Основные проблемы ГКО земель с/х назначения

Обзор литературных источников

земельно - оценочные работы направлены на получение усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельско -хозяйственного назначения. Кадастровые оценки должны обеспечить соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования.

Поэтому при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими [12].

Особенности оценки земель с/х назначения взяты из статьи Сапожников Кадастровая оценка является массовой и так же, как и кадастр, имеет государственный статус - земли сельскохозяйственного назначения являются единственным местом развития человеческого земледелия и производства сельскохозяйственных культур. В зависимости от состояния и плодородия земель, предназначенных для производства и развития земледелия, зависит решение продовольственной проблемы в стране. Законодательство РФ во главе с верховенствующими органами призвано защитить земли сельскохозяйственного назначения и призвать предпринимателей, занимающихся развитием и выращиванием сельских культур, бережнее относиться к данным землям, и занимать большее количество пустующих земель, выделенных под земледелие, чтобы земли не теряли свою плодородную способность и не погибали [20].

Ценообразующие факторы ГКО земель с/х назначения

В статье «Итоги кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Самарской области» Пенкин А.А. рассматривает основные факторы, учитываемые при расчете кадастровой стоимости с/х земель [27].

Ценность земельного участка, зависящая от естественного плодородия, определяется такими показателями, как:

• содержание гумуса в пахотном слое

• мощность гумусового горизонта

• содержание физической глины в пахотном слое;

• негативные свойства почв.

Также учитывается уровень температурного и влажностного режимов на конкретной территории, Коэффициент континентальности климата.

Существуют 2 способа оценки земель по качеству почв и урожайности: Бонитировка природного плодородия по свойствам самих почв и оценка плодородия почв непосредственно по урожайностию

Оценка земель по плодородию складывается из бонитировки почв и экономической оценки. В целом бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Результаты бонитировки почв показывают относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания с/х культур

 

Основные проблемы ГКО земель с/х назначения

Кадастровая стоимость формируется в результате массовой, сплошной оценки большого массива объектов. Сущность массовой оценки заключается в формировании результатов анализа рынка недвижимости достаточного количества реальных сделок перечня факторов стоимости объекта и учете с помощью специальных формул их количественного влияния. Это задача из области прикладной математической статистики [30].

Кадастровая оценка не должна быть ни завышенной, ни заниженной, поскольку объект оценки потеряет стимул к рациональному использованию земли, и тогда утвержденные кадастровые цены можно применять только в фискальных целях, но не для управления недвижимостью. Расчет кадастровой стоимости осуществляется с помощью специального программного обеспечения, алгоритмы программ которого закрыты даже для специалистов, занимающихся земельными вопросами. Поэтому ответить на законный вопрос налогоплательщика о том, из каких параметров сформировалась цена объекта, насколько она отвечает принципам достоверности, непредвзятости, сопоставимости, справедливости и насколько отражает рынок, некому. При этом землепользователю очень проблематично обжаловать уже утвержденные результаты оценки [30].

Вывод: Кадастровая оценка с/х проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений государственная кадастровая оценка с/х угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований, основной целью которой является формирование налоговой базы. На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

при разработке Методических указаний не решен ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости [26]:

1) не определен порядок выполнения расчетов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости [26].

2) не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям без проведения векторизации (оцифровки почвенных карт). Выполнение этого вида работ приводит к удорожанию государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, но он необходим, да и в дальнейшем полученные материалы найдут разнообразное функциональное применение: для целей земельного контроля, охраны земель, составленияпаспорта плодородия земельного участка и т. д. [26].

3) нет однозначных требований к порядку определения рыночных (прогнозных) цен реализации сельскохозяйственных культур, расчета прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации. Такие требования должны быть четко и однозначно определены. Для целей практической реализации Методических указаний некоммерческим партнерством «Кадастр-оценка» разработаны и утверждены Технические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Они детализируют положения Методических указаний и формируют механизм их практической реализации. Качество результатов государственной кадастровой оценки свидетельствует об уровне и эффективности государственного управления этим видом деятельности [26].

Эти проблемы затрагивают интересы миллионов россиян, всех собственников земель, землевладельцев и землепользователей, формируют у них представление о государстве: насколько оно справедливо или несправедливо распределяет налоговое бремя между гражданами.

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: