Лекция №2. Понятие риэлтерской деятельности

Формирование и функционирование рынка недвижимости невозможно без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование. Эти структуры должны на профессиональной основе обеспечить цивилизованные отношения между участниками сделок и информационную среду для функционирования рынка.

Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации – риэлтерские фирмы, которые действуют в основном на вторичном рынке, однако начинают принимать более активное участие в операциях на вторичном рынке недвижимости.

Риэлторская деятельность - это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтора с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтор может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Деятельность риэлторской фирмы очень разнообразна. Традиционно принято считать, что в основном, они занимаются подбором вариантов приобретения, продажи, сдачи внаем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Эти предлагаемые риэлтором варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента; и, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтора выполнено, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.

Но, кроме того, при совершении операций на рынке недвижимости риэлторские фирмы могут также выступать и покупателями квартир, если они приобретаются с целью перепродажи, могут за счет клиента совершить оговоренные сделки с недвижимым имуществом и многое другое.
Многие риэлторы оказывают и иные услуги в сфере операций с недвижимостью, а именно услуги, связанные с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют требованиям, предъявляемым банком при предоставлении ипотечного кредита. Эта сфера услуг наиболее проблематична и требует определенной специализации.
Давно известно, что профессиональные риэлторы стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Многие наши сограждане с содроганием вспоминают времена, когда вариант квартирного обмена приходилось самим выискивать в объявлениях на фонарных столбах, затем проверять, насколько написанное в объявлении соответствует правде, а заключительным этапом в этой изматывающей погоне за новым жильем становилась процедура юридического оформления договора мены (продаж тогда, как вы помните, не было). Причем выяснялось, что какого-либо важного документа не хватает, и чаще всего - в день оформления сделки. Сегодня такие ситуации практически исключены благодаря тем риэлтерам, которые как специалисты отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за "чистоту" сделки и правильность оформления документов.

Риэлтер – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, обладающее лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности и осуществляющее такую деятельность. Название профессии риэлтер (вариант написания – риелтор), т. е. специалист по операциям с недвижимостью, пришло к нам из США. (Realtor – производное от realty, real estate – недвижимое имущество.) Слово стало популярнее, чем «маклер» (нем.), «брокер по недвижимости» (гол.) и пр., и довольно скоро стало привычным.

Риэлтерская деятельность – профессиональная деятельность на рынке недвижимости, включающая:

1) Операции с жилой недвижимостью:

- продажа жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе,

-деятельность при совершении сделок купли-продажи, обмена, дарения (в т.ч. посредническая),

- по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов подлежащих сносу и реконструкции,

- заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием,

- деятельность по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

2) Операции с нежилыми помещениями: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, обмен, дарение, сдача в аренду.

3) Операции с земельными участками, включая их сдачу в аренду.

Правовые основы риэлторской деятельности

Риэлторская деятельность на территории Украины, России на сегодняшний день находится в стадии активного становления. В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо Гражданского Кодекса, осуществляется на уровне правовых и нормативных актов органов исполнительной власти в соответствии с основами конституционного строя стран.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией составной частью правовой системы. Если международным договором установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством страны в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.

Отсутствие закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории страны - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг.

Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлторской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Закон «О риэлторской деятельности» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории страны, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.

В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор" и др.

Остановимся на данных понятиях более подробно:

1) риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2) профессиональный риэлтор - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риэлторскую деятельность;

3) профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4) рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

5) потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг.

Участниками риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлторская деятельность.

Риэлтор - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;

3) ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы своей деятельности;

6) хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

 

Контрольные вопросы.

1. Что такое риэлтерская деятельность?

2. Какие виды операций относятся к риэлтерской деятельности?

3. В чем значение риэлтерской деятельности?

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: