Паничкина Наталия Евгеньевна, специалист по оценке недвижимости и регистрации прав на объекты недвижимости.

Образование: Курс 100 при Перовм институте независимой оценки и аудита, профессиональная переподготовка в 2001 году - диплом выдан СпбГУ. Опыт оценки - с 1996 года.

В данный момент рынок оценки переживает последствия процесса лицензирования. Фирмы, специализирующиеся на оценке, подали документы на рассмотрение одними из первых, и поэтому многие из них имеют лицензии. Фирмы для которых оценочная деятельность не является основной и имеющие в штате 1-2 оценщиков до сих пор не могут получить документы. Поэтому в ряде организаций оценочное направление деятельности приостановилось. В апреле-мае текущего года многие предрекали повышение цен на услуги по оценке из-за резкого сокращения практикующих оценщиков. Повсеместный рост цен, по-видимому, не состоялся. Во всяком случае, лицензированные организации не взвинтили цены, пользуясь своей расторопностью. Косвенно это подтверждает тот факт, что у неспециализированных фирм заказов на оценку не слишком много, а специализированные удовлетворены действующими расценками. Пока обязательно проведение оценки только при сделках с госсобственностью шквала заказов не ожидается. Хотелось бы надеяться, что проведение рыночной оценки стало бы обязательным при проведении большинства сделок с недвижимостью. Коль скоро мы движемся к цивилизованному рынку, то и на рыночные отношения надо настраиваться энергичнее. А для этого необходима законодательная база, разработки и утверждения которой мы очень ждем.

Стэнли Пропети Копорэйшн. Услуги по оценке объектов недвижимости нежилого фонда. [2]

Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственность гражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель­щиков.

Местным органам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­вор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­док определения нормативной цены земли был изменен. Норма­тивная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), харак­терные для настоящего времени, представлены на схеме 3.

В Санкт-Петербурге был установлен следующий порядок опре­деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних ставок, приведенных в при­ложении к закону. Средние ставки дифференцируются по зонам градостроительной ценности территории городов, границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом городов.

В Петербурге границы зон градостроительной ценности утверждены Законом "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году" от 14.07.95,77-10.

В настоящее время территория Петербурга разделена на 19 зон градостроительной ценности в зависимости от месторасположения земельных участков. Центральная часть города (Невский проспект н прилегающие улицы), например, расположена в первой зоне гра­достроительной ценности. По мере удаления участков от центра изменяется номер зоны градостроительной ценности. Ставка зе­мельного налога используется также при определении норма­тивной цены земельных участков.

			Нормативная цена земли – стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости
	Используется при:
			Основа определения
	Передаче (выкупе) земли в собственность
			Ставки земельного налога с учетом повышающих коэффициентов
	Установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы
			Льготы по земельному налогу не учитываются
	Передаче по наследству, дарении
			Увеличение размера налога за превышение норм отвода земель не учитывается
	Получении кредита под залог участка
			Размер цены
	Изъятии земель для государственных и общественных нужд
			200-кратная ставка земельного налога за единицу площади соответствующего назначения
	Переходе с права собственности на жилой дом, строение
			Субъекты РФ могут устанавливать повышающие коэффициенты к НЦЗ, но так, чтобы она не превышала 75% рыночной цены земель соответствующей категории и зоны
	В других случаях по закону
			При реализации заложенных участков по суду цена не ограничивается
	Местные органы власти могут повышать или понижать цены не более, чем на 25%
	В 1996 году индекс 1,5 к ставке 1995 года

Нормативная цена земли за 1 кв. м в ставках земельного налога

При совершении сделок купли-продажи земли или выкупе зе­мельных участков (кроме приватизированных предприятий) в рас­чете нормативной цены земли во всех случаях, включая сделки купли-продажи физическим лицам земельных участков, занятых жилыми домами, дачными и садовыми участками и т. п., применял­ся повышающий коэффициент, равный 150. Данный коэффициент был утвержден распоряжением мэра от 6.05.95 № 417-р.

Теперь в соответствии с распоряжением губернатора в целях ак­тивизации приватизации земельных участков и привлечения средств в городской бюджет, указанный выше коэффициент значи­тельно снижен, и в зависимости от зоны градостроительной цен­ности составляет от 12 (в пригородах) до 112 (в промышленных зонах города). В центральной части города коэффициент равен 85 для первой и 96 для второй зон градостроительной ценности.