 |
Организация деятельности риэлтерской деятельности
|
|
|
|
ЛЕКЦИЯ №10.
1. Информационное обеспечение риэлторской деятельности
Для получения информации с целью осуществления риэлторской деятельности необходимо знать, какие органы осуществляют информационное обеспечение риэлторской деятельности.
К числу органов, осуществляющих исполнение запросов риэлторов о предоставлении им сведений, относятся:
· органы, осуществляющие в установленном законом порядке ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных реестров недвижимого имущества в соответствии с нормативными государственными актами, данными земельного кадастра;
· органы жилищно - коммунального хозяйства и организации, осуществляющие эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов;
· паспортные управления (отделы, столы) управлений, отделов внутренних дел;
· попечительские советы (отделы) органов социального обеспечения;
· государственные регистрационные палаты;
· комитеты (управления, отделы) по управлению государственным (муниципальным) имуществом;
· органы регистрации актов гражданского состояния;
· специализированные лечебные учреждения.
Должностные лица соответствующих органов не вправе отказывать риэлторам в сообщении им сведений со ссылкой на их конфиденциальность в отсутствие прямого указания на закона.
Обжалование отказа должностного лица органа в предоставлении риэлтору запрашиваемых им сведений осуществляется в судебном и административном порядке.
1.1. Информация, предоставляемая риэлторам
К числу сведений, предоставляемых риэлторам по их запросам должностными лицами органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, относятся:
|
|
|
· сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в государственной собственности, в собственности муниципальных образований;
· сведения о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в собственности юридических и физических лиц;
· сведения об юридических лицах и персональные сведения о гражданах.
Предоставление риэлторам любых из указанных выше сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий такого предоставления, установленных законом.
Основанием предоставления риэлтору сведений является его письменный запрос.
Риэлтор, запрашивающий информацию и являющийся индивидуальным предпринимателем, обязан лично предъявить выданную ему лицензию на право осуществления риэлторской деятельности в подлинном экземпляре.
В случае направления запроса риэлтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть точно поименован тот его штатный работник, который уполномочен руководителем организации - риэлтора на получение указанной информации и на предъявление подлинного экземпляра лицензии на право осуществления риэлторской деятельности.
Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления вправе устанавливать плату за предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации.
1.2. Условия предоставления сведений о недвижимом имуществе, находящимся в государственной (муниципальной) собственности
Сведения о недвижимом имуществе, находящимся в государственной собственности, собственности муниципальных образований, и его характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся органами по управлению государственным (муниципальным) имуществом реестр недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.
|
|
|
Предоставление риэлторам информации о государственном (муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается.
1.3. Условия предоставления сведений о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц
Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, и их характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это органом реестр прав на недвижимого имущество, земельный кадастр или находятся в иной базе данных с открытым доступом и не относятся к числу режимных объектов разглашение информации о которых запрещено законодательством.
Сведения об эксплуатационных характеристиках указанных объектов предоставляются риэлторам также органами жилищно - коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.
Предоставление риэлторам информации о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц сверх объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не допускается.
1.4. Условия предоставления сведений о юридических лицах и персональных сведений о гражданах
Предоставление риэлторам сведений о юридических лицах осуществляется органами государственной регистрации юридических лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр.
Предоставление риэлторам персональных сведений о гражданах осуществляется:
органами внутренних дел - в объеме сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места жительства;
органами жилищно - коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов - в объеме сведений, включаемых в ведущиеся указанными органами домовые книги;
органами социального обеспечения - в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество лиц, относящиеся к особым категориям граждан (несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров);
|
|
|
органами регистрации актов гражданского состояния - в объеме сведений, включаемых в журналы регистрации актов гражданского состояния;
специализированными лечебными учреждениями - о фактах состояния граждан на их учете.
Предоставление риэлтору сведений о фактах усыновления граждан не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор.
Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на учете в специализированном лечебном учреждении допускается исключительно при наличии мотивированного обоснования о необходимости получения риэлтором таких сведений, письменного согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к лечебному учреждению органа здравоохранения.
Предоставление риэлтору иных врачебных сведений о гражданине, за исключением простого факта нахождения или отсутствия его на учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор.
Должностные лица, виновные в предоставлении риэлтору персональных сведений о гражданах, разглашение которых не допускается в соответствии с законом, несут установленную законодательством ответственность.
Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну усыновления, является безусловным основанием для аннулирования выданной ему государственной лицензии на право осуществления риэлторской деятельности.
Особенности заключения договоров
Выполнение риэлторских услуг осуществляется на основе договорных обязательств. При составлении договора учитываются требования к выполнению работы, отражаются права, обязанности участников риэлторских услуг. Договор может быть составлен в произвольной форме, разработанной фирмой или риэлтором - физическим лицом.
|
|
|
Сведения и условия, обязательные для включения в договор об оказании риэлторских услуг.
Договор, заключаемый риэлтором с потребителем его услуг в обязательном порядке должен содержать сведения о наличии у риэлтора государственной лицензии на право осуществления риэлторской деятельности, а в случае ее регистрации в лицензирующем органе, также сведения о такой регистрации.
Договор, заключаемый риэлтором с потребителем, должен точно и полно определять конкретные виды услуг, обязанность оказания которых возлагается на риэлтора, а также пределы полномочий риэлтора в представлении интересов заказчика в отношениях риэлтора с третьими лицами.
Включение сторонами в договор условия, в соответствии с которым риэлтор приобретает неопределенные полномочия по распоряжению и (или) использованию недвижимого имущества или денежных средств потребителя не допускается, а сам такой договор является недействительным.
Обязательным условием договора, заключаемого риэлтором с потребителем его услуг, является также указание на размер вознаграждения, уплачиваемого риэлтору за оказанные услуги в денежной форме или в форме иного встречного предоставления.
Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух или более риэлторов
В случае участия в исполнении договора с потребителем двух или более риэлторов обязательные сведения и условия, подлежат включению в договор в отношении каждого из участвующих в договоре риэлторов. В противном случае договор подлежит признанию недействительным в части, относящейся к взаимным правам и обязанностям потребителя и соответствующего риэлтора.
Два или более риэлторов, исполняющие договор, заключенный между ними и потребителем их услуг, несут перед последним солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими принятых на себя обязательств, если в самом договоре специально не оговорено иное.
Передача риэлтором прав и обязанностей по договору
Передача риэлтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя.
Лицо, принимающееся на себя обязанности по исполнению договора и права по отношению к потребителя в порядке их передачи также должно являться риэлтором, обладающим государственной лицензией на право осуществления риэлторской деятельности.
Исполнение риэлтором договора
При исполнении заключенного им договора с потребителем риэлтор обязан действовать исключительно в интересах последнего, не допуская разглашения ставшей известной ему конфиденциальной информации об имущественном положении потребителя.
|
|
|
Риэлтор, осуществляющий исполнение договора, не вправе совершать действия, влекущие ухудшение имущественного положения потребителя по сравнению с существовавшим на момент заключения договора.
Риэлтор вправе своими действиями приобретать обязанности перед третьими лицами, исполнение которых возлагается лично на потребителя лишь при наличии прямого указание на это в договоре, заключенном им с потребителем, либо при наличии иного письменного согласия на это потребителя. В отсутствие такого согласия любые обязательства, приобретаемые риэлтором перед третьими лицами, подлежат исполнению им лично и за его собственный счет.
При исполнении договора риэлтор обязан в разумно достаточный для этого срок сообщать потребителю любую относящуюся к оказываемой последнему услуге информацию, имеющую существенное значение для исполнения договора, а также передавать потребителю полученные риэлтором соответствующие документы.
Удостоверение в надлежащем исполнении договора
Риэлтор, надлежащим образом исполнивший договор с потребителем, вправе потребовать от последнего составления и передачи риэлтору документа, свидетельствующего о таком исполнении, т.е акта приемки – передачи выполненной услуги.
Потребитель вправе обусловить составление документа, свидетельствующего об исполнении риэлтором договора, передачей ему риэлтором всех необходимых документов, непосредственно относящихся к оказанной заказчику услуге, в том числе документов, имеющих значение для определения прав потребителя на приобретенное для него (приобретенное им) недвижимое имущество и документов, удостоверяющих произведенные потребителем расходы (приобретенные им денежные средства).
Защита прав третьих лиц
Риэлтор и потребитель его услуг не вправе включать в заключаемый между ними договор условия, нарушающие законные права и интересы любых третьих лиц, не участвующих в договоре.
В случае, если в процессе или в результате исполнения договора, содержащего указанные выше условия, третьим лицам причинен имущественный ущерб, риэлтор и потребитель его услуг несут перед такими лицами солидарную ответственность за возникшие убытки.
Супруг потребителя риэлторских услуг, его родственники и иные лица, законные права которых на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, исполнить которую обязался риэлтор, нарушены или находятся под угрозой нарушения вправе обратиться в суд по месту нахождения указанного имущества с требованием о пресечении осуществляемых в отношении них незаконных действий.
Такое же право принадлежит представителям несовершеннолетних граждан, действующих в их интересах.
Срок предоставления риэлторской услуги
Своевременность предоставления риэлтором потребителю услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре.
При отсутствии в договоре указания на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.
Особенности защиты прав потребителей риэлторских услуг
Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий.
В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.
Ниже рассмотрено качество разных видов предоставляемых риэлтором услуг.
Качество риэлторской услуги, связанной с приобретением (продажей) недвижимого имущества
Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя, либо продажей (передачей в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в собственность последнего недвижимого имущества, обязан обеспечить потребителю юридическую возможность его дальнейшего использования в его собственных интересах, в частности:
· приобрести недвижимое имущество в собственность потребителя, свободным от прав и иных законных притязаний на него со стороны третьих лиц;
· приобрести недвижимое имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;
· приобрести недвижимое имущество, в отношении которого отсутствуют предписания об его аварийном состоянии, недопустимости к использованию в связи с несоответствием санитарно - гигиеническим, противопожарным и экологическим нормативам, в случае, если это не предусмотрено договором;
· передать потребителю правоустанавливающий документ на недвижимое имущество, а также любые иные относящиеся к оказанной услуге документы, требовать передачи которых потребитель вправе;
· при исполнении договора с потребителем и в последующем не разглашать информацию о заключенной им в интересах потребителя сделке;
· проводить самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому в собственность потребителя недвижимому имуществу на предмет их достоверности.
Выполнение риэлтором обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных указаний об этом в договоре, заключаемом им с потребителем.
Приобретение риэлтором в собственность потребителя спорного недвижимого имущества, либо имущества, юридическая возможность использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре, либо при наличии иного прямого письменного согласия потребителя.
Гарантии риэлторской деятельности
Риэлторская деятельность может быть застрахована. Страхование профессиональной ответственности осуществляется также путем заключения соответствующего договора. По российскому проекту закона «О риэлтерской деятельности» риэлтор обязан заключить договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.
Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.
Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.
Правила проведения страхования риэлторской деятельности устанавливаются законодательством о страховании и законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов.
Последствия обнаружения недостатков предоставленной потребителюуслуги, связанной с приобретением (продажей) недвижимого имущества
1. Потребитель, обнаруживший недостатки оказанной ему риэлтором услуги, связанной с приобретением в собственность (в пользование) потребителя недвижимого имущества, вправе по своему выбору потребовать:
повторного безвозмездного предоставления ему услуги надлежащего качества и замены приобретенного имущества на иное в соответствии с требованиями потребителя;
соответствующего уменьшения размера вознаграждения, подлежащего уплате риэлтору за оказанную им услугу ненадлежащего качества;
возмещения ему риэлтором понесенных расходов по устранению недостатков приобретенного недвижимого имущества своими силами или с привлечением третьих лиц.
Потребитель вправе также отказаться от заключенного им с риэлтором договора и потребовать возврата ему в полном объеме средств, затраченных на приобретение недвижимого имущества, не соответствующего заявленным требованиям.
2. Потребитель, обнаруживший недостатки оказанной ему риэлтором услуги, связанной с отчуждением (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, вправе по своему выбору потребовать:
соответствующего уменьшения размера вознаграждения, подлежащего уплате риэлтору за оказанную им услугу ненадлежащего качества;
возмещения ему риэлтором понесенных убытков, включая упущенную выгоду.
В случае, если последующее использование третьим лицом принадлежащего потребителю недвижимого имущества, привело к возникновению у потребителя имущественного ущерба, он вправе обратиться к риэлтору с требованием о возмещении, за исключением случая, когда стороной договора об использовании имущества третьим липом является сам потребитель.
В случае, если противоправные действия риэлтора вызвали причинение потребителю его услуг морального вреда, последний вправе требовать от риэлтора его возмещения.
|
|
|
