 |
Приватизация государственного и муниципального имущества в строительстве
|
|
|
|
Приватизация является одним из важнейших процессов во всех отраслях народного хозяйства, в том числе и в сфере капитального строительства. Поскольку рынок недвижимости тесно связан со строительной отраслью, то знание законов функционирования этого рынка позволит строительным организациям эффективнее проводить работу по вопросам преобразования или реализации производственных (в том числе и незавершенных) объектов собственности.
В период плановой экономики в собственности государства находились земля, недра, леса, объекты производственного назначения, все виды транспорта, средства связи, кредитные учреждения, организованные государством сельскохозяйственные, торговые, коммунальные и иные предприятия, а также основной жилой фонд в городах и поселках городского типа. Объекты исключительной собственности государства (земля, недра, вода, леса) изымались из товарного оборота и не проводились по балансу тех предприятий и организаций, которым были предоставлены в пользование и распоряжение. Рынок недвижимости в этот период был представлен только жилым фондом частного сектора, сделки совершались нотариально, инфраструктура рынка отсутствовала.
Только с принятием Закона о собственности в 1990 г., а теперь с закреплением новых принципов в Гражданском Кодексе РФ появилась основа для формирования рынка недвижимости с разветвленным предметом деятельности (земля, объекты жилого и нежилого фонда).
Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
|
|
|
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Основания приобретения права собственности отражены в ст. 218 ГК РФ, которая гласит, что право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается лицом, использующим это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
В статье 219 ГК РФ наиболее близко затрагивается возникновение права собственности применительно к строительной сфере: “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации”.
В 1992 году было проведено разграничение государственной собственности в РФ, и выделены следующие виды собственности:
* федеральная;
* государственная собственность субъектов Федерации, а также городов Москвы и Санкт-Петербурга;
* муниципальная собственность.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может отчуждаться в собственность граждан и юридических лиц (ст. 235 ГК РФ).
Процесс приватизации позволил перевести часть имущества из государственной собственности в общую (долевую, акционерную и кооперативную), а также частную Уже сам процесс приватизации предопределил наличие рынка недвижимости: с одной стороны появляется продавец с предложением товара, с другой - покупатель. Первым поставщиком товара на этом рынке, безусловно, стало государство. К этому времени в России отсутствовала какая-либо инфраструктура рынка недвижимости, поэтому товарные биржи взяли на себя функцию первых продавцов.
|
|
|
Формирование рынка недвижимости должно быть основано на полной инвентаризации объектов по всем формам собственности. При этом необходимо четкое определение, какие объекты и на каких условиях подлежат отчуждению и что не принадлежит приватизации, когда речь идет о государственной собственности. Подобный учет объектов должен быть проведен по всем регионам.
К настоящему времени произошли значительные перемены и функциональные разграничения. Так, продавцами государственной и муниципальной собственности выступают фонды имущества, появились риэлтерские структуры, которые осуществляют помощь фондам имущества, а также приватизированным предприятиям и физическим лицам вести продажу недвижимости. Подошло время развития вторичных продаж недвижимости и прочего имущества после завершения приватизации и выкупа имущества у государства и муниципалитета.
Нельзя отрицать, что приватизация государственной собственности стала одним из ключевых механизмов реформирования экономики России. В значительной части работ, посвященных приватизации, утверждается, что смена собственности - ключ к повышению эффективности производства, хотя никакого автоматизма в этой связке нет.
Законодатель пока не пошел на признание повсеместно частной собственности за ведущими предприятиями, хотя отверг право оперативного управления и ввел право полного хозяйственного ведения, тем самым предоставив предприятию более широкие возможности, близкие к тем, которые дает право собственности. Однако получение права полного хозяйственного ведения не превратило государственное предприятие в собственника. Хотя имущественное право собственников и сконструировано по модели права собственности, но из-за различных правовых отношений принадлежности имущества либо государству, либо предприятию имеют место несовпадающие, неодинаковые по содержанию правомочия. В условиях постепенного сокращения объема полномочий государства как собственника реально встает вопрос о гарантиях стабильности частной собственности конкретных субъектов.
|
|
|
Много вопросов вызывает разграничение собственности на государственную и муниципальную, а предприятий соответственно - на государственные и муниципальные. Речь идет о формировании реального класса собственников, наделенных имуществом для ведения предпринимательской деятельности. Многочисленные споры, возникающие при разграничении уровней собственности, связаны с тем, что в действующем законодательстве заложены две взаимоисключающие тенденции. Одна направлена на сохранение имущественного единства предприятия, другая - на дробление строительного комплекса в ходе его разгосударствления, на выделение структурных подразделений из состава действующих предприятий. Такой способ получения имущественной самостоятельности ничего, кроме обострения отношений между субъектами капитального строительства не несет, так как ведет к распаду создававшихся годами сбалансированных строительных комплексов, способных производить строительную продукцию.
Подведем некоторые итоги разгосударствления собственности в строительстве.
За последние 7 лет создан и функционирует строительный рынок. На нем представлены около 128 тыс. строительных организаций различных форм собственности, 1. 1 тыс. (1%) - в муниципальной, 108.7 (85%) - в частной, 12.7 тыс. (10%) - предприятия смешанной формы собственности. В общем объеме выполняемых строительно-монтажных работ на долю государственных предприятий приходится 20%, частных - 32%, предприятий смешанной формы собственности выполняют 42% работ. Эти количественные показатели свидетельствуют о том, что государственная собственность не является более господствующей в отрасли, она - одна из множества, одна из равных. Государственная собственность обрела новых хозяев, стала частной или коллективной, но, кроме того, приватизация должна обеспечить возможность привлекать дополнительные инвестиции на развитие предприятий.
|
|
|
Теперь обратимся к качественным характеристикам. В результате приватизации произошло раздробление отрасли. Число строительных организаций увеличилось с 1986 г. в семь раз. Это увеличение произошло, в основном, за счет экономически неоправданного разукрупнения бывших государственных трестов и создания на их основе маломощных строительных фирм, не способных к осуществлению крупных проектов, к выполнению функций генподрядной организации. В капитальном строительстве после распада монополий возникают в основном мелкие и средние предприятия, причем далеко не все из них могут безболезненно адаптироваться к условиям рынка. Отсюда очень низкий уровень конкурентной борьбы между генподрядными организациями и чрезмерно высокая конкуренция среди субподрядных организаций.
Увеличение числа маломощных предприятий отразилось на производительности труда в строительстве, понизив ее примерно на 25%. Все возрастающее количество подрядных организаций привело к потере у управляемости строительным комплексом. Раздробленность, разобщенность строительных организаций, разнонаправленность их деятельности стали причиной нарушения технологических и хозяйственных связей. Все это негативно сказалось на эффективности деятельности строительных организаций. Устойчивый рост числа убыточных предприятий (до 30 % в 1998 г.), снижение нормы прибыли (до 21%), увеличение фактических затрат на один рубль строительных работ по предприятиям всех форм собственности без исключения, постоянное падение объемов подрядного строительства - яркое тому подтверждение. Таковы итоги приватизации в строительстве.
За последние годы работа по формированию рынка недвижимости весьма существенно продвинулась в крупных городах - Москве, Санкт - Петербурге и областях, центрами которых они являются. Практически же каждый регион России имеет особенности построения свободных экономических зон, условия формирования рынка недвижимости, которые необходимо учитывать законодателям всех уровней управления при выработке мнений по тем или иным документам, регламентирующим функционирование рыночных отношений. В РФ продолжается активное формирование рынка жилья, базой для которого явилась приватизация. К началу 1999 г. приватизировано 15.8 млн. квартир или 44% жилья, подлежащего приватизации.
Стремления к сохранению единого строительного комплекса, к предотвращению ухода ряда субъектов строительства в более прибыльные сферы предпринимательства являются факторами, которые должны получить соответствующее осмысление в холдинговой концепции. Представляется, что изменение нынешнего положения и последующее развитие строительного комплекса будет происходить за счет появившихся еще в 1995 г. тенденций к интеграции производственного потенциала промышленных предприятий и финансовых возможностей институтов, что приобрело форму финансово-промышленных групп, холдинговых компаний. Интеграция строительных предприятий в крупные научно-производственные структуры, мощность которых будет позволять им осуществление значительных инвестиционных проектов, должны быть всемерно поддержана со стороны государства, потому что именно они составят базу конкурентоспособного, высокоиндустриального строительного комплекса России.
|
|
|
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сегодня мы являемся свидетелями ситуации, когда промышленные предприятия начинают брать на себя инициативу в тех сферах, которые раньше всецело контролировались государством, и действуют в качестве независимых источников инициативы. Однако существуют некоторые мощные сдерживающие факторы, препятствующие дальнейшему структурному развитию предприятий в условиях рыночной экономики переходного типа. К ним относятся: до сих пор не решенные вопросы собственности и приватизации; неопределенность вокруг фактической роли правительства в стимулировании экономической активности и степени его вмешательства; отсутствие институтов, поддерживающих существование рыночной экономики, таких как, к примеру, банки; сравнительно небольшой опыт управления компаниями в рыночных условиях у российских менеджеров. Это предопределило необходимость формирования новой управленческой парадигмы, положения которой должны выражать объективные потребности реформируемой экономики и общества в целом; она должна выявить главные, ключевые моменты, использование которых при построении новой системы управления поможет нашей стране ускорить переход к рыночной экономике и осуществить его с наименьшими потерями для общества.
Подавление, искажение рыночных инструментов было особенно характерно для капитального строительства, которое считалось основой развития всей системы и важнейшей отраслью народного хозяйства. Особенное значение имела она в бывшем СССР - в силу необходимости создания его военной мощи, быстрого роста городского населения, неразвитой инфраструктуры. Именно поэтому командно-распределительная система наиболее сильно укреплялась в инвестиционной сфере и в строительстве.
Теперь же строительная индустрия России оказалась в эпицентре рыночных преобразований. Это имело место и ранее - все новые веяния в экономике в первую очередь распространялись или, точнее, внедрялись именно в строительстве. Примером могут служить такие кампании, как переход на “самоокупаемость и самофинансирование”, бригадный и коллективный подряд, распространение кооперативов и, наконец, массовый переход на “аренду” в конце 80-х годов. Последнее имело особенно большое значение для современного состояния отрасли.
Вместе с командной экономикой рухнула вся линейно-штабная система управления инвестиционным процессом и, в том числе, в строительстве. Строительные организации получили свободу действий и, в то же время, стали ответственными сами за себя. Это - огромный психологический, социальный и экономический сдвиг, который для многих руководителей и коллективов оказался крайне болезненным, что не могло не сказаться в снижении производительности труда и падении объемов строительно-монтажных работ.
Кроме того, в России происходит процесс разукрупнения строительных компаний и их демонополизация. Появление компаний среднего размера является результатом распада крупных трестов, выхода из их состава структурных подразделений, обретающих права юридических лиц. Этот процесс “измельчения” крупных организаций, характерный для рыночной экономики, идет с неизбежными сложностями, и не всегда приносит положительные плоды. В России наблюдаются различные тенденции - от полного отделения строительных управлений до их последующего воссоединения в прежних трестах, но на другой основе, преимущественно с учетом реализации холдинговой концепции.
Происходят коренные изменения в источниках инвестиций в строительство, в системе участников инвестиционной деятельности и их взаимоотношениях. На смену инвестированию из госбюджета в распределительном режиме приходит разнообразие инвесторов. Федеральный бюджет России финансирует лишь то, что является федеральной собственностью. Усилилось инвестирование из местных источников и, главное, компаний и частного сектора.
Развитие находит тендерная система получения подрядов, что способствует созданию конкуренции, выявлению сильнейших, снижению цены строительства, сокращению сроков и повышению качества строительства. Особое значение при этом должно придаваться составлению контракта - основного юридического документа, фиксирующего не только разнообразные условия сделки, но и финансовые взаимоотношения, а также права и ответственность сторон.
Важное практическое значение имеет проблема внутренней организационной и производственной структуры строительных компаний, а также находящаяся в непосредственной зависимости от этого проблема выбора организационно - правовой формы.
Создание рыночного механизма регулирования всех сфер экономической деятельности как в народном хозяйстве, так и в строительной отрасли, сопровождался изменением прежних и появлением новых форм собственности. Для переходной российской экономики, то есть экономики, где важнейшее значение имеет не просто функционирование сложившихся связей и элементов, а действие их в новых условиях, вопрос собственности является одним из главных. Частная и общественная формы собственности - два крайних полюса, где индивидуальная капиталистическая собственность относится к первому, а государственная - ко второму. Акционерная, кооперативная и коллективная организационно - правовые формы, соответствуя переходным формам собственности, находятся между ними.
Законодательно закреплено равенство всех организационно - правовых форм, а также следующие их виды: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, полные товарищества, коммандитные товарищества, государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также предприятия, находящиеся в единоличной собственности. Каждая компания должна иметь возможность так выбирать организационно - правовую форму, как она считает необходимым в соответствии с ее коммерческими целями, оставаясь при этом в рамках закона.
Непрерывный поиск наиболее прогрессивных организационно - правовых форм направлен на создание таких систем, которые позволили бы сочетать современные жесткие требования рынка к техническому уровню и качеству продукции, растущую степень индивидуализации потребительских запросов с минимизацией стоимости и сроков реализации. Кроме того, организационно - правовая форма должна четко обрисовывать права и обязанности участников производственного процесса, возникающие при движении факторов производства и созданного продукта, распределении прибыли, а также в процессе приобретении и отчуждения имущества предприятия. Выбор формы предприятия является важнейшим стратегическим вопросом и зависит от личных пристрастий и вкусов, но, в основном, определяется объективными условиями - сферами деятельности, наличием денежных средств, плюсами и минусами самых форм предприятий.
В строительной индустрии России взамен типизации строительных трестов и управлений все больше приходит разнообразие строительных компаний и фирм - как по формам собственности, по организационно - правовому их статусу, так и по их размерам, задачам. Наиболее распространенной формой приватизации строительных предприятий в России стало акционирование. Строительные компании можно подразделить на несколько групп, отличающихся построением своего менеджмента.
Первая группа- строительные тресты, преобразованные в акционерные общества в процессе их приватизации. Внутри этой группы следует выделить две подгруппы: во-первых, оставшиеся едиными акционерными обществами со структурными подразделениями (управлениями), не имеющими статуса юридических лиц; во-вторых, тресты, распавшиеся на самостоятельные акционерные общества с правами самостоятельных предприятий.
Вторая группа - вновь возникшие строительные фирмы, являющиеся, как правило, или прежними кооперативами (ставшие товариществами с ограниченной ответственностью) или частными предприятиями.
И для тех, и для других в современных условиях особенное значение приобретает выбор наиболее экономичных решений при планировании капитальных вложений, проектировании объектов капитального строительства, эксплуатации промышленных предприятий. При оценке деятельности хозяйствующих субъектов экономичность принятых решений характеризуются системой финансовых коэффициентов, ликвидность и платежеспособность, деловую активность и рентабельность предприятия, а также надежность (безопасность) выполнения предприятием своих обязательств (по продолжительности строительства, по качеству возводимых объектов). Выполнение данных требований, предъявляемых к строительной организации в данных условиях, равно как и переход к рыночной экономике в целом, невозможен без изменений базисных отношений собственности, поскольку движущей силой экономического развития в условиях рынка является именно интерес собственника, нацеленный на получение наилучшего экономического результата.
|
|
|
