Проблемы защиты прав добросовестного приобретателя и способы их решения

За годы, прошедшие после принятия части первой Гражданского кодекса РФ, проблема защиты добросовестного приобретателя вещи у неуправомоченного отчуждателя стала одной из наиболее острых в отечественном гражданском праве.

Исследование проблемы защиты прав собственника и интересов добросовестного приобретателя, который возмездно получил имущество от неуправомоченного лица, имеет важное практическое значение, поскольку рассматриваемая ситуация достаточно распространена.

Если говорить об актуальности проблемы, нельзя не отметить, что в последнее время увеличилось количество гражданских дел о спорах о праве собственности на жилые помещения. На территории Башкортостана, а также в других субъектах РФ в различные периоды были зарегистрированы факты двойных продаж квартир, заключения договоров инвестирования и соинвестирования строительства новостроек одновременно с разными инвесторами и соинвесторами. В связи с этим участились обращения граждан о признании договоров купли-продажи квартир недействительными, об истребовании их из чужого незаконного владения и о выселении.

Добросовестный приобретатель, защищенный в силу ст. 302 ГК РФ от виндикационных притязаний, нередко оказывался беззащитным перед иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки», то есть реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). И хотя механизм реституции обеспечивал и обеспечивает возврат неправомерно отчужденной вещи не ее первоначальному владельцу, а другой стороне недействительной сделки, требовать его применения согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ вправе любое заинтересованное лицо. При этом предмет иска может быть сформулирован таким образом, что в результате нескольких реституций (а иногда и целой их цепочки) либо сочетания реституции с иными гражданско-правовыми средствами (например, с виндикацией или договорным требованием) вещь, в конечном счете возвращается истцу. Именно такая схема практиковалась до последнего времени в судах общей юрисдикции, что особенно болезненно сказывалось на обороте недвижимого имущества.

В случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. Законодательно должны быть предусмотрены такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу.

В заключении сделаем некоторые выводы. Проблема защиты прав добросовестного приобретателя на сегодняшний день стоит достаточно остро. В условиях переходной экономики, несовершенного законодательства и высокой степени криминализации общества актуальность данной проблемы не вызывает сомнения. В нашей статье, мы постарались рассмотреть и предложить решения проблем, касающихся защиты прав добросовестного приобретателя.

Одной из проблем является пробел в законодательстве касательно движимых вещей, который приводит к тому, что за добросовестным приобретателем зачастую не признается право собственности на приобретенную вещь, которая в силу ст. 302 ГК не может быть у него истребована, при этом считается, что такой приобретатель становиться собственником лишь по давности владения. Многочисленные споры также вызывают вопросы: сохраняет ли юридическую силу регистрация, произведенная до принятия судом решения? Можно ли рассматривать решение суда в качестве основания регистрации права собственности? Как защитить добросовестного приобретателя от истребования имущества собственником? Данные вопросы должны быть регламентированы законодателем, можно констатировать, что назрела необходимость внесения изменений в законодательство.

Исследовав опыт зарубежных стран, российскую судебную практику и обратившись ко взглядам на проблему современных цивилистов, в нашей статье мы пришли к выводу, что для решения проблемы защиты прав добросовестного приобретателя необходим комплекс мер: необходимо разработать правовой механизм признания прав добросовестного приобретателя; внести в законодательство нормы о публичной достоверности реестра прав на недвижимое имущество; усилить ответственность государственных регистрирующих органов за ошибочные действия при регистрации прав на недвижимое имущество; выработать четкую систему компенсаций за утрату права собственности; запретить заключение договоров инвестиционного строительства, которые очень часто становиться предметом мошенничества, когда люди безвозвратно теряют свои квартиры и деньги.

И, наконец, самым важным является решение проблемы правового нигилизма граждан, которые зачастую не проявляют нужную осмотрительность и юридическую грамотность при заключении сделок, не прибегают к помощи риэлторов и нотариусов, которые осуществляют юридическую проверку сделок, проверяют принадлежность отчуждаемого имущества продавцу. Ведь обращение к нотариусу дает гарантии удостоверения бесспорных гражданских прав и фактов в целях обеспечения защиты и законных интересов обратившихся лиц и организаций. Итак, проблем в сфере защиты прав добросовестных приобретателей много, но решить их на законодательном уровне в современных условиях необходимо. В последние годы законодатель предпринял попытки разрешить эти проблемы, но принятые правовые акты, поправки и изменения оказались недостаточными и ответы на многие вопросы законодателю еще предстоит дать.