 |
Характеристика основных подходов и методов к оценке. Затратный подход
|
|
|
|
Принципы оценки
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением: остаточная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающаяся отдача, сбаланси-рованность (пропорциональность), экономический размер, экономическое разделение.
3. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимость, соответ-ствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Рассмотрим основные этапы процесса оценки.
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке: на этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также действительная дата оценки.
|
|
|
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоподтверждающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
3.Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследует отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Затем анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также подбирает аналоги объектов оценки и обосновывает их выбор.
4.Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор методов и их обоснование подробно излагаются в соответствующих разделах отчета.
5.Итоговое согласование (обобщение) результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными подходами, Оценщик приходит к выводам о влиянии различных факторов на оцениваемую собственность и итоговую величину стоимости. Каждому из результатов присваивается соответствующий коэффициент весомости, после чего результаты оценки согласуются в итоговое заключение о стоимости.
|
|
|
6.Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.
Характеристика основных подходов и методов к оценке. Затратный подход
Согласно действующим стандартам существует три классических подхода к оценке недвижимости: затратный (ЗП), доходный (ДП), сравнительный (СП)()имосну собственностильность);м объектам. деляется оценке рыночной стоимости имущества, что обусловлено интересом участников р.
Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:
ЗП = ДП = СП (1)
Неравенство частей уравнения определяет погрешность оценки, связанную с достоверностью используемой информации.
Во всех трех подходах используется рыночная информация.
Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:
- затратный подход – это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;
- сравнительный подход – современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;
- доходный подход – стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
|
|
|
Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство аналогичного объекта.
Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:
- определение рыночной стоимости земельного участка;
- расчет стоимости затрат на замещение объекта оценки;
- определение величины физического износа, функционального и экономического устареваний объекта оценки;
- уменьшение величины затрат на замещение на величину износа и устареваний;
- суммирование полученной величины стоимости с учетом износа и устареваний с рыночной стоимостью земельного участка.
Общая формула затратного подхода имеет вид[1]:
С = [Рст х (1- (Ифиз + Ифунк) /100 + Сз.у.] х [1 - Ивнеш / 100], (2)
где: Рст. – стоимость замещения или воспроизводства объекта оценки, руб.;
Ифиз. – физический износ улучшений, %;
Ифунк. – функциональное устаревание улучшений, %;
Сз.у.. – стоимость земельного участка, руб.;
Ивнеш.– внешнее устаревание для всего земельно-имущественного комплекса, %.
Стоимость затрат на замещение – стоимость строительства объекта в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, но построенного из новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и сейсмоустойчивостью.
Метод основан на сравнении стоимости единицы 1 м2 полезной площади или 1 м3 строительного объема со стоимостью аналогичной единицы измерения. Стоимость нового строительства определяется по формуле:
Сс = Сin х N,(3)
где Cin-стоимость единицы потребительских средств по УПВС (УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости);
|
|
|
N – количество единиц.
Доходный подход
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется только тогда, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы. В рамках доходного подхода существует два известных метода: метод дисконтирования и капитализа-ции дохода.
Определение рыночной стоимости объекта методом капитали-зации дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного метода анализируется возможность объекта приносить определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.
Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации дохода дает точную оценку текущей стоимости будущих доходов.
Основные этапы метода капитализации:
· определение потенциального валового дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для аналогичных объектов;
· оценка возможных потерь от неполной загрузки объекта (от простоя) или потерь при сборе арендной платы производится на основе анализа рынка подобных объектов;
· расчет эксплуатационных издержек оцениваемого объекта;
· определение ставки возвратной капитализации;
· определение стоимости объекта в текущем состоянии.
1. Потенциальный доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при условии 100 % сдачи объекта в аренду без учета потерь и расходов. Он формируется за счет:
- плановой аренды – это часть дохода, который образуется за счет условий договора аренды;
- сверхплановой аренды – это дополнительная оплата арендаторами расходов, превышающих значения, установленные в договоре;
- рыночной аренды – это часть дохода, определяемая на основе рыночных ставок арендной платы.
2. Потери от недоиспользования объекта (П) – могут возникнуть от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобро-совестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятос-ти, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.
|
|
|
3. Расчет эксплуатационных издержек. О перационные расходы по эксплуатации объекта (ОР) делятся на постоянные расходы – ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта, они не зависят от степени занятости объекта арендаторами (это налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке, некоторые эксплуатационные расходы; переменные расходы – расходы по заработной плате обслуживающего персонала, расходы на управление, оплата коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы на содержание территорий, расходы на вывоз мусора и прочие расходы.
4. Определение ставки возвратной капитализации (К). Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуата-ции. Расчет ставки капитализации можно производить по методу суммирования (кумулятивного построения), согласно которому ставка капитализации является суммой безрисковой ставки, поправки на риск и низкую ликвидность.
Формула для расчета стоимости имущества S имеет вид:
S = ЧОД / k, (4)
где S- стоимость объекта, руб.;
ЧОД - чистый операционный доход;
k – коэффициент капитализации.
Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный c объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно Федеральному стандарту ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов[2].
Основу сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финанси-рования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости[3].
Единицы сравнения. Анализ сделок (предложений) по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут быть использованы только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы). Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости.
При оценке квартир обычно используются цены единиц сравнения: цена за 1 м2; цена за 1 м3.
Использование в расчетах стоимости единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер (при несущественном отличии в масштабе)[4].
Элементы сравнения. Элемент сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок (предложений), формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости[5].
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение, функциональное назначение, техническое состояние, уровень отделки, инженерное обеспечение, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами.
Наличие или отсутствие ценообразующих характеристик влияет на результат оценки недвижимости и обеспечивает стоимостное преимущество либо аналогу, либо оцениваемому объекту. Таким образом, в зависимости от того, кто получает преимущество, поправка может вноситься в цену аналога со знаками «+» и «–».
Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Поэтому можно сделать вывод, что данный подход основывается на принципе замещения.
То есть, благоразумный показатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше суммы, чем та, за которую можно приобрести аналогичный объект.
Данный подход включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом всех параметров, по которым имеются отличия от других объектов.
После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
· исследование рынка в целях сбора информации о совершенных сделках и предложениях к продаже объектов, аналогичных объекту оценки;
· отбор информации в целях повышения её достоверности и подтверждение того, что сделки прошли в свободных рыночных условиях;
· подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа;
· сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов-аналогов по отдельным элементам, корректировка стоимости оцениваемого объекта;
· установление рыночной стоимости оцениваемого объекта.
|
|
|
