Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Этап 1. Анализ состояния рынка

Моделирование ценообразования на жилье

Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:

 - количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

 - район престижности (месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;

 - этаж, где расположена квартира, – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;

 - тип квартиры – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".

На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):

 

= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25

 

Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.


Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске

№п/п Улица, дом Количество комнат Район престижности Этаж/этажность Тип жилья Цена, тыс.руб
     
1 Толбухина 23 1 4 2 2 1 830
2 Красный проспект 94/1 1 1 1 4 1 800
3 Геодезическая 17/1 1 2 2 2 2 350
4 Лазурная 22 1 4 3 3 1 650
5 Некрасова 84 1 2 2 1 1 950
6 Народная 54 2 3 2 2 3 700
7 К.Маркса 14/1 2 2 2 4 1 700
8 Ленина 15 2 1 3 1 2 650
9 О.Жилиной 58 2 2 2 3 1 750
10 Ватутина 1 2 3 2 4 1 600
11 Кошурникова 53/1 3 2 1 1 4 500
12 Есенина 10 3 4 3 3 2 150
13 Зеленая горка 11/1 3 4 2 1 4 750
14 Советская 95 3 1 2 1 6 500
15 Дачная 23/3 3 4 1 3 2 400
16 Фрунзе 59/1 4 1 1 3 2 950
17 Саввы Кожевникова 13 5 4 2 3 3 450
18 Писарева 82 4 3 1 2 2 950
19 Селезнева 39 4 2 1 1 3 500
20 Баумана 3/3 4 4 2 1 2 722
21 Кропоткина 130/3 1 3 3 3 1 700
22 Лежена 6/2 2 3 1 2 1 850
23  Блюхера 29 3 2 3 4 2 300
24 Б.Хмельницкого 41/1 2 4 2 1 2 300
25 Панфиловцев 1 2 4 2 4 1 750

 

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:

· по количеству комнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб), 2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

· по месторасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360 тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;

· по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб), на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), на последнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

· по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена

В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.

 


Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб

Район престижности

Квартира

В среднем

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине)

1-ком. 2-ком 3-ком 4,5-ком.
Центр 1 800 2 600 6 500 2 950 3 475 1,392
Линия метро 2 150 1 725 3 400 3 500 2 579 1,083
Средняя отдаленность 1 700 2 383 0 2 950 2 360 0,942
Окраина 1 740 2 025 3 100 3 086 2 556 1,000
В среднем 1 880 2 163 3 767 3 114 2 670 -
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком) 1,000 1,182 2,346 1,690 - -

 

Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.

 

Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб

Этаж

Тип жилья

В среднем

Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу)

Полно-габаритное Улучшенной планировки Типовое "Хрущевка"
Первый 4 000 2 400 2 675 1 800 2 850 1,364
Промежуточный 3 644 2 627 2 600 1 683 2 796 1,338
Последний 2 650 0 1 833 2 300 2 090 1,000
В среднем 3 609 2 536 2 293 1 830 2 670 -
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке") 1,972 1,386 1,253 1,000 - -

 

Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.

В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...