Лекция № 4. Общие особенности сделок с недвижимостью. (4 часа).

В рамках данной темы будут рассмотрены общие особенности сделок с недвижимостью.

Первая особенность вызвана значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов: предприятий, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без нарушения вида и цели вещи, что требует учета особенностей отчуждения, как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков.

В статьях 549 – 558 Гражданского Кодекса РФ, статье 181 ГК Украины определяются особенности купли-продажи объектов недвижимости:

при продаже зданий сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

Сложности возникают, когда земельный участок принадлежит не собственнику - продавцу недвижимости, а другому лицу, а также в случае “самостроя”.

По закону покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости – здания, сооружения. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

В случае, если предметом купли продажи является только земельный участок (без связанных с ним объектов недвижимого имущества) к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и иные объекты и право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях определенных договором продажи.

Вторая особенность вызвана существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи. Например, такие правила предусмотрены в договорах купли-продажи, мены, дарения при установке сервитутов. Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Может устанавливаться на основании договора между собственником недвижимости (или законным владельцем) и другим лицом (право прохода, проезда и т.п.).

Специальным законом определяется залог недвижимости - ипотека. Ипотека предоставляет кредитору реальные гарантии удовлетворения его требований должнику по времени наступления срока исполнения обязательства. Юридические препятствия распространения ипотеки:

1) Из средств, вырученных от реализации заложенного имущества, преимущественно удовлетворяются требования залогодержателя, за исключением нужд первоочередных кредиторов (ущерб здоровью, алименты и т.п.).

2) Предметом ипотеки могут служить объекты, не изъятые из оборота по принципу: “заложить можно все, что можно продать”, таким образом, из оборота выпадает обширный круг объектов.

3) Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда или арбитражного суда в случае невыполнения должником своих обязательств (проблема в длительности принятия решения).

4) При обращении взыскания на жилые дома, квартиры, лица, постоянно проживающие в них, не подлежат выселению (исключение в случае, если договор ипотеки был заключен в обеспечение кредита на покупку заложенного дома или квартиры).

5) Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

Особенности отношений ипотеки:

- договор ипотеки подлежит государственной регистрации;

- здания могут быть предметом ипотеки только в случае одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо залога принадлежащего залогодателю права пользования этим участком;

- при ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным объектом, а право распоряжения осуществляет по согласованию с залогодержателем.

Третья особенность обусловлена ограничением права распоряжения недвижимым имуществом, установленным для государственных и муниципальных предприятий в связи со значительной ценностью этого имущества для государства и общества.

Муниципальные и государственные предприятия и учреждения не являются собственниками закрепленного за ними имущества. Они владеют, пользуются и распоряжаются им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Результаты хозяйственного использования имущества в виде продукции и доходов также являются государственной или муниципальной собственностью.

Собственником имущества является государство или муниципалитет и от их имени полномочия собственника (право распоряжения имуществом) осуществляют комитеты по управлению имуществом соответствующих органов власти.

Четвертая особенность обусловлена специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающими устойчивость прав собственников.

Гражданский кодекс предусматривает для сделок с недвижимостью строгие формальные правила. Сделки с недвижимостью должны оформляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

В договоре должен быть четко определен предмет договора, где необходимо указать все данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче.

В договоре о продаже недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена этого имущества.

Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче имущества покупателю, после чего покупатель должен осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретение.

Право собственности в жилищной сфере.

Формы собственности могут быть следующие:

· индивидуальная собственность – недвижимость принадлежит одному человеку;

· долевая собственность;

· общая совместная собственность;

· общая долевая собственность.

В случае если участниками общей совместной собственности не достигнуто соглашение об условиях ее раздела, любой из собственников вправе подать исковое заявление в суд с требованием о выделе доли или компенсации за меньшую долю.

Если владелец доли в общей собственности хочет продать ее третьему физическому или юридическому лицу, то он сначала должен предложить ее другим собственникам общей собственности и, только после их письменного отказа, совершить сделку. В этом заключается право преимущественной покупки доли.

При этом, согласно законодательству:

· цена и прочие условия должны быть равными (кроме случая продажи с публичных торгов);

· продавец доли обязан письменно известить других участников общей собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а те обязаны дать письменный ответ в течение 30 дней со дня извещения.

Аналогичные действия следует совершать при отчуждении доли по договору мены.

Преимущественное право покупки может быть обойдено через оформление договора дарения, либо через назначение завышенной цены (при этом с реальным покупателем ведутся переговоры о реальной цене).

Совместная и долевая собственность.

Долевая собственность используется обычно при приватизации коммунальных квартир, дает возможность закрепить за каждым жильцом комнату. При этом, как правило, каждый собственник получает неравную долю квартиры, что и указывается в документах.

Общая совместная собственность – в этом случае недвижимостью владеют два или более лиц – собственников, причем индивидуальная доля каждого из них не определяется.

Общая долевая собственность – отличается от долевой собственности тем, что доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (идеальными). Например, каждый из четверых проживающих в квартире членов семьи получает право на ¼ долю квартиры.

Имущество супругов.

Согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ, любое имущество, нажитое супругами в период брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того на имя кого из них оно приобретено. Все исключения из этого правила должны быть оговорены в брачном договоре (контракте), который может быть заключен как до свадьбы, так и в любой момент супружества, вплоть до вступления в силу решения суда о расторжении брака.

Для того, чтобы один из супругов мог распорядиться имуществом, принадлежащим обоим на праве общей совместной собственности, требуется нотариально заверенное заявление другого супруга или его личная явка в органы государственной регистрации.

Дееспособность.

Сделки с недвижимым имуществом должны осуществляться дееспособными лицами. В случае заключения сделки недееспособным лицом, она признается недействительной. Категории не полностью дееспособных лиц перечислены в главе 3 части 1 ГК РФ.

Полностью недееспособные. Если по состоянию психики или в связи с соответствующим заболеванием, человек не понимает значение своих действий или не способен руководить ими, то по решению суда, он может быть признан недееспособным. Ему назначается опекун, который может, с разрешения муниципальных органов опеки и попечительства, совершать сделки с недвижимостью от имени опекаемого. Через 5 лет производится переосвидетельствование таких граждан, и суд может восстановить человека в правах и отменить опеку. Проверить данные о дееспособности можно через местный психоневрологический диспансер, канцелярию суда, по городской базе данных.

Ограниченно-дееспособные – граждане злоупотребляющие алкоголем, наркоманы и токсикоманы, если они в результате злоупотребления попали в тяжелое материальное положение. Ограничение дееспособности производится в судебном порядке, и таким гражданам назначается попечитель. Распоряжаться имуществом они не имеют права. Проверка может быть осуществлена через наркодиспансер, канцелярию суда, базу данных.

Граждане, находящиеся под патронажем. По просьбе гражданина (преклонного возраста, тяжелобольного, малограмотного, бывшего детдомовца) муниципальный орган опеки и попечительства назначает ему помощника, который с согласия патронируемого или по доверенности, может помогать ему совершать сделки по распоряжению имуществом. Информацию о наличии патронажа можно получить в муниципальных органах опеки и попечительства.

Группа риска.

В связи с большим количеством преступлений, связанных с недвижимостью, принадлежащей социально-незащищенным слоям населения в ряде городов на уровне местного законодательства введено понятие «группа риска». К гражданам группы риска относятся:

Одиноко проживающие пенсионеры (мужчины, достигшие 60 лет, женщины – 55 лет). К ним не относятся лица, получившие право на досрочную пенсию, а также, достигшие указанного возраста, но проживающие вместе, а также не зарегистрированные по адресу отчуждаемой жилплощади.

Инвалиды первой и второй группы без права работы, необязательно проживающие одиноко.

Несовершеннолетние (малолетние 0 – 14 лет, несовершеннолетние 14 – 18 лет). Распоряжение имуществом детей и подростков осуществляют их законные представители – родители, опекуны, попечители, усыновители. Дети, достигшие 14 лет должны дать письменное согласие на совершение сделки. Во всех случаях, когда отчуждается недвижимое имущество, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Недееспособные, ограниченно дееспособные и патронируемые.

Совершение сделок по отчуждению недвижимости, за исключением договоров пожизненного содержания с иждивением указанными категориями граждан (там, где приняты соответствующие местные нормативные акты) возможно только с письменного согласия муниципальных органов опеки и попечительства. На граждан третьей и четвертой категории из приведенного списка распространяется действие федерального законодательства.

Доверенности.

При совершении сделки с участием риэлтерской фирмы, как правило, используются доверенности на совершение сделок с недвижимостью. Выделяют следующие виды доверенностей.

1) Общая генеральная доверенность – предполагает, что один гражданин доверяет другому совершать от своего имени любые действия (не противоречащие закону) с принадлежащим ему имуществом.

2) Специальная генеральная доверенность – выдается для совершения разных юридически значимых действий с одним объектом недвижимости (например, один гражданин доверяет другому продать принадлежащую ему квартиру, для этого собрать справки, поставить подписи у нотариуса, пройти государственную регистрацию и т.п.). Как правило, именно такая форма доверенности используется риэлтерами.

3) Разовая доверенность – дает возможность совершить только одно действие, например, приватизировать квартиру.

4) Хозяйственная, по форме М-2 – дается представителю юридического лица, для представительства интересов этого лица, получения товарно-материальных ценностей и т.п. Такая доверенность не является нотариально заверенной. Сделка с недвижимостью с использованием такой доверенности может быть признана недействительной в случае, если руководитель юридического лица не подтвердит полномочий его представителя.

 

 

Контрольные вопросы.

1) Перечислите особенности сделок с недвижимостью.

2) Какие правовые последствия вызывает неразрывная связь объектов недвижимости с землей?

3) Какие правоотношения регулируются законодательством только для сделок с недвижимостью?

4) Назовите юридические ограничения развитию отношений ипотеки в России и Украине.

5) В чем особенности сделок с недвижимостью, закрепленной за муниципальными и государственными предприятиями и учреждениями?

6) В чем особенности оформления сделок с недвижимостью?

 

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: