 |
Этап 1. Анализ состояния рынка
|
|
|
|
Моделирование ценообразования на жилье
Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:
- количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);
- район престижности (месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;
- этаж, где расположена квартира, – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;
- тип квартиры – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".
На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):
= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25
Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.
Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске
| №п/п | Улица, дом | Количество комнат | Район престижности | Этаж/этажность | Тип жилья | Цена, тыс.руб |
|
|
|
|
| |||
| 1 | Толбухина 23 | 1 | 4 | 2 | 2 | 1 830 |
| 2 | Красный проспект 94/1 | 1 | 1 | 1 | 4 | 1 800 |
| 3 | Геодезическая 17/1 | 1 | 2 | 2 | 2 | 2 350 |
| 4 | Лазурная 22 | 1 | 4 | 3 | 3 | 1 650 |
| 5 | Некрасова 84 | 1 | 2 | 2 | 1 | 1 950 |
| 6 | Народная 54 | 2 | 3 | 2 | 2 | 3 700 |
| 7 | К.Маркса 14/1 | 2 | 2 | 2 | 4 | 1 700 |
| 8 | Ленина 15 | 2 | 1 | 3 | 1 | 2 650 |
| 9 | О.Жилиной 58 | 2 | 2 | 2 | 3 | 1 750 |
| 10 | Ватутина 1 | 2 | 3 | 2 | 4 | 1 600 |
| 11 | Кошурникова 53/1 | 3 | 2 | 1 | 1 | 4 500 |
| 12 | Есенина 10 | 3 | 4 | 3 | 3 | 2 150 |
| 13 | Зеленая горка 11/1 | 3 | 4 | 2 | 1 | 4 750 |
| 14 | Советская 95 | 3 | 1 | 2 | 1 | 6 500 |
| 15 | Дачная 23/3 | 3 | 4 | 1 | 3 | 2 400 |
| 16 | Фрунзе 59/1 | 4 | 1 | 1 | 3 | 2 950 |
| 17 | Саввы Кожевникова 13 | 5 | 4 | 2 | 3 | 3 450 |
| 18 | Писарева 82 | 4 | 3 | 1 | 2 | 2 950 |
| 19 | Селезнева 39 | 4 | 2 | 1 | 1 | 3 500 |
| 20 | Баумана 3/3 | 4 | 4 | 2 | 1 | 2 722 |
| 21 | Кропоткина 130/3 | 1 | 3 | 3 | 3 | 1 700 |
| 22 | Лежена 6/2 | 2 | 3 | 1 | 2 | 1 850 |
| 23 | Блюхера 29 | 3 | 2 | 3 | 4 | 2 300 |
| 24 | Б.Хмельницкого 41/1 | 2 | 4 | 2 | 1 | 2 300 |
| 25 | Панфиловцев 1 | 2 | 4 | 2 | 4 | 1 750 |
|
|
|
В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:
· по количеству комнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб), 2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· по месторасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360 тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;
· по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб), на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), на последнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
|
|
|
· по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена
В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.
Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб
| Район престижности | Квартира | В среднем | Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине) | |||
| 1-ком. | 2-ком | 3-ком | 4,5-ком. | |||
| Центр | 1 800 | 2 600 | 6 500 | 2 950 | 3 475 | 1,392 |
| Линия метро | 2 150 | 1 725 | 3 400 | 3 500 | 2 579 | 1,083 |
| Средняя отдаленность | 1 700 | 2 383 | 0 | 2 950 | 2 360 | 0,942 |
| Окраина | 1 740 | 2 025 | 3 100 | 3 086 | 2 556 | 1,000 |
| В среднем | 1 880 | 2 163 | 3 767 | 3 114 | 2 670 | - |
| Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком) | 1,000 | 1,182 | 2,346 | 1,690 | - | - |
Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.
Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб
| Этаж | Тип жилья | В среднем | Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу) | |||
| Полно-габаритное | Улучшенной планировки | Типовое | "Хрущевка" | |||
| Первый | 4 000 | 2 400 | 2 675 | 1 800 | 2 850 | 1,364 |
| Промежуточный | 3 644 | 2 627 | 2 600 | 1 683 | 2 796 | 1,338 |
| Последний | 2 650 | 0 | 1 833 | 2 300 | 2 090 | 1,000 |
| В среднем | 3 609 | 2 536 | 2 293 | 1 830 | 2 670 | - |
| Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке") | 1,972 | 1,386 | 1,253 | 1,000 | - | - |
Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;
|
|
|
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.
В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).
|
|
|
