Некоторые особенности заключения договора купли-продажи

Конец формы

Уважаемые читатели!
Начиная с этого номера журнала МЕТАЛЛЫ и ЦЕНЫ, редакция совместно с Агентством «Промышленного и Финансового Аудита» (Санкт-Петербург) планирует начать цикл публикаций, призванных осветить наиболее сложные и интересные вопросы предпринимательской практики, гражданского, налогового и административного законодательства, судебной практики, провести анализ наиболее часто встречающихся в деятельности предприятий ошибок. Также на страницах издания на ваши вопросы ответят ведущие адвокаты, аудиторы, специалисты в области планирования и организации производства.
Вот уже более 10 лет мы каждый день отвечаем на вопросы директоров, начальников финансовых и кадровых служб, главных бухгалтеров, работников служб сбыта промышленных и строительных предприятий России, а так же выступаем представителями сторон в судебных спорах, представляем интересы предпринимателей в органах государственной власти.
Следует отметить, что за последние годы уровень знаний и опыта российских предпринимателей существенно возрос, сформировались устойчивые обычаи делового оборота, обрели реальный смысл понятия добросовестность, деловая этика, «система контроля качества». Наши предприятия стали охотно перенимать не только зарубежные технологии в производстве, но и технологии и методы управления, менеджмента, финансирования, планирования и организации бизнеса. Однако вместе с тем необходимо сказать и о достаточно большом количестве типичных ошибок, которые совершают менеджеры предприятий при заключении и исполнении сделок, документальном оформлении, финансовом, планировании налоговом и бухгалтерском учете.
В сегодняшнем номере журнала мы осветим некоторые существенные моменты заключения и исполнения распространенного в практике применения договора — купли-продажи.
В настоящее время договор купли-продажи является наиболее распространенным договором в предпринимательской области. Глава 30. Купля-продажа Гражданского кодекса включает семь видов договоров купли-продажи:
1. Розничная купля-продажа.
2. Поставка товаров.
3. Поставка товаров для государственных нужд.
4. Контрактация.
5. Энергоснабжение.
6. Продажа недвижимости.
7. Продажа предприятия.
В гражданском праве к элементам договора относятся: стороны договора, предмет договора, цена, срок, форма и содержание (права и обязанности сторон).
Рассмотрим элементы договора купли-продажи на примере часто задаваемых вопросов со стороны предпринимателей.
Как определить предмет договора купли-продажи?
По общему правилу единственным существенным условием договора купли-продажи является условие о предмете договора. Предмет договора определяется путем указания наименования и количества товара. При этом условие о предмете может быть не только определенным, но и определимым, т. е. договор может ограничиться описанием способа определения наименования и количества товара, не указывая их напрямую (например, предметом договора поставки может быть партия угля такой марки и в таком количестве, которые необходимы для бесперебойной работы котельной определенного типа в течение всего отопительного периода).
Однако, в отдельных видах договора купли-продажи для определения предмета сделки, помимо наименования и количества, требуется более подробная информация. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст. 554 ГК), а при продаже предприятия — точно указать состав этого имущественного комплекса (п. 1 ст. 561 ГК).
Если не указана цена товара, будет ли считаться договор купли-продажи заключенным?
Если цена не указана в договоре, то применяется правило ч.3 ст. 424 ГК, согласно которому товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Стороны, как правило, сами согласуют цену товара и порядок ее определения, т. е. указывают определенную денежную сумму за единицу товара или за весь товар. Однако, нужно помнить о том, что для некоторых видов договора купли-продажи, в случаях, предусмотренных законом, цена является существенным условием, например, в договорах розничной купли-продажи, продажи недвижимости или предприятия.
В каких случаях необходимо составлять договор купли-продажи в письменной форме? На что требуется обратить внимание при подписании договора?
Форма договора купли-продажи зависит от предмета договора, его сторон и цены. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий, как имущественного комплекса) должны быть заключены в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. В остальных случаях следует руководствоваться ст. 159-161 ГК: письменная форма требуется для договоров, заключаемых юридическими лицами между собой и с гражданами, а также договоров между гражданами на сумму в 10 раз превышающую минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом — независимо от суммы сделки. ГК не требует письменной формы для сделки, которая исполняется при самом совершении (большинство договоров розничной купли-продажи) (ч.2 ст. 159 ГК).
Письменная форма договора представляет собой составление одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с этим необходимо соблюдать следующие правила:
— подписи сторон должны быть сделаны полно и разборчиво. «Небрежная подпись» на договоре в случае, если ваш контрагент оспорит свою подпись, могут повлечь за собой то, что судебная экспертиза не сможет дать однозначного ответа об авторстве подписи, и это может существенно вам помешать;
— если текст договора составляет несколько страниц, необходимо их прошить и скрепить подписями и печатями сторон. Некоторые предприниматели используют и другой, также эффективный способ — они подписывают каждую страницу договора (визируют). Данное обстоятельство в случае спора может оградить вас от заявлений недобросовестного партнера: — что «этот лист договора он и в глаза не видел»;
— никогда не подписывайте чистых бланков, поскольку такие «чистые» бумаги могут в будущем быть использованы против вас.
Можно также рекомендовать вам сохранять проекты договора с собственноручными исправлениями, замечаниями и вставками другой стороны. Такой документ в арбитражном суде может служить доказательством того, что ваш контрагент при заключении сделки вовсе ни в чем не заблуждался, а действовал разумно и обдуманно.
В какой срок необходимо сообщить о выявленных недостатках товара?
Важной обязанностью покупателя является обязанность известить продавца о нарушении условий договора купли продажи: о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара. В случае, если покупатель не выполнит указанное правило, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара, либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.