "переходят" с исходных земельных участков на образуемые (поэтому, например у землевладельца исходного з/у не может возникнуть право собственности на образуемый з/у).
Права на образуемые или измененные земельные участки возникают и сохраняются в силу прямого указания нормы закона, поэтому в таких случаях нет необходимости в ином юридическом основании для их предоставления (принятие решения о предоставлении не требуется).
|
|
|
Принцип сохранения установлен также и в отношении сервитутов. Однако права на земельные участки, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного срочного пользования, при изменении участка прекращаются, а соответствующие лица имеют право требовать заключения нового договора на прежних условиях без проведения торгов или внесения изменения в ранее заключенные договоры. Обременения прав на земельные участки, вытекающие из договора, должны быть заново установлены путем заключения нового договора/соглашения), а иные обременения сохраняются автоматически.
В ЗК установлены основные критерии определения предельных размеров земельных участков при образовании земельных участков в зависимости от того, действуют ли в отношении них градостроительные регламенты:
если действуют – то определяются именно такими регламентами;
если не действуют (например, в отношении з/у для размещения линейных объектов, в границах территорий общего пользования, для добычи полезных ископаемых, земель с/х назначения и т.д.) - то определяются в соответствии с ЗК и другими федеральными законами. Например, предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определяются по правилам ФЗ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
При образовании земельных участков границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
Не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости или если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют их использовать в соответствии с разрешенным использованием. Изменение разрешенного использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные законом.
|
|
|
Особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости установлены в ст. 24 ФЗ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Внесенные в кадастр сведения при постановке на учет образованного з/у носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный з/у. Если по истечении двух лет со дня постановки з/у на учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости, документы вместе с заявлением о кадастровом учете по указанному в нем почтовому адресу направляются органом кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из кадастра.
Поскольку в результате образования земельного участка возникает новый объект гражданских прав, права на него подлежат государственной регистрации. Особенности такой регистрации установлены в ст. 22.2 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для регистрации вещных прав является:
1) если исходные земельные участки находятся в публичной собственности - соответствующее решение, принятое исполнительными органами гос.власти (органами местного самоуправления), обладающими правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 ЗК, за исключением случаев, предусмотреных в подп. 1 - 5 п. 1 ст. 11.3 Кодекса;
2) соглашение собственников об образовании земельных участков если исходный з/у находится в частной собственности;
3) судебное решение, например, по спорам об изъятии земельного участка для государственных нужд и др.
4) иной документ, на основании которого в соответствии с законом осуществляется образование земельных участков (например, если осуществляется выдел в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, то действуют специальные правила ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
.
Инициатором регистрации прав на образуемые земельные участки (заявление подает):
из земельных участков находящихся в собственности одного лица - такое лицо;
из земельных участков находящихся в публичной собственности -исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующее по их поручению лицо либо лица -субъекты прав на исходные земельные участки (в последнем случае применяются требования п. 2 и 3 ст. 11.3 Кодекса об обязательных приложениях к таким заявлениям.
Обязательными требованиями к содержанию таких решений является указание:
1) реквизитов правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходных земельные участки (при наличии таких документов);
2) сведения об исходных земельных участках, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера исходных земельных участков и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии).
В решении также может быть указано полномочие правообладателя исходного земельного участка на обращение с заявлением о государственной регистрации права публичной собственности на образуемые земельные участки. При этом выдача правообладателю земельного участка доверенности на совершение указанных действий не требуется.
Обязательными приложениями к документам, представляемым для регистрации являются:
правоустанавливающий документ на исходный земельный участок (не требуется в случае, если право было ранее зарегистрировано в установленном законом порядке);
согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК.
Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех образуемых земельных участков (за исключением образуемых земельных участков из з/у, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые из з/у сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц).
Одновременно с государственной регистрацией вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на них.
Отсутствие государственной регистрации права на исходный земельный участок не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае, если право на исходный земельный участок одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
По общему правилу образованию новых земельных участков должно обязательно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов. Не требуется такое согласие, если:
а) исходные земельные участки находятся в публичной собственности и предоставлены государственным (муниципальным) унитарным предприятиям или учреждениям;
б) образование земельных участков осуществляется на основании решения суда.
Проверка наличия такого согласия осуществляется органом кадастрового учета и является одним из оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.
Как и прочие земельные споры, споры об образовании земельных участков могут рассматриваться только в судебном порядке. Административный порядок разрешения указанных споров законодательством не предусмотрен. Споры рассматриваются судами по правилам, установленным процессуальным законодательством.
|
|
|
