 |
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
|
|
|
|
До введения в действие Жилищного кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы, что восполнено новым ЖК РФ.
Следует отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного предоставления жилого помещения (т.е. выделения жилья в натуре либо иной компенсации)».
Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом – дом. Говорится лишь о денежной, а не о натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет предоставлено другое (ст. 85, 86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию, или, согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.
А.Н. Петров отмечает, что «орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан»[1].
Когда речь идет об изъятии земельного участка, ЖК предусматривает специальный порядок соответствующего решения. Чтобы местная власть не занималась «самодеятельностью», норма права, в которой будет прописан этот порядок, должна быть установлена на федеральном уровне. В настоящее время существуют лишь отдельные постановления Правительства, они разрознены, единого документа нет.
|
|
|
Жилищный кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка, кроме того, что решение власти принимают в установленном на федеральном уровне порядке. Это решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Орган регистрации должен обеспечить проверку законности такого решения, например, что изъятие участка производится действительно для государственных нужд (строительства дороги, моста), а не для возведения бизнес-центра, аквапарка и т.п.
Причем в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в августе 2004 г. Федеральным законом №122-ФЗ внесены изменения, предусматривающие полную федерализацию системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Теперь в связи с внесенными изменениями регистрирующие органы являются федеральными и, естественно, менее зависимы от местных властей.
Согласно ст. 13 ГК РФ, если решение государственного органа или органа местного самоуправления не соответствует федеральному закону и нарушает права гражданина или юридического лица, оно может быть признано судом недействительным по требованию собственника.
Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК.
В данной ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине указанных выше нужд, и согласно ст. 49 ЗК РФ земельный участок может быть изъят в случаях:
|
|
|
а) выполнения международных обязательств РФ;
б) размещения объекта государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;
в) иных обстоятельствах, в том числе и выкупа.
ЗАО «СМП-1» обратилось в суд с иском к Б. о заключении договора об отселении и предоставлении взамен выкупаемого дома и земельного участка жилого помещения, ссылаясь на то, что земельный участок по ул. Майская, Нагорная в Кировском районе выделен им, и в зону сноса попадает также жилой дом, принадлежащий ответчику. Суд оставил иск без рассмотрения. Судебная коллегия по гражданским делам отменила определение суда и указала, что в соответствии с абз. 4 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случаях, если оно подписано или подано лицом, не имеющим полномочий на его подписание, а ЗАО «СМП-1», по мнению суда, не имело надлежащим образом оформленного договора аренды земельного участка. С таким выводом согласиться нельзя, так как судом делается ошибочное суждение об отсутствии полномочий на предъявление иска в связи с отсутствием разрешения на строительство. В соответствии со ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов. Каждое физическое и юридическое лицо вправе предъявить иск в суд лично или через посредничество представителя. В материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих ненадлежащие полномочия лица, подписывающего иск. При таких основаниях определение суда не может считаться законным и обоснованным[2].
При рассмотрении дела в удовлетворении требований ЗАО «СМП-1» к гражданам М. и Я. о заключении договора об отселении и предоставлении взамен выкупаемого дома и земельного участка судом было отказано. Кассационная жалоба истца была оставлена без удовлетворения, так как в соответствии с п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляет или Российская Федерация, или соответствующий субъект РФ.
|
|
|
Из материалов дела усматривается, что Постановлением Главы города Самара от 15.03.2007 г. №535 ЗАО «СМП-1» разрешено проектирование жилой застройки на земельном участке, расположенном по адресу: улицы Советская, Ставропольская, Майская, Нагорная в Кировском районе г. Самара. Генеральному директору ЗАО «СМП-1» рекомендовано произвести необходимый снос жилых домов, нежилых и хозяйственных бытовых построек, расположенных на указанном земельном участке, за счет собственных средств и в соответствии с действующим законодательством. В судебном заседании представители ЗАО утверждали, что взамен принадлежащей М. и Я. собственности долей сносимого дома они предлагали несколько вариантов трехкомнатных и однокомнатных квартир, но так как они не представили предложения конкретных жилых помещений для отселения ответчиков, это послужило основанием для отказа в удовлетворении иска[3].
Объем прав у владельцев сносимого жилья зависит от правового положения каждого конкретного владельца, т.е. им может быть лицо, владеющее жилым помещением на праве долевой собственности, член жилищного кооператива, в том числе выплативший пай и не выплативший.
Установлены ограничения изъятия земель по отдельным их категориям. Земельный кодекс установил правовой режим разрешенного использования по каждой категории земель. Земли промышленного или иного специального назначения не изымаются. Изъятие земель путем выкупа Земельный кодекс относит по федеральным землям к ведению Российской Федерации, по землям субъекта РФ – к ведению субъектов РФ, а по муниципальным землям – к ведению муниципальных образований.
Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом исполнительной власти, или органом субъекта Федерации, или органом местного самоуправления.
Как и при изъятии земли, муниципалитет обязан уведомить собственников, чьи помещения расположены на изымаемом участке, о принятом решении и дате его регистрации, причем не менее чем за год до предстоящего изъятия, что дает возможность собственнику обжаловать это решение. Следует иметь в виду, что закон в этих случаях предусматривает для органов власти и местного самоуправления сокращенный срок исковой давности – два года с момента направления собственнику соответствующего уведомления о принятии решения об изъятии и уведомление об этом органа государственной регистрации.
|
|
|
После принятия решения у собственника появляется выбор: он может согласиться переехать в другую квартиру, если она ему предложена, или получить выкупную цену за потерянное жилье. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Выкупная цена включает, во-первых, рыночную стоимость жилого помещения и, во-вторых, возмещение убытков, которые несет собственник из-за изъятия его жилья. Третьей составляющей выкупной цены является упущенная выгода. Жилищный кодекс, в отличие от Гражданского, именно для того, чтобы лучше защитить людей, дополнительно уточняет, что можно отнести к убыткам. Это средства, потраченные на переезд, на заключение договора с риэлтором на поиск нового жилья. В выкупную цену могут быть включены и расходы на съем временной квартиры, и убытки, которые понес собственник, если, например, он сдавал старую площадь в наем. Юристы рекомендуют гражданам включать в выкупную цену стоимость капитального ремонта дома, который не был произведен государством или местными властями в установленное время.
Судебные инстанции исходят из того, что со сносом жилья собственник действительно несет огромные убытки. Они определены в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: изменение места жительства, временное пользование иным помещением, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое помещение, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода. Перечень этих обстоятельств не является исчерпывающим.
При определении выкупной цены собственник жилой площади в многоквартирном доме вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности многоквартирного дома.
Собственник или собственники, руководствуясь ст. 16 ФЗ №189-ФЗ, могут обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка и проведении государственного кадастрового учета. После этого, став собственником общей долевой собственности, при определении выкупной цены вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей стоимости на указанный земельный участок.
|
|
|
Если предполагаемая цена не устраивает собственника, Жилищный кодекс предусмотрел новый порядок разрешения спора. Собственнику не нужно обращаться в суд. В суд должен подать орган государственной власти. А собственник представит свои расчеты, свои доказательства, например данные риэлторов о том, сколько стоит аналогичная квартира в районе, где проживает собственник, дом которого идет под снос. По мнению М.Ю. Тихомирова, рыночная стоимость «может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[4]. Следует обратить внимание на то, что при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд и сносе находящихся на них жилых домов прекращаются права не только собственников жилых помещений, но и иных пользователей, к числу которых можно отнести лиц, обладающих правами пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивенцем.
Собственник жилого помещения должен обеспечить их право проживания в представленном ему взамен жилом помещении, или представить в пользование другое помещение, или обеспечить их предоставлением соответствующего возмещения, или иным способом.
Частью 10 ст. 32 ЖК РФ вводится новый порядок, устанавливающий обязанность собственников жилых помещений (ими могут быть граждане и другие лица) самостоятельно (своими силами или за свой счет) осуществить снос аварийного дома. В противном случае жилое помещение будет изъято с выплатой соответствующей компенсации. Конечно, граждане, пользующиеся правом на социальное жилье, имеют возможность получить в установленном порядке иное жилое помещение. Другим же гражданам предлагается выселиться из аварийного жилья и самостоятельно его снести. Где указанные граждане в дальнейшем будут проживать, они также должны решить самостоятельно. «Иными словами, закон не предусматривает каких-либо реальных гарантий со стороны государства в части обеспечения права граждан на жилье»[5]. Получил деньги – освобождай жилье и иди куда хочешь...
«Собственникам жилья принадлежит участок под их домом, они вправе им распоряжаться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут на этом заработать»[6], – заявляет Крашенинников.
В то же время нельзя не учитывать, что сносу подлежат старые дома, построенные в сталинские или хрущевские времена. Стоимость таких домов значительно ниже стоимости вновь возводимых жилых строений. По данным агентства недвижимости МИАН, средняя стоимость 1 кв. м жилой площади в «хрущевской» пятиэтажке по г. Москве составляет 1000-1300 долларов США, в то время как в домах-новостройках эта стоимость равна 1500 долларам США и выше. К тому же если учесть, считает Герасимов, что «в настоящее время квартиры на продажу сдаются без отделки, да еще их площадь гораздо больше, чем общая площадь квартир в старых домах, то получается, что выселенному собственнику придется доплачивать за новое жилье несколько десятков тысяч долларов США. Вот и остается ему либо идти на улицу, либо обращаться в банк за кредитом для покупки нового жилья. Но в банках за пользование кредитом берут проценты, а кто их будет возмещать покупателю? Из п. 7 ст. 32 ЖК не усматривается обязанность государственных органов возместить бывшему собственнику эту статью его расходов»[7]. Что касается п. 8 ст. 32 ЖК, согласно которому собственнику может быть предоставлена возможность получить взамен изымаемого жилья другое, какая при этом должна быть эта площадь, закон умалчивает, тогда как в ст. 49.3 ЖК РСФСР собственнику гарантировалось предоставление равноценного (равнозначного) жилого помещения (т.е. по площади, по количеству комнат, благоустройству и др.).
Ежеквартальные данные Госстроя, ссылка на «зачет стоимости предоставляемого жилья в выкупную цену» подразумевают солидную доплату, которые могут определять размер средней рыночной цены жилых метров по регионам и использоваться для определения рыночной стоимости конкретного дома. Кроме того, могут применяться данные как государственных органов, так и оценочных комиссий, независимых оценщиков, чтобы суд определил, какие из них правильные.
Если собственник не согласен с решением об изъятии его жилья или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, орган государственной власти или местного самоуправления может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Это осуществляется в течение 2 лет с момента направления собственнику соответствующего уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Если согласия нет, может быть выкуплено только целое помещение.
|
|
|
