 |
Перевод жилого помещения в нежилое помещение
|
|
|
|
Перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций. [15]
Сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.
Перевод независимо от формы собственности жилого помещения осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).
Переводу в нежилые помещения подлежат жилые помещения (жилые дома) по инициативе их собственников и свободные от иных обязательств.[16]
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое состоит в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое - его технический паспорт);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).[17]
Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления других документов, кроме вышеобозначенных.
|
|
|
Статьей 22 ЖК РФ предусматривается, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Отсутствие обременений должно быть указано в заявлении о переводе, как одно из основных условий рассмотрения (решения) данного вопроса.
Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в установленный срок. Орган, осуществляющий перевод, информирует собственников помещений, примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).
Правительством РФ (постановление от 10.08.2005 № 5021) утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ф.и.о. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.
Указывается принятое решение:
1. Перевести:
а) без предварительных условий;
б) при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация).
2. Отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.[18]
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот может последовать в случаях:
- непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;
- представления документов в ненадлежащий орган;
- несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК;
- несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ[19].
Обращают на себя внимание п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК. Наличие их представляется крайне сомнительным.
О каком решении может идти речь, если документы не представлены (п. 1)? Можно говорить лишь об отказе в рассмотрении вопроса о «перепрофилировании» помещений. В этом случае об этом (отказе в рассмотрении вопроса) следует сообщить заявителю с предложением оформить обращение должным образом.
|
|
|
Еще более невразумителен п. 2 этой статьи — представление документов в ненадлежащий орган. В данном случае вообще нельзя вести речь о рассмотрении вопроса в надлежащем органе (у него нет оснований на это), тем более о вынесении решения об отказе.
Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным.
Основанием отказа, как представляется, должно также являться нарушение при переводе помещений прав и законных интересов собственников примыкающих к переводимому помещений, а также пользователей соседними помещениями. Положение ч. 5 ст. 23 ЖК означает, что при принятии соответствующего решения следует учитывать мнение собственников примыкающих к переводимому помещений (иначе каков смысл в информировании). Их мнение следовало бы учитывать при решении вопроса о переводе; строго говоря, это должно быть одним из основных условий перевода, разумеется, кроме случаев непригодности жилья.
Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.[20]
3. Переустройство и перепланировка жилого помещения
Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
- установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.[21]
|
|
|
Перепланировка жилых помещений может включать в себя:
- перенос и разборку перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;[22]
- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.[23]
Согласно этим Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда указанные работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Правилами предусматривается также Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение № 8 к Правилам).
Следует отметить, что ст. 678 ГК (подлежащая применению к договору социального найма — ст. 672 ГК) содержит иную терминологию, нежели предложенная ЖК. Данная статья ГК предусматривает производство переустройства и реконструкции. [24]
Что касается требования ст. 678 ГК о проведении переустройства и реконструкции жилья с согласия наймодателя, то данное положение некоторым образом согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой наниматель может быть «заявителем» только в качестве уполномоченного наймодателем.[25](п. 5 ч. 2).
Переустройство или перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления, в который надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
|
|
|
проект переустройства или перепланировки;
технический паспорт жилого помещения;
согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2 ст. 26 ЖК);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.
Требование о представлении других документов является неправомерным.[26]
Решение о согласовании или об отказе в переустройстве или перепланировке доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). Данный документ является основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке.
Правительством РФ утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки.
При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК перечень представляемых документов является закрытым. Частью 3 этой статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных ч. 2 этой статьи.[27]
Вместе с тем пунктом 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривается представление иных документов. Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на с. 1. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Необходимо отметить, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст. 13 и 14).
В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемых в настоящей статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. Видимо, требует пояснения целесообразность (возможность) обозначения арендатора в таком качестве, поскольку ст. 26 ЖК его не упоминает. Следует при этом обратить внимание на ст. 671 ГК, согласно которой арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо.
|
|
|
В завершение следует отметить необоснованность упоминания в постановлении ст. 28 ЖК. Поручения в отношении и формы заявления, и формы документа содержатся в ст. 26 (п. 1 ч. 2 и п. 5).
Статьи 25-29 ЖК, посвященные переустройству и перепланировке, не содержат следующие, столь серьезные, позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производится с целью благоустройства помещения;
такие работы должны проводиться с учетом соответствующих норм и правил;
такие работы не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК). Последняя позиция отражена в ст. 29 ЖК в связи с необходимостью судебного решения, как последствия самовольных переустройства или перепланировки. Однако данное положение должно применяться в качестве условия проведения таких работ, а также в качестве основания отказа в согласовании этих работ.
Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества для внесения необходимых изменений в инвентаризационные документы.
Статья 29 ЖК устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Самовольное переустройство и (или) перепланировка влекут ответственность, предусмотренную законодательством. Последствием этого может явиться расторжение договора социального найма жилого помещения, принудительное изъятие жилья. В подобных случаях может возникнуть административная ответственность (ст. 7.21 КоАП).
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф.[28]
Собственник или наниматель жилого помещения обязаны привести жилое помещение (самовольно переустроенное или перепланированное) в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. В случае невыполнения этого требования судом по иску органа, осуществляющего согласование, может быть принято решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника).[29]
Заключение
Итак, из данной работы можно сделать следующие выводы. Под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Это легальное определение включает в понятие жилищного фонда все жилые помещения независимо от отнесения их к той или иной форме собственности. В зависимости от классификационных оснований жилищные фонды дифференцируются на различные виды.
Так, в зависимости от форм собственности жилищный фонд согласно п. 2 ст. 19 ЖК подразделяется на:
1) частный жилищный фонд,
2) государственный жилищный фонд,
3) муниципальный жилищный фонд.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется в соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ на:
1) жилищный фонд социального использования,
2) специализированный жилищный фонд,
3) индивидуальный жилищный фонд,
4) жилищный фонд коммерческого использования.
Практическое значение приведенной дифференциации жилищных фондов на указанные состоит в том, что законодатель связывает правовой режим жилого помещения с тем, в каком жилищном фонде оно находится. Наряду с указанными фондами, которые можно, условно говоря, назвать на сегодняшний день основными, существуют по крайней мере два фонда, которые носят вспомогательный характер. К таковым следует отнести:
1) Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;
2) Аварийный жилищный фонд.
Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства образуется и действует в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания и деятельности некоммерческой организации.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) //СПС КонсультантПлюс (Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
3. Федеральный закон от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»//СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
4. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (изм. от 30.04.2009г.)//СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
5. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
6. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., 179с.
7. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — 256с.
8. Жилищное право. Учебник под ред.И.А. Еремичева, П.В. Алексия. 4-е изд. перераб. и доп. – ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2007. – 335с.
9. Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007
10. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. 478с.
11. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008) (ред. от 05.12.2008).
[1] Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007
[2] п.1 Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (изм. от 30.04.2009г.)//СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[3] Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007
[4] ч.2.3 ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[5] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.49
[6] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.
[7]. 3 ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) //СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[8] ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» //СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[9] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.64.
[10] Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007, с.75.
[11] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.
[12] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 47
[13] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.
[14] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.50
[15] Ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) //СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[16] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 93
[17] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.50
[18] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.
[19] п.4 ч.1 ст.24 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[20] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.52
[21] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.51
[22] п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170////(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[23] Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008) (ред. от 05.12.2008)
[24] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.
[25] п.5 ч.2 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[26] п.3 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[27] п.2 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
[28] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.54
[29] п.3 ст.29 Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)
|
|
|
