 |
Пятнадцать выводов Верховного суда по спорам с участием граждан в долевом строительстве
|
|
|
|
Президиум Верховного суда РФ утвердил 19 июля 2017 года Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее – Обзор).
Судьи разъяснили, как применять нормы долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).
Главные выводы:
- дольщик вправе взыскать неустойку в размере 1 процента от цены квартиры за каждый день, если застройщик не устранил недостатки в квартире;
- суд снизит неустойку, только если застройщик докажет, что она явно завышена;
- предварительный договор можно признать основным, если в действительности стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве.
Содержание обзора:
1) суд должен удовлетворить требования дольщика:
- о защите прав потребителя, даже если он купил квартиру у организации по переуступке;
- о регистрации договора только на том основании, что договор заключили, а единственное препятствие – уклонение застройщика;
- о взыскании неустойки в размере 1 процента от цены квартиры за каждый день, когда застройщик не устранил недостатки в квартире;
2) суд обязан:
- признавать предварительный договор в качестве основного, если в действительности стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве;
- отказать дольщику в замене квартиры на другую равнозначную;
- освободить застройщика от штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя добровольно, только если дольщик откажется от иска;
- рассматривать действия застройщика об одностороннем отказе от договора только с учетом добросовестности и разумности;
- снизить неустойку только при условии, что застройщик докажет ее явную несоразмерность;
- отказать во взыскании неустойки дольщику, которому не вовремя передали квартиру, только в одном случае – дольщик подписал соглашение о продлении срока;
- рассчитывать срок задержки передачи квартиры не от срока в договоре, а от даты фактического ввода дома в эксплуатацию, если она наступила раньше;
3) суд не вправе:
|
|
|
- отказывать дольщику из-за того, что он не доказал уклонение застройщика от передачи квартиры или ЖСК от приема в члены кооператива;
- освободить застройщика от штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя добровольно на том основании, что застройщик обжалует размер неустойки;
- отказать дольщику, который приобрел квартиру по переуступке, в неустойке за тот период, когда он еще не был дольщиком;
- отменить постановление о привлечении к ответственности по статье 14.28 КоАП РФ из-за малозначительности правонарушения;
4) застройщик обязан:
- предоставлять дольщику полную информацию, которая может повлиять на выбор;
- устранить недостатки при строительстве по требованию дольщика без согласия соседей;
- передать дольщику квартиру, исходя из даты ввода в эксплуатацию, а не планируемой даты ввода в договоре.
| Общий вывод | Пункт Обзора | Что изменилось | Как влияет на работу | |
| Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве | ||||
| Даже если стороны заключили сделку, которая не отвечает требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имели в виду ДДУ, суд должен применять Закон № 214-ФЗ | Суд повторил позицию, которую содержит статья 431 Гражданского кодекса РФ: независимо от наименования договора, нужно установить действительное содержание. При этом нужно исходить из буквального значения слов и выражений (абз. 1), а также существа сделки с учетом действительной воли сторон, цели договора и фактических отношений (абз. 2) | Практика должна измениться в пользу дольщиков. Не важно, как называется договор – договор цессии (уступки права требования) или предварительный договор, главное, что по сути правоотношение направлено на долевое участие в строительстве жилья | ||
| 1.1–1.2 | Ранее были случаи, когда суды не признавали предварительный договор в качестве основного. Суды ссылались на то, что застройщик не имел надлежащего разрешения на строительство и проектной документации, которые бы позволяли привлекать деньги дольщиков. Верховный суд РФ указал обратное: «Отсутствие сведений о предоставлении... участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т. п. могут свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях... однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств» | Теперь к предварительному договору нужно применять положения Закона № 214-ФЗ, если стороны имели в виду договор участия в долевом строительстве. Дольщик может ссылаться на Обзор, а не на отдельные судебные акты, когда предъявляет требования к застройщику по предварительному договору | ||
| 1.3–1.4 | Любой дольщик, в том числе тот, который приобрел квартиру по уступке у организации, имеет право на защиту в рамках Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Тот факт, что ДДУ заключили два юрлица, а дольщик лично ДДУ с застройщиком не заключал, не свидетельствует о том, что к нему перешло право первоначального кредитора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права | Теперь суд не сможет отказать дольщику только на том основании, что он купил квартиру у организации по переуступке | ||
1. Застройщик обязан предоставить дольщику:
| Раньше подробных разъяснений не было. 1. Верховный суд РФ опроверг довод апелляционной инстанции о том, что застройщик не обязан информировать дольщика о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку. Застройщик обязан указать дольщику местоположение квартиры с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например электрического, санитарно-технического и иного оборудования. 2. Суд разъяснил, что Закон о защите прав потребителей и Закон № 214-ФЗпредусматривают разные способы восстановления нарушенных прав потребителя-дольщика, если объект построили с отступлением от условий ДДУ. Нормы Закона № 214-ФЗ – специальные по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей. По этой причине нужно применять нормы Закона № 214-ФЗ, который не предусматривает такой способ защиты права, как замена объекта на равнозначный | Можно обратиться с иском к застройщику, если он утаил информацию, которая изменила бы выбор дольщика.
Дольщик вправе потребовать (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
| ||
| ЖСК, который создали в связи с банкротством застройщика, чтобы завершить строительство за счет денег дольщиков, обязан принять их в члены кооператива | Суд повторил позицию, которую изложил в Обзоре судебной практики от 12 июля 2017 г. № 3 (2017).
Верховный суд РФ добавил, что доказывать надлежащее исполнение обязанности по приему в члены ЖСК должен сам ЖСК (п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 401 ГК РФ). Доказательствами служат:
1) решения о включении дольщика в члены кооператива и закреплении за дольщиком паевого взноса, площадей;
2) уведомления дольщика:
| Дольщику не нужно собирать доказательства, что ЖСК не принимает его в члены. Достаточно просто указать, что ЖСК уклоняется. Суд не сможет сослаться на то, что дольщик не доказал уклонение ЖСК | ||
| Тот факт, что застройщик уведомил дольщика об изменении срока строительства, не влечет изменения условия договора о сроках исполнения обязательства. Чтобы изменить срок, нужно заключить соглашение между дольщиком и застройщиком и зарегистрировать его в Росреестре. Эти правила не меняются, если дольщик приобрел квартиру не напрямую у застройщика, а по договору уступки права требования | 4–5 | Суд повторил прежнюю позицию. См., например, постановление Президиума ВАС РФ от 2 апреля 2013 г. № 16179/12 по делу № А40-134623/11-37-27 | Дольщик не сможет предъявить требования к застройщику в связи с нарушением срока передачи квартиры только в одном случае – дольщик (или первоначальный кредитор) подписал соглашение о продлении срока | |
Есть три необходимых условия, чтобы суд удовлетворил требования дольщика о регистрации ДДУ:
| Раньше подобных разъяснений не было. Нижестоящие суды отказали дольщику в регистрации ДДУ, поскольку он представил только копии квитанции об оплате | Дольщик вправе рассчитывать на регистрацию договора только на том основании, что договор заключили, а единственное препятствие – уклонение застройщика | ||
| Застройщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке из-за невнесения оплаты дольщиком только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности | Верховный суд РФ часто указывает на злоупотребление правом по конкретным делам. В этом случае дольщик задержал оплату на два дня. Застройщик предъявил требования после того, как строительство закончилось и дольщик потребовал пересчитать стоимость квартиры в связи с уменьшением площади. До этого застройщик пользовался деньгами больше года и не предъявлял претензий по поводу просрочки платежа | Теперь застройщик не сможет отказаться от договора в качестве ответных мер на требования дольщика по надуманным обстоятельствам | ||
| Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве | ||||
| Закон № 214-ФЗ не содержит положений, которые устанавливают ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика. Например, требования безвозмездно устранить недостатки. По этой причине нужно применять нормы статьи 23 Закона о защите прав потребителей | Верховный суд РФ подтвердил уже сложившуюся практику. Суды применяли неустойку по статье 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение сроков устранения недостатков в квартире (апелляционное определение Свердловского областного суда от 19 апреля 2017 г. по делу № 33-6837/2017) | Если застройщик не устранил недостатки в квартире в минимальный срок, то дольщик вправе рассчитывать на неустойку – 1 процент от цены квартиры за каждый день просрочки | ||
| Суд вправе снизить неустойку за нарушение срока передачи квартиры, только если застройщик заявит об этом и докажет, что неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства | Суд повторил позицию, которую содержит пункт 34 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» | Чтобы суд снизил неустойку по статье 333 Гражданского кодекса РФ, застройщик обязан доказать явную несоразмерность неустойки | ||
| Тот факт, что застройщик перечислил дольщику деньги после того, как он уже предъявил иск, – не основание отказать во взыскании штрафа за то, что застройщик не удовлетворил требования потребителя добровольно | Только когда ответчик удовлетворяет требования истца и он отказывается от иска, суд прекращает производство по делу и не взыскивает штраф. Суд сослался на пункт 47постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». В этом примере дольщик требовал 100 000 руб. неустойки, суд уменьшил ее до 18 000 руб., а застройщик перечислил 20 000 руб. То есть дольщик в итоге не получил заявленную неустойку и не отказался от иска | Застройщик сможет не платить штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя, только если дольщик откажется от иска | ||
Именно застройщик должен доказать, что не уклонялся от передачи квартиры и направил дольщику сообщение по правилу, которое установила часть 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ. В нем застройщик обязан уведомить:
| Верховный суд РФ указал, что суды неправильно распределяли бремя доказывания – это существенное нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ | Дольщику достаточно просто указать, что застройщик уклоняется от передачи квартиры. Застройщик же обязан доказать обратное | ||
| Суд обязан взыскать штраф за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке. Для этого нужен лишь факт того, что потребитель до обращения в суд предъявил требование о выплате неустойки и застройщик его не удовлетворил | Суд повторил позицию, которую содержит пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей. В конкретном деле нижестоящие суды не установили штраф, поскольку застройщик оспаривал размер неустойки. Верховный суд РФ сделал вывод, что на этом основании нельзя освобождать от штрафа | Застройщик не сможет избежать штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя на том основании, что он обжаловал неустойку | ||
| Дольщик по переуступке имеет право взыскать с застройщика неустойку с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установил договор | Суд повторил позицию, которую содержит статья 384 Гражданского кодекса РФ. По договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, что и был у первоначального кредитора, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика | Суд не сможет отказать дольщику, который приобрел квартиру по переуступке, в неустойке за тот период, когда он еще не был дольщиком | ||
| Застройщик должен исправить недостатки в строительстве, несмотря на то что нет согласия остальных собственников помещений | Верховный суд РФ рассмотрел конкретный случай. Нижестоящие суды ошибочно отказали дольщику в его требовании к застройщику – устранить недостаток, который выразился в недостаточном утеплении стен дома. Суды отказали из-за того, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома, а согласия соседей нет. Верховный суд РФ отверг эти доводы: спор возник в связи с недостатками, которые допустил застройщик при строительстве дома, поэтому, согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик должен устранить недостатки | Суд не сможет отказать дольщику в его требовании к застройщику – устранить недостаток из-за отсутствия согласия соседей | ||
| С даты разрешения на ввод дома в эксплуатацию начинается срок передачи объекта дольщику. За нарушение этого срока застройщик несет ответственность по статье 8Закона № 214-ФЗ | Раньше подобных разъяснений не было. Суд указал: неважно, какой срок окончания строительства указали в ДДУ. Отсчитывать срок нужно от даты ввода в эксплуатацию. В конкретном примере дольщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию за полгода до планируемого срока | Теперь предъявлять требование застройщику за нарушение срока передачи можно не от срока, который указали в ДДУ, а от даты фактического ввода в эксплуатацию, если она наступила раньше | ||
| Нарушения по статье 14.28 КоАП РФ (несоблюдение Закона № 214-ФЗ) нельзя признавать малозначительными | 16–16.4 | Верховный суд РФ привел четыре примера по четырем составам, когда суды законно отклонили довод общества о малозначительности правонарушения. На практике встречались случаи, когда суды признавали нарушение по статье 14.28КоАП РФ малозначительным (постановления Арбитражных судов Северо-Западного округа от 9 ноября 2016 г. № Ф07-8612/2016 по делу № А66-3914/2016, Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2016 г. № Ф08-271/2016 по делу № А32-28853/2015, Уральского округа от 12 мая 2015 г. № Ф09-2457/15 по делу № А47-10059/2014, Центрального округа от 13 декабря 2016 г. № Ф10-4904/2016 по делу № А84-1546/2016) | Теперь нельзя будет отменить постановление о привлечении к ответственности по статье 14.28 КоАП РФ из-за малозначительности правонарушения |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Воспользуйтесь поиском по сайту:
©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...