 |
Государственное регулирование рынка
|
|
|
|
Введение
Как и велика депрессия начало двадцатого века мировой экономический кризис начавшийся в 2008 году вызвал процессы,которые способны полностью изменить мировую финансово экономическую систему. В новой системе, как ожидается возрастает роль государства. Возможно в результате мирового финансового кризиса возникнет новая всемирная валюта, пришедшая на смену доллару.
Мировой финансовый кризис в 2008-2009году звучало чаще другого слова. Он затронул или еще затронет практически все страны мира,за исключением самых бедных стран, которые и так находятся в перманентном финансово- экономическом кризисе.
Что же такое финансовый кризис? Глобальный экономический кризис проявляется в росте цен на нефть и продовольствие, в сокращении рабочих мест в коммерческих и государственных организациях, в отсутствии стабильности и потере веры в будующее. Причем причины исходящих перемен различны в разных странах,
Неудивительно, что кризис оказал значительное негативное влияние, прежде всего, на рынок жилой недвижимости. Это объясняется тем, что два главных источника финансирования объектов жилой недвижимости – средства частных инвесторов, непосредственных покупателей квартир, а также банковское кредитование – оказались практически недоступными для застройщиков. Банки ужесточили условия и повысили стоимость как ипотечных займов для населения, так и кредитования для девелоперов. Кроме того, на рынок жилья оказали также негативное влияние высокий уровень инфляции и значительное удорожание себестоимости строительства. А поскольку практически все проекты жилья реализуются за счет двух вышеуказанных источников, и у застройщиков практически нет свободных финансовых средств, закономерно, что девелоперы жилой недвижимости вынуждены предпринимать экстренные меры, включая замораживание строительства и массовые увольнения, лишь бы избежать понижения цен. По сравнению с жилой недвижимостью, коммерческая также подвержена влиянию кризисных явлений, однако все-таки в меньшей степени. Если потребители жилой недвижимости, даже имея собственные финансовые средства, заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен, то в случае с коммерческой недвижимостью спрос на площади всех сегментов рынка не уменьшается и не останавливается, даже при некотором замедлении экономического роста. Необходимо отметить, что даже в европейских государствах, где рынки коммерческой недвижимости являются достаточно насыщенными, в первом полугодии 2008 кризис привел лишь к незначительной корректировке арендных ставок. При этом не всегда в сторону понижения. Ведь приостановка реализации проектов означает недостаток площадей в будущем. Поэтому, учитывая не насыщенность рынка коммерческой недвижимости, а также значительный неудовлетворенный спрос во всех сегментах, можно с уверенностью сказать, что кризисные явления на рынке не приведут к снижению арендных ставок, скорее, наоборот – к их росту, а, значит, не снизится и рентабельность данного рынка.
|
|
|
Влияние кризиса на рынок недвижимости на примере европейских стран
Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости понятно не только риелторам, но и простым обывателям: снижение цен на недвижимость, упадок строительства и сильная нехватка нового жилья после кризиса. Однако в каждой стране кризис переживают по-разному. Это отчётливо проявляется на примере европейских стран, недвижимость которых раньше пользовалась огромной популярностью.
Великобритания
Великобритания последние несколько лет находилась в достаточно привлекательном финансовом положении. Большинство жителей островов могли себе позволить купить не один, а даже несколько объектов недвижимости. Что они с успехом и делали, благо проценты по ипотеке не превышали 4-5% в год. Купленное второе и третье жильё (а это, как правило, были двух- или трёхэтажные дома стандартного типа) сдавалось в аренду, чтобы арендные выплаты позволяли ежемесячно погашать часть ранее полученных банковских кредитов. Такая ситуация полностью устраивала англичан. Однако финансовый кризис нарушил устоявшееся положение вещей. Стоимость жилья начала резко падать и с учётом инфляции стала равна 55% от цен на начало 2008 года. Кредиты оказались непосильной ношей для их владельцев, и предложение на рынке недвижимости резко возросло. Но к этому времени и спрос уже значительно упал Владельцы домов поняли, что продать недвижимость в таких условиях почти невозможно, поэтому стали снижать и арендную плату. А это соответственно привело к снижению цен и в сегменте аренды недвижимости. Элитная недвижимость также оказалась под влиянием финансового кризиса. Падение цен на неё стало следствием обесценивания фунта стерлингов почти вдвое. Примечательно, что большую часть покупателей недвижимости в Лондоне составляли россияне, потому что многие сняли свои деньги со счетов на сырьевых биржах и вложили средства в элитную недвижимость. Ноябрь-декабрь 2008 года был временем успешной покупки недвижимости, что в принципе неудивительно: цены ещё не упали настолько, когда торговаться уже неуместно, но и вместе с тем цена квадратного метра значительно снизилась. Повезло и тем, кто нуждался в ремонте жилья. Ремонтные бригады остались без работы, конкуренция между отделочниками сильно возросла, цены на стройматериалы снизились – всё это создало условия для весьма недорогого ремонта по сравнению с докризисным периодом. Стабильности на рынке недвижимости Великобритании в январе-феврале ждать не приходится: цены всё так же будут падать и достигнут своего "дна" ближе к середине года. Затем наступит период стагнации, прогнозировать длительность которого пока невозможно.
|
|
|
Испания
В Испании цены на недвижимость снизились ещё до прихода в Европу последствий финансового кризиса в США. Это связано с тем, что предложение здесь и раньше значительно превышало спрос, плюс ко всему часть потенциальных покупателей соблазнялась предложениями из стран-соседей Испании – Черногории и Болгарии. Англичане настолько любили покупать второе жильё в Испании, что образовывали там настоящие английские городки. Населяли их преимущественно пенсионеры, заработавшие за свою жизнь достаточную для подобного времяпрепровождения сумму. Сейчас, вместе с обесцениванием фунта, дела резко ухудшились. Многие владельцы домов в Испании хотят продать своё жильё, однако почти полное отсутствие спроса на дешёвую недвижимость не позволяет им это сделать. Также с большой проблемой столкнулись владельцы домов в Испании и на Канарских островах, которые были построены не совсем законным способом. С совсем недавних пор испанское законодательство предписывает сносить подобные незаконные постройки. А ведь среди них есть и роскошные отели, и сверхдорогие виллы…Примером подобных мероприятий служит следующий факт: на Тенерифе уже собираются сносить около полумиллиона объектов. Зато теперь можно с уверенностью сказать, что покупатели недвижимости в Испании будут более подробно знакомиться с документами застройщика. Элитная недвижимость Испании влияния финансового кризиса почти не почувствовала. Хоть количество сделок с элитными объектами чуть-чуть снизилось, но цены остались на прежнем высоком уровне.
|
|
|
Франция
Во Франции цены на недвижимость также упали, особенно пострадал сектор не элитного жилья (стоимость до 1 миллиона евро). Французы сейчас не испытывают особого желания купить жильё, даже наоборот, стараются избавиться от недвижимости, которая теперь перестала приносить прибыль. Сегодня на рынке недвижимости Франции активизировали свою деятельность компании, приобретающие жильё с целью его дальнейшего использования в сфере туризма. Поэтому маленькие отели и небольшие кафе сейчас пользуются наибольшим спросом. Элитная недвижимость, как и почти везде, не теряет в цене. Как и раньше, за огромные деньги продаются и покупаются красивейшие замки, плодородные виноградники, виллы на Лазурном Берегу. Центр Парижа также пользуется стабильным интересом со стороны покупателей. Один квадратный метр в доме, построенном в 19 веке, стоит порядка 12 тысяч евро. Для сравнения: на окраине столицы Франции цена квадратного метра составляет около 3-4 тысяч евро. Сегодня во Франции не боятся кризиса только риелторы, связанные с туристической деятельностью, и компании, не бравшие большие кредиты у банков. Люди, которые постоянно ездили отдыхать в Ниццу, Канн и другие подобные места наверняка не откажутся от поездки туда и в этом году, даже несмотря на кризис. Цена жилья на Лазурном Берегу по-прежнему будет расти, хотя и несколько более медленными темпами. Но прогнозировать, что будет во Франции к середине 2009 года пока очень сложно…
|
|
|
Юго-Восточная Европа
Однако есть европейские страны, которые, несмотря на кризис, находятся в достаточно привлекательном положении. Это Турция, Черногория, Болгария и Кипр. Их рынки недвижимости в совсем небольшой степени охвачены кредитами международных и местных банков. Основную роль там играют инвестиционные компании, которые не прекращают строительства уже начатых объектов и надеются с успехом их завершить. Естественно, количество сделок упало, и заморозили своё строительство мелкие компании-застройщики. Но это всё нормально, и по окончании кризиса положение дел стабилизируется. Такой прогноз можно дать для Турции, Черногории и Болгарии. Кипр же, в свою очередь, в скором времени вступает в Евросоюз, и поэтому одновременно с этим событием там должны повыситься цены на недвижимость.
Россия
Мировой финансовый кризис 2008 года был спровоцирован ипотечным кризисом и кризисом банковской ситемы США, а после перекинулся на финансовые рынки стран Западной и Восточной Европы. Летом 2008года финансовый кризис докатился до России, Украины, Белоруссии, Казахстана и Молдовы. И если в 2008 году негативные последствия мирового финансового кризиса еще не были столь ощутимы для обычного человека, то в 2009 году уже не только представители бизнеса испытывают проблемы с ликвидностью, дефицитом оборотных финансовых средств, сокращают персонал, но и обычные граждане России, Украины и других стран СНГ уже успели в полной мере прочувствовать на себе все прелести последствий мирового финансового кризиса 2008-2009 годов. Вообще неудивительно, что мировой финансовый кризис начался именно в високосный 2008 год-год потрясений и социального шока. Удивительно то,что западные страны очень сильно испугались мирового финансового кризиса- как будто за свою более чем, двух столетнюю историю капитализма они не переживали куда больших и масштабных кризисных ситуаций.
|
|
|
Кредитование недвижимости
Мировой финансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса. Исключением не стал и рынок недвижимости.
Ипотечный кризис В США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидать подобных событий в России. Судя по всему, прогнозы начинают сбываться. Граждане, купившие жилье по ипотеке, переживают не лучшие времена, Потеря работы и постоянного источника дохода может привести к утрате квартиры, заложенной по кредитному договору, поскольку банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а иногда и вовсе требуют от заемщиков досрочного погашения кредита в связи с резким падением рыночной стоимости залога.
К настояшему времени ипотечным кредитом воспользовались около 800 000 российских семей. В 2007 году общая сумма ипотечных кредитов составила 556млрд рублей. С января по сентябрь 2008 года было выдано кредитов на сумму 537,5 млрд рублей. Для сравнения: в 2002 году, когда банки начали выдавать первые ипотечные кредиты, общая сумма по итогам года была примерно в 1000 раз меньше. По данным Центрального банка РФ, накопленная на балансах банков задолженность по ипотечным кредитам по состоянию на 01. 10. 2008 составила 974,5 млрд рублей
Общий кризис в конце концов способен привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. Более того, неплатежеспособные заемщики могут не только лишиться заложенной квартиры, но и понести уголовную ответственность.
Государственное регулирование рынка
Следует отметить, что власти неоднократно заявляли о необходимости государственной поддержки ипотечных заемщиков. Так в середине декабря Госдума высказалась о намерении запретить банкам повышать ставки по уже выданным кредитам физическим лицам, даже если это предусмотрено договором с заемщиком. Ранее Министр финансов Кудрин заявил о том, что агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит дополнительные 200 млрд рублей на выкуп ипотечных кредитов у банков. Важной мерой государственной поддержки является помощь заемщикам,оставшимся без средств к существованию. Лица, которым предоставят отсрочку, должны будут уплачивать проценты за просроченную задолженность. Поэтому платеж, по которому берется отсрочка, по сути превращается в кредит и на него начисляются проценты так же, как на оставшуюся часть долга. Прогнозировать насколько данная мера поможет выровнять ситуацию на ипотечном рынке и не допустить его обвала, пока рано. Однако можно предположить. Что в первую очередь АИЖК будет помогать выкупать "плохие" ипотечные долги и банки,близкие к государству. С начало 2009г. Правительство решило дать возможность заемщикам досрочно использовать средства "материнского капитала" на погашение ипотечных кредитов и уплату процентов. Помимо граждан правительство решило поддержать банки, предложив поправки в Закон об ипотеке. 500млрд руб. будет предоставлено банкам через АИЖК для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью их рефинансирования Центральным банком. Благодаря этому у банков появится дополнительная ликвидность, которая должна помочь стабилизировать ситуацию на жилищном рынке.
|
|
|
