 |
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
|
|
|
|
Статья 36 ЗК РФ закрепляет два принципа регулирования приобретения прав на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности или иных вещных правах.
Суть первого принципа заключается в том, что в любом случае, независимо от того на каком титуле лицо обладает объектом недвижимости, это лицо приобретает право на земельный участок. Второй принцип состоит в том, что ЗК РФ закрепляет исключительное право приватизации данного земельного участка или приобретения права его аренды лицами – собственниками объектов недвижимости.
В том случае, если все здание принадлежит нескольким сособственникам и оно находится на неделимом земельном участке, то эти лица, по общему правилу, вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть – на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, в этом случае допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
В п.5 и 6 ст. 36 ЗК РФ определена процедура приобретения прав лиц на земельные участки в случаях, когда их права на землю были ранее оформлены. В этом случае лицо обращается в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, к которому прилагается его кадастровый план. После этого соответствующий орган в течение двух недель должен предпринять следующие действия. Данный орган может принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или на титуле постоянного (бессрочного) пользования либо представить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка.
|
|
|
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности на земельный участок переходит к этим лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между сособственниками указанного объекта не допускается. Сособственники получают безусловное право на приобретение соответствующей доли земельного участка.
Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя стоимость земельного участка. При определении величины уставного капитала цена земельного участка отражается в акте оценки стоимости имущества и не включается в уставный капитал.
Порядок совершения договоров купли-продажи земельных участков регулируется Типовым договором купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденным Роскомземом и Госкомимуществом РФ 10-11 августа 1992 г.
Одновременно продавец направляет по одной копии этого договора в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства.
Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи земельного участка являются основанием для регистрации в установленном порядке права собственности на землю.
При проведении коммерческого или инвестиционного конкурсов право приобретения земельного участка передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса.[10]
|
|
|
Заключение
Таким образом, собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.
ГК РФ предоставляет право продавцу – собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка – покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости – продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.
ЗК РФ по иному решает вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке. В соответствии с ч.4 п.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм гражданского кодекса и земельного кодекса возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК или в ГК, либо путем разъяснения компетентных органов.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ. – СПС Гарант 2005
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. – СПС Гарант 2005
|
|
|
3. Бархатов М.В. Комментарий к Земельному кодексу. – М.: Юрайт-Издат, 2002
4. Довлатова Е.В. Некоторые аспекты правового регулирования оборота недвижимого имущества. – СПС Гарант. 2005
5. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – М.: Юристъ, 2002
6. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003
7. Гуртова Г.Л. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М.: Юрайт-М, СПС гарант, 2001
8. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: «Юристъ», 2004
9. Гражданское право. Том II. Полутом 1. / Под ред. Е.А.Суханова. – М.: Волтерс Клувер, 2004
10. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земли и недвижимости. // «эж-ЮРИСТ», № 1, январь 2003
[1] О.М. Козырь, А.А. Маковская. «Единая судьба» земли и недвижимости. // «эж-ЮРИСТ», № 1, январь 2003
[2] Довлатова Е.В. Некоторые аспекты правового регулирования оборота недвижимого имущества. – СПС Гарант. 2005
[3] О.М. Козырь, А.А. Маковская, «Единая судьба» земли и недвижимости. // «эж-ЮРИСТ», № 1, январь 2003
[4] Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: «Юристъ», 2001
[5] Гражданское право. Том II. Полутом 1. / Под ред. Е.А.Суханова – М.: Волтерс Клувер, 2004
[6] Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М.: Юрайт-М, СПС гарант., 2001
[7] Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: «Юристъ», 2004
[8] Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003
[9] Бархатов М.В. Комментарий к Земельному кодексу. – М.: Юрайт-Издат, 2002
[10] Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – М.: Юристъ, 2002
|
|
|
