Використання земельних ділянок для кооперативного житлового і гаражного будівництва

Здійснення будівництва у населених пунктах кооперованої засоби громадянами вітчизняному законодавству відомо давно. Створення та функціонування житлових, житлово-будівельних і гаражно-будівельних кооперативів регулювалося урядовими постановами, а також Типовими та Примірними статутами відповідних видів будівельних кооперативів. На підставі останніх кожний кооператив приймав і реєстрував власний статут, які регулювали кооперативні відносини щодо здійснення будівництва та експлуатації зведених об’єктів.

Земельні ділянки надавалися кооперативам тільки в користування як юридичним особам. Так, відповідно до Примірного статуту кооперативу по будівництву та експлуатації колективних гаражів - стоянок для автомобілів і мотоциклів, що належать громадянам на праві особистої власності, затвердженого постановою Ради Міністрів Української РСР від 16 жовтня 1962 року[13] земельні ділянки надавалися таким кооперативам у користування для зведення гаражів – стоянок із покладанням на них обов’язків стосовно пристрою проїздів до гаражів, благоустрою та озелененню території тощо. У Примірному статуті житлово-будівельного кооперативу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 30 квітня 1995 року, передбачено надання земельних ділянок для здійснення ними житлового будівництва. Житловим кооперативам, створеним шляхом об’єднання жителів зведених житлових будинків, земельні ділянки надавалися в постійне користування для цілей обслуговування та експлуатації кооперативних домобудівництв.

Як уже відзначався, нині діючий земельний закон не передбачає надання земельних ділянок у постійне користування таким юридичним особам. Їм земельні ділянки тепер передаються у власність або надаються у тимчасове користування на умовах оренди. Так, згідно ст. 41 Земельного кодексу, житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Крім цього, житлові, житлово-будівельні і гаражно-будівельним кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Виходячи з текстуального змісту наведеної норми, вона охоплює тільки зазначені в ній види кооперативів, залишаючи без уваги дачні та дачно-будівельні кооперативи, функціонування яких передбачалося раніше діючим законодавством на землях населених пунктів, що у даний час опинилися на землях житлової та громадської забудови. Аналогічне положення склалося з використанням земельних ділянок садівничими товариствами[14] в межах населених пунктів, які згідно із Земельним кодексом у редакції від 13 березня 1992 року не тільки іменувалися, а й перетворилися в садівничі товариства (ст. 5) і садівничі кооперативи (ст. 57).

Більш складним є питання про природу права власності на земельні ділянки, які передані житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам. Діючий земельний закон передбачає передачу земельних ділянок таким юридичним особам на праві приватної власності. Однак у статутах зазначених кооперативів щодо здійснення права володіння, користування і розпорядження об’єктами кооперативної власності, у т. ч. земельними ділянками, передбачається колективне і колегіальне прийняття рішень членами кооперативу та його органами управління. Оскільки в кооперативах інший спосіб прийняття рішень щодо реалізації права власності суперечить їх юридичній природі[15], то земельні ділянки, рівно як інші об’єкти, належать їм на праві кооперативної власності.

Проте діючий Земельний кодекс не передбачає колективну форму земельної власності в кооперативному, акціонерному, корпоративному чи якому-небудь іншому виді. Це в свою чергу ускладнює вибір засобів забезпечення охорони та захисти прав на земельні ділянки, які передані у власність зазначених видів кооперативів для здійснення кооперативного житлового і гаражного будівництва та виконання вимог земельного законодавства при експлуатації зведених об’єктів на землях житлової та громадської забудови.

Виходячи зі змісту спеціальної земельно-правової норми, за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам, створеним після введення нового Земельного кодексу в дію, земельні ділянки зі складу земель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду. При цьому порівняння наведеної норми земельного закону з іншими земельно-правовими нормами, призводить до висновку про те, що передача земельних ділянок державної або комунальної власності новоутвореним кооперативам для цілей забудови може здійснюватися на праві власності тільки в порядку відводу. Згідно із вимогами ч. 3 ст. 124 Земельного кодексу, надання земельних ділянок під забудову на орендних умовах може здійснюватися, як за договором оренди землі, наприклад, для організації тимчасової автостоянки, так за проектами їх відведення, наприклад, для зведення кооперативом довгострокової гаражної будівлі на землях житлової та громадської забудови, що знаходяться в запасі. Відповідно, орендне землекористування у таких випадках може бути короткостроковим і довгостроковим.

Кооперативи же створені до введення в дію Земельного кодексу, відповідно до вимог п. 6 його Перехідних положень, зобов’язані до 1 січня 2005 року переоформити право постійного землекористування, яке виникло у них раніше, у вправо власності або право оренди на такі земельні ділянки. Це залежить від волевиявлення самого кооперативу - землекористувача та рішення компетентного органу, який передає земельну ділянку у власність або в оренду. В даному випадку не потрібно здійснення відводу, тому що раніше ця земельна ділянка вже надавалася кооперативу для відповідної цілі використання. Таким чином переоформлення земельних ділянок кооперативами-землекористувачами у власність або в оренду є достатньою мірою для їх подальшого використання на нових правових засадах без зміни їх цільового призначення.

Об’єктом права власності або права оренди кооперативів є конкретна земельна ділянка, із встановленими межами на місцевості. Розмір переданої або наданої кооперативу земельної ділянки під здійснення забудови та експлуатації зведених будівель, встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Він передбачаються в рішенні органу виконавчої влади або місцевого самоврядування, і закріплюється в правовстановлюючому документі на земельну ділянку.

Суб’єктами права власності або права тимчасового землекористування на умовах оренди є кооперативи як юридичні особи. Це означає, що житлові, житлово-будівельні та гаражно-будівельні кооперативи самостійно здійснюють надані їм земельні права, виконують покладені на них обов’язки і несуть по них відповідні види юридичної відповідальності. Члени кооперативу не відповідають за земельно-правові зобов'язання кооперативу, так само як і за інші їх зобов'язання.

Використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами в основному здійснюється на підставі права власності. Це визначається необхідністю зведення капітального житлового або гаражного будівництва на землях житлової та громадської забудови. Разом з цим земельні ділянки не рідко використовуються кооперативами на орендних умовах. Орендне землекористування зазначених кооперативів може мати місце, наприклад, при будівництві кооперативного житлового будинку - для складування та збереження будівельних матеріалів, при здійсненні експлуатації комплексу житлових будинків та інших кооперативних будівель – для створення складських приміщень, ремонтно-експлуатаційної бази та розміщення відповідних служб, при експлуатації автогаражів і автостоянок – для ремонту і обслуговування автотранспортних засобів, тимчасового користування земельними ділянками для розібрання автомобілів, утилізації відпрацьованих частин їх експлуатації тощо.

Земельні ділянки для цілей житлового або гаражного будівництва із земель житлової та громадської забудови на праві власності надаються безоплатно. Однак слід підкреслити, що безоплатно провадиться тільки їх передача у власність. Наступне використання земельних ділянок для зазначених цілей здійснюється за плату. Інакше це суперечило б принципу платності спеціального використання землі. Крім цього, не може земельна ділянка використовуватися для однакових цілей на підставі безстрокового права власності безкоштовно, а тимчасове використання землі на умовах оренди, за плату. Відмінності платного використання земельних ділянок житловими і гаражними кооперативами на підставі права власності та права оренди полягають в тому, що кооперативи як власники землі, вносять земельний податок на підставі Закону «Про плату за землю», а кооперативи - орендарі земельних ділянок – здійснюють орендну плату відповідно до договору оренди землі.

Діючий земельний закон надає житловим, житлово-будівельним і гаражно-будівельним кооперативам можливості набувати земельні ділянки на праві власності за цивільно-правовими угодами. Найбільш розповсюдженою цивільно-правовою угодою набуття кооперативами землі у власність є договір купівлі-продажу державних або комунальних земель, включаючи набуття земельних ділянок на земельних торгах. Це не виключає можливості їх придбання кооперативами за договором дарування, на основі прийняття спадщини та за іншими цивільно-правовими підставами. На зазначених засадах житлово-будівельні і гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки, які належать на праві приватної власності.

Важливим положенням земельного законодавства є вимога щодо використання як переданих і наданих, так і придбаних земель за їх цільовим призначенням. Таким цільовим призначенням використання земельних ділянок житловими, житлово-будівельними і гаражно-будівельними кооперативами є здійснення житлового і гаражного будівництва та експлуатація зведених кооперативних об’єктів. Їх забудова здійснюється відповідно до вимог, нормам і правил містобудівного законодавства, а наступна експлуатація зведених житлових будівель і гаражних споруд – із дотриманням правового режиму використання земель житлової та громадської забудови.