Законодательство, регулирующее земельные отношения

Вступительная статья

Споры, связанные с правами на недвижимое имущество и сделками с ним, составляют значительную и не самую простую часть общего объема судебных разбирательств. Составной частью таких споров являются вопросы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В совместном стремлении придать правоприменительной практике этой направленности единообразный и стабильный характер Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата, проведя большую обобщающую работу, подготовили и издали в 2001 г. первый выпуск совместного сборника судебной практики, основу которого составил обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением указанного Федерального закона.

Сборник был направлен во все суды Московской области и учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации, где получил одобрение и поддержку.

По отзывам судей и государственных регистраторов, иных специалистов, в том числе из других регионов Российской Федерации, обзор систематизировал подходы ко многим вопросам в области применения норм как материального, так и процессуального права, значительно расширив первое понимание значения нового российского института государственной регистрации прав.

Судебная практика подтвердила значимость государственной регистрации как единственного доказательства существования зарегистрированного права.

Обзор способствовал разрешению накопившихся вопросов и появлению стабильности правоприменения в этой сфере.

Подтверждено, в частности, что:

регистрация сделок с недвижимым имуществом, а также ограничений (обременений) права возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на это имущество;

регистрация права умершего или сделки, сторона по которой умерла, невозможна;

сомнения нотариусов в законности сделок, заключенных в простой письменной форме и зарегистрированных в установленном порядке, не свидетельствуют об их недействительности;

решения об отказах в государственной регистрации, принятые по указанным в законе основаниям, являются правомерными действиями регистрирующего органа и не направлены на ущемление прав заявителей;

регистрирующий орган не участвует в материальных правоотношениях, связанных с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, и не может выступать в качестве ответчика по данной категории споров.

Изложенная в первом обзоре и продолжающаяся судебная практика способствуют укреплению понимания одного из важнейших вопросов. Сами по себе споры о признании в судебном порядке недействительной государственной регистрации и (или) свидетельства о государственной регистрации с правовой точки зрения бессмысленны. Приоритетным для судебных органов должно стать положение части 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, ни государственная регистрация, ни свидетельство о ней, а право должно оспариваться в суде заинтересованными лицами, законные права и интересы которых нарушены.

В 2002 г. Московский областной суд и Московская областная регистрационная палата продолжили общую аналитическую работу, формируя тем самым добрую и, главное, взаимополезную традицию.

В результате подготовлен для изучения и использования второй совместный обзор судебной практики, посвященный тематике, представляющей, пожалуй, наиболее сложные и разнотрактуемые вопросы правоприменения, в области земельного законодательства.

Долгое время суды и регистрирующий орган по разному реагируют на факты безвозмездной и без выставления на торги передачи земли физическим лицам, отчуждения земельных участков и многие другие. Добавили проблемных вопросов судьям и государственным регистраторам вступление в силу главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и введение в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации, уже изначально содержащие противоречащие друг другу положения.

Разночтение правовых норм не может не сказываться на последовательности их восприятия.

Второй совместный обзор отражает и комментирует новое земельное законодательство и судебную практику данной направленности. В обзоре раскрыты понятия земли как объекта права, вещных, ограниченных вещных и обязательственных прав на землю, субъектов земельных правоотношений и другие вопросы. Приведены многочисленные примеры судебных споров.

Особое внимание уделено в обзоре весьма актуальной сегодня проблеме противоречивых отношений, сложившихся в аграрном секторе после реорганизации колхозов и совхозов, а также возникших в связи с этим прав на земельные доли и земельные участки в счет земельной доли.

Рассмотрены особенности сделок с землей и основания их недействительности.

Таким образом, предоставляемый обзор судебной и регистрационной практики по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из земельных правоотношений Московской области, формулирует с учетом уже имеющегося опыта унифицированные подходы, которыми судьи и государственные регистраторы могут руководствоваться при разрешении сложных и должным образом не урегулированных гражданским и земельным законодательством отношений в сфере прав на землю, сделок с земельными участками и их государственной регистрации. В основе обзора - нормы права и реальная практика их применения.

Надеемся, совместный труд Московского областного суда и Московской областной регистрационной палаты найдет понимание и будет полезен в практической деятельности.

Права граждан

 

Граждане России наделены правом свободно пользоваться и распоряжаться землей (ст. 36 Конституции РФ). Объем правомочий распоряжения собственника применительно к земле определен в ст. 260 ГК РФ: лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Оборот земельных участков, т.е. переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок, регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Право на защиту земельных прав законодательно закреплено в ст. 35 Конституции РФ, ст. 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. В соответствии со ст. 304 и 305 ГК РФ все пользователи земельными участками могут требовать устранения нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права владения.

В зависимости от основания возникновения прав на земельные участки, споры можно классифицировать на споры:

) о праве собственности на земельный участок, в том числе:

о признании права на земельный участок (ст. 59 ЗК РФ);

об отводе земельного участка;

об освобождении;

об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

) о праве владения, в том числе:

о пожизненном наследуемом владении;

об истребовании земельного участка или его части из чужого незаконного владения - виндикационный иск;

) о праве пользования, в том числе:

о праве постоянного бессрочного пользования;

об устранении препятствий и помех в пользовании земельным участком, при нарушении отдельных правомочий субъекта - негаторный иск и др.;

) об аренде;

) о сервитуте.

Судебная практика с введением в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136 ФЗ сформирована в:

Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»;

Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»; а также в решениях ВАС РФ, арбитражных судов округов по отдельным делам.

Земельные участки относятся к недвижимым вещам, недвижимому имуществу, или недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Дома, дачи и другие строения также относятся к недвижимым вещам, но в отличие от них земельные участки включены в гражданский оборот сравнительно недавно. Предусматривая для лиц, имеющих на праве собственности земельный участок, его продажу, дарение, залог, аренду и т.п., Гражданский кодекс Российской Федерации все же содержит существенную оговорку - отчуждение или переход от одного лица к другому земельного участка возможен в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Можно отметить целый ряд норм земельного законодательства, регулирующих отношения по распоряжению земельными участками. К примеру, в силу ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) объектом купли-продажи не могут быть земельные участки, не прошедшие кадастровый учет, а по ст. 35 ЗК допускается только одновременное отчуждение здания и земельного участка, принадлежащих одному лицу.

Наряду с правом собственности земельные участки могут принадлежать гражданам и на ином праве - праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. По закону исключено любое распоряжение земельными участками на указанном праве, они не могут включаться в состав имущества супругов и быть предметом спора при разделе их общего имущества. В то же время суд вправе определить по иску любого из них порядок пользования такими земельными участками.

С принятием нового Земельного кодекса РФ гражданам предоставлено право на однократную бесплатную приватизацию земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения, причем без ограничения каким-либо сроком, независимо от их размера, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и без взимания дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов (ст. ст. 20, 21 ЗК). В данном случае речь идет о так называемом административно-правовом способе возникновения права собственности граждан на земельные участки, который наиболее характерен для этого вида имущества. Именно таким образом, т.е. на основании акта органа местного самоуправления, происходит и новое предоставление бесплатно земельных участков в собственность некоторых категорий граждан, а ранее происходило наделение земельными долями работников при реорганизации бывших колхозов и совхозов.

Московским областным судом совместно с Московской областной регистрационной палатой проведено обобщение судебной и регистрационной практики по вопросам, возникающим из земельных правоотношений. В основном в обзоре рассмотрены споры наиболее сложные и интересные с точки зрения формирования судебной практики.

Цель обобщения состоит в выявлении накопившихся проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении земельного законодательства.

 

Законодательство, регулирующее земельные отношения

Реформирование земельных отношений в Российской Федерации началось в 1990 г. Статьей 2 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-normy/x4n.htm> Закона РСФСР "О земельной реформе" от 23.11.90 N 374-1 была отменена монополия государства на землю на территории РСФСР, введены две основные формы собственности на землю: государственная и частная. В ст. 6 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-akty/o5g.htm> Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.90 N 443-1 впервые определено, что земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально - государственным и административно - территориальным образованиям, входящим в Российскую Федерацию в соответствии с Земельным кодексом <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-instrukcii/m2p.htm> РСФСР, законодательными актами РСФСР. Закон <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/jb-akty/e1g.htm> РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22.11.90 развил этот вопрос и предусмотрел, что использование земли крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на праве собственности. Кроме того, появился такой вид вещного права, как право пожизненного наследуемого владения граждан на земельные участки.

Гражданину, имеющему земельный участок в собственности, предоставлялось право заложить земельный участок в земельный банк или в случае принудительного изъятия земельного участка государством получить полную стоимость земельного участка, включая упущенную выгоду.

Следует подчеркнуть, что собственник имел право пользования, владения земельным участком, но распоряжался он им ограниченно.

Законодательство 1990 года не давало собственнику земельного участка права продавать свой, находившийся в собственности, земельный участок. Статья 9 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-normy/x4n.htm> Закона РСФСР "О земельной реформе" прямо указывала на то, что в течение первых пяти лет после передачи земли в собственность граждан ее продажа разрешается только соответствующему Совету народных депутатов, т.е. государству, а по истечении данного срока сделки по купле - продаже земли должны совершаться на договорной основе под контролем местных Советов народных депутатов.

Таким образом, если буквально понимать законодателя, включение земли как объекта недвижимого имущества в оборот в процессе земельной реформы должно было начаться в конце 1995 года.

Право частной собственности на землю было закреплено и в Земельном кодексе РСФСР от 25.04.91, в ст. 1 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-instrukcii/m2p.htm>, <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-instrukcii/m2p.htm> которого было указано на равенство частной собственности с другими формами собственности на землю, предусмотрена возможность предоставления земельного участка в частную собственность граждан.

С принятием 12.12.1993 Конституции <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-pravila/d6a.htm> РФ Указом <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-pravila/w5v.htm> Президента РФ N 2287 от 24.12.93 многие положения ЗК <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-instrukcii/m2p.htm> РСФСР 1991 г. с изменениями, внесенными Законом РФ от 28.04.93, признаны утратившими силу. Но в п. 2 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-pravila/d6a.htm> ст. 9 Конституции РФ четко определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Кроме того, п. 2 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-pravila/d6a.htm> ст. 36 Конституции РФ отменено ограничение на распоряжение земельными участками собственниками земли.

С 28.04.2001 в силу вступила глава 17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности и других вещных правах на землю.

Земельный кодекс РФ, вступивший в действие 30.10.2001, содержит нормы, существенно противоречащие Гражданскому кодексу РФ. Это относится, например, к закрепленному в ст. 266 ГК РФ праву о пожизненном наследуемом владении, ст. 268 ГК РФ о постоянном бессрочном пользовании, ст. 270 ГК РФ о распоряжении земельным участком, находящимся в постоянном бессрочном пользовании, ст. 271 ГК РФ о праве пользования земельным участком собственником недвижимости, ст. 552 ГК РФ о праве на участок при продаже здания и др. Так, согласно ст. 61 ЗК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавшим такой акт. Это положение напрямую противоречит положениям ст. 1069 ГК РФ, согласно которой вред, причиненный указанными действиями государственных органов, возмещается за счет казны Российской Федерации или казны субъекта Российской Федерации. Более того, Кодекс содержит и внутреннее противоречие, т.к. положение ст. 61 ЗК РФ противоречит и ст. 62 ЗК РФ, в которой указано, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

 

Земля как объект права

Впервые положение о том, что земля - это объект недвижимого имущества, было законодательно закреплено в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31.05.91, введенных в действие на территории Российской Федерации постановлением <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-zakony/m1g.htm> Верховного Совета РСФСР N 3301-1 от 14.07.92.

Статья 130 ГК РФ дает определение недвижимого имущества (недвижимости). В ней говорится, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса и многолетние насаждения.

Земельный участок как объект кадастрового учета - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (Федеральный закон N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000).

Земельный участок согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" определил, что государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и как следствие не может считаться объектом недвижимости.

Так, на государственную регистрацию в Подольском районе заявитель представил договор аренды земельного участка. На плане, приобщенном к договору аренды, указан сам земельный участок, а также схематически изображен расположенный на нем многоэтажный жилой дом со встроенно - пристроенными помещениями. Однако предметом договора аренды является не весь земельный участок, а лишь его часть под встроенно - пристроенными помещениями. На плане, удостоверенном Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Подольского района, имеется запись о том, что границы земельного участка, сдаваемого в аренду, не определены и не описаны. Площадь земельного участка, сдаваемого в аренду, также не указана. Такой договор аренды земельного участка не может быть зарегистрирован.

При государственной регистрации прав на земельные участки необходимо учитывать, что в случае отнесения земельного участка к государственной или муниципальной собственности в результате разграничения государственной собственности на землю правоустанавливающим документом является акт Правительства Российской Федерации об утверждении соответствующих перечней земельных участков либо вступившее в законную силу судебное решение (ст. 2 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю").

В случае приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность в результате сделки право собственности регистрируется в порядке, установленном для юридических лиц (ст. 215 ГК РФ), при этом правоустанавливающим документом является соответствующий договор.

В случаях если имущество завещано государству или муниципальному образованию или кто-либо из наследников отказался от наследства в пользу государства или муниципального образования (ст. 552 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/jb-akty/s8o.htm> ГК РСФСР 1964 г., а с 01.03.2002 ст. 1151 ГК РФ), правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

В случае выкупа участка в государственную или муниципальную собственность с согласия собственника земельного участка либо владельца, пользователя земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования правоустанавливающими документами являются:

решение уполномоченных государственных органов об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, зарегистрированное в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

письменное уведомление собственника, владельца, пользователя об указанном решении, направленное не позднее чем за год до предстоящего изъятия (ст. 279-281 ГК РФ);

соглашение собственника, владельца, пользователя с уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления о выкупе земельного участка по рыночной цене (п. 4 ст. 63 ЗК РФ, (ст. 279-281 ГК РФ) или о предоставлении земельного участка взамен бесплатно в собственность либо во владение, пользование на прежних условиях (п. 1, п. 4 ст. 63 ЗК РФ).

 

Примеры

На практике возникают споры, связанные с определением земельного участка как объекта прав.

Так, собственником дома и земельного участка в 590 кв. м являлся З. В 1993 г. он подарил дом в равных долях П. и К., а сам оставался собственником земельного участка до своей смерти, наступившей 01.06.98. П. обратился в суд с иском к К. о разделе земельного участка. Решением городского суда от 11.02.97 определен порядок пользования земельным участком при доме. Постановлением Президиума Мособлсуда от 21.02.2001 решение суда отменено с указанием на то, что суд был не вправе руководствоваться ст. 37 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-instrukcii/m2p.htm> ЗК РСФСР 1991 г. о том, что при переходе права собственности на строение переходит и право пользования земельным участком. Суд не учел, что земельный участок сторонам на праве собственности или на ином вещном праве не принадлежал, они не являлись наследниками после смерти З. Имущество последнего, в том числе и земельный участок, перешло к его наследникам. Президиум сослался на ст. 264 ч. 2 ГК РФ, согласно которой лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в порядке, установленных законом или договором с собственником. Соглашения между сторонами и З., а затем и с его наследниками не было.

Второй пример. На основании свидетельства о праве собственности от 29.03.95, выданного Наро - Фоминским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Ш. стала собственницей земельного участка площадью 2500 кв. м, расположенного в д. БашкиноНаро - Фоминского района. Ш. 23.01.95 завещала принадлежащий ей дом, расположенный на указанном земельном участке, З. После смерти Ш. государственный нотариус Наро - Фоминской ГНК 08.08.2000 выдала З. свидетельство о праве на наследство на указанный дом, но постановлением от 27.02.2001 нотариус отказал З. в выдаче свидетельства о праве на наследство на земельный участок при доме по тем основаниям, что З. не является наследником по закону к имуществу Ш., свидетельство о праве на наследство на дом ему было выдано на основании завещания. З. обратился в суд с иском к Инспекции по налогам и сборам о признании за ним права собственности на земельный участок, указав, что согласно ст. 37 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-instrukcii/m2p.htm> ЗК РСФСР 1991 г. при переходе права собственности на строение гражданам вместе с этим объектом переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком. Решением городского суда от 24.04.2001 требования З. удовлетворены по указанным им основаниям.

И, наконец, третий пример. Е. 18.06.91 подарила принадлежащий ей дом в д. Русавкино - Романово своей дочери Д. При доме имелся земельный участок 0,16 га. На основании постановления главы администрации сельского Совета от 29.05.92 Д. в собственность безвозмездно был передан земельный участок 0,06 га и 0,1 за плату. После смерти Е. по иску второй дочери Ш. договор дарения решением суда от 10.11.93 был признан недействительным, за Д. и Ш. как наследницами Е. было признано право собственности на 1/2 долю дома за каждой. Ш. обратилась в суд с иском к Д. и сельской администрации о признании частично недействительным свидетельства о праве собственности на земельный участок от 25.08.92, указав на то, что, являясь собственницей 1/2 дома, она имеет право на получение в собственность земельного участка площадью 0,06 га. Руководствуясьст. 37 <http://www.bestpravo.ru/federalnoje/gn-instrukcii/m2p.htm> ЗК РСФСР 1991 г., городской суд своим решением от 09.02.2001 признал за Ш. право собственности на земельный участок 0,06 га при доме.

 

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: