Право собственности на землю. Эколого-правовые аспекты.

Земельная реформа дала толчок и создала условия для интен­сивного развития не столь значимого прежде института права собственности на землю. Главной причиной такого развития стало появление в системе правоотношений собственности нескольких форм права собственности, заменивших исключительную государ­ственную собственность на землю. Институт права собственности приобретает особое значение как в теории, так и в практике земельного права.

Важным моментом в развитии данного института стало юриди­ческое признание земли, собственно как и других природных объектов, недвижимым имуществом. В результате земля была включена в категорию объектов гражданских правоотношений. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулиро­вании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»¹ подтверждает такую трансформацию, установив, что отныне все сделки с земельными участками регулируются граждан­ским законодательством. Одновременно все же было признано, что юридически земля не теряет своей связи с природой, оставаясь одновременно объектом земельных и других экологических право­отношений. Предусмотрено, что регулирование сделок с землей гражданским законодательством осуществляется с учетом земель­ного, лесного, природоохранительного, иного специального законо­дательства.

Действие этой юридической формулы еще раз подтверждено в ЗК, который в ст. 3 предусматривает, что имущественные отноше­ния, в том числе отношения по совершению сделок с земельными участками, регулируются гражданским законодательством. При этом приоритет отдан земельному и экологическому законодатель­ству, а также специальным федеральным законам, которые своими нормами могут устанавливать иные требования и порядок реали­зации имущественных отношений.

Таким образом, земля приобрела сложный правовой статус, став недвижимым имуществом особого рода, в котором сочетаются черты природного объекта и товарно-материальной ценности. Это означает, что земля теперь является объектом не только земельных, но и гражданских отношений. Соответственно стирается грань между земельным и гражданским отраслями права, которые теперь претендуют на одну и ту же сферу правового регулирования, созда­вая в правовом регулировании отношений собственности на землю немало неясных и даже конфликтных ситуаций.

Признание земель недвижимым имуществом является фор­мальным основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к отношениям соб­ственности на имущество в целом. В частности, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, поль­зования, распоряжения (ст. 209 ГК). Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника — обладателя этих правомочий физически, т.е. своими действиями, осуществлять вла­дение, пользование и распоряжение физически обособленным зе­мельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверж­дается в индивидуальных юридически значимых документах.

Право владения означает право собственника обладать земель­ным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц. Право пользования предпо­лагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материаль­ных и нематериальных потребностей, Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, вклю­чает право отчуждать земельный участок путем совершения сде­лок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога. Новеллой земельного законодательства служит появление обязан­ности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную земель­но-правовую сделку. Условия такого отчуждения установле­ны ст. 5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­чения».

Все три правомочия юридически существуют как единство и закрепляются за соответствующими субъектами в виде права собственности на основании различных государственных норма­тивных и ненормативных актов. Наличие документа, удостоверя­ющего право собственности, является юридическим основанием для реализации любого правомочия собственности. К примеру, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок достаточно для того, чтобы собственник мог входить на участок и находиться на нем, использовать его для разрешенных целей, а также продавать или иным образом отчуж­дать земельный участок.

Правомочия владения, пользования, распоряжения составляют содержание и других вещных прав, к которым гражданское зако­нодательство относит также право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитуты (ст. 216 ГК). Однако они существуют в ограниченном объеме.

Право собственности не означает обязанности собственника всегда самому владеть, пользоваться и распоряжаться принадле­жащим ему земельным участком. По своему желанию и в соответ­ствии с требованиями закона он имеет право передать часть своих правомочий другим лицам. При передаче отдельных правомочий собственник ограничивает свое право собственности, но не теряет его. Так, собственник может передать свой земельный участок другим лицам в пользование, ограничив тем самым свои правомочия владения и пользования. В определенных случаях возможна передача несобственникам некоторой части правомочий распоря­жения, за исключением отчуждения права собственности помимо воли собственника.

Земельное и гражданское законодательство исходит из прин­ципа ограниченности свободы действий и усмотрения собственника по владению, пользованию и распоряжению земельной собствен­ностью. Данный принцип основан на понимании того, что право собственности существует наряду с другими правами и интересами общества, государства, граждан и должно уравновешиваться с ними. Применительно к частной собственности данный принцип зафиксирован в Конституции РФ, ч. 2 ст. 36 которой гласит: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими при­родными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Действующее земельное законодательство исходит из идеи от­каза от права исключительной государственной собственности, реализующего монополию государства на землю, и его замены множеством форм собственности.

Полного, законченного перечня форм собственности на землю не существует. В регулировании этого вопроса используется гиб­кий подход, в соответствии с которым допускается установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного ми­нимума, ни обязательного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: земля и другие природные ресурсы могут нахо­диться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Используемое сослагательное наклонение в форму­лировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конститу­ции РФ формы собственности на землю:

государственная,

муниципальная,

частная.

Степень правовой разработанности каждой различается, что свидетельствует о том, что институт права собственности на землю находится на стадии формирования и не достиг своего полного развития.