 |
Реализации заложенного имущества
|
|
|
|
В отличие от порядка обращения взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно. Между тем тенденция развития законодательства по этому важному этапу ипотеки, трагического для залогодателей - нуждающихся в жилище граждан, сохранена.
К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке
В соответствии со ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. То есть в части, не противоречащей Закону об ипотеке, публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, проводятся в порядке, определяемом процессуальным законодательством РФ.
Порядок проведения публичных торгов регламентирован ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. Более того, нормы Закона об ипотеке содержат прямые ссылки на эти статьи. Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, т.к. согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.
По Федеральному закону от 21.07.1997 N 119-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "Об исполнительном производстве" торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор.
|
|
|
Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 ФЗ в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене.
Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица. Например, по ст. 58 Закона "организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
- на публичные торги явилось менее двух покупателей;
- на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
- лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
По Закону об ипотеке проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться специальные нормы.
|
|
|
Что же касается банков, то для них действует другая норма в Законе об ипотеке (п. 4 ст. 58): "Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации". Наличие уважительных причин не требуется.
По Закону об ипотеке выигравший публичные торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов в день их проведения. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По заявлению залогодателя суд, при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года
Заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 4 ст. 350 ГК).
В Законе об ипотеке и ГК РФ содержатся нормы о распределении суммы, вырученной от реализации заложенного имущества. После покрытия за счет нее расходов, вызванных обращением взыскания на имущество, остальная часть распределяется между залогодержателем, предъявившим свои требования, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Это делает орган, производящий исполнение судебных решений. Когда взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, данную функцию выполняет нотариус, который удостоверил соответствующее соглашение.
При этом необходимо соблюдать правила ст. 319 ГК об очередности погашения требований по денежному обязательству. Так, согласно п. 1 ст. 334 ГК кредитор-залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение из стоимости заложенной недвижимости перед другими кредиторами залогодателя.
|
|
|
Гражданское законодательство России, Закон об ипотеке предоставляют сторонам залогового правоотношения избежать процедуру публичных торгов, выйдя за рамки залоговых отношений и воспользовавшись институтами новации и отступного (ст. ст. 409 и 414 ГК РФ). Иными словами, залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно п. 3 ст. 55 Закона в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, удостоверенном нотариально и заключенном после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. (п. 46) указано, что "действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства". В этом случае стороны такого соглашения не являются сторонами залоговых правоотношений, ибо оно прекращается, а выступают субъектами особого договора об отступном (ст. 409 ГК РФ)
Следует иметь в виду, что нормы ГК РФ о залоге предусматривают отчуждение и иное распоряжение заложенным имуществом с согласия залогодержателя, то есть Гражданский кодекс не запрещает продажу заложенного имущества иным способом, чем путем его продажи с торгов. Безусловно, при этом необходимо учитывать ст. 353 ГК РФ: "В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. При этом правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное". Поэтому продажа заложенного имущества, осуществленная в ином порядке, чем предусмотрено ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (то есть путем продажи с публичных торгов), не является основанием для прекращения залога на это имущество. Продажа заложенного имущества вне процедуры обращения на него взыскания вырученных денежных сумм будет недостаточна для полного удовлетворения всех обеспеченных залогом требований залогодержателя, и не произойдет прекращения залога в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, лицо будет приобретать имущество, обремененное залогом, и единственным способом прекращения залога в данном случае будет заключение лицом, приобретающим имущество, договора с залогодержателем, притом такой договор желательно заключить одновременно с подписанием договора купли-продажи заложенного имущества.
|
|
|
Анализ действующего законодательства по реализации заложенного жилища позволяет сделать вывод, что в правовом регулировании данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом. Поэтому с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества, в частности жилища, статьи 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке должны содержать альтернативные варианты реализации. Ипотечная система будет работать только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на свободную продажу жилища.
Заключение
Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России.
Многие юристы и политики считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование с использованием традиционного залога недвижимости.
|
|
|
Между тем система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима
В работе показана сложность российской модели ипотечного кредитования.
Исходя из результатов данной работы, можно сделать вывод, что для России необходима система ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.
Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.
Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости. Под понятием "надежность сбережений" имеются в виду минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции и недобросовестного партнерства. Гарантом таких отношений должно быть государство
В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются десятки различных видов договоров, соглашений. В работе проанализированы договоры кредитования и ипотеки жилища, которые практически состоят из одних обязательств залогодателя.
По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору кредитор имеет право произвести обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований и т.п. Закон об ипотеке допускает продажу заложенного имущества на открытом аукционе и предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая интересы кредитных организаций.
Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования необходимы защита рядовых граждан, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг. Перечисленное возможно с помощью разработки и утверждения на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения
Список использованной литературы.
Законодательные акты
1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (Ч.1 в ред. от 30.06. 2006 г.), (Ч.2 ред.02.02.2006)//Собрание законодательства РФ, 1994, N 32, ст. 3301), СПС Консультант Плюс
2 Жилищный кодекс Российской Федерации (по сост. на 5 марта 2005 г.)- М: Юрайт- Издат, 2005.- 112 с.
3.Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (с изм.16.07. 1998 г)//Российская газета, N 129, 6 июня 1992 г. Закон о залоге является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2 ст. 79).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства РФ, 1997, N 30, ст. 3594).
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30 декабря 2004 г.) (Собрание законодательства РФ, 1998, N 29, ст. 3400).
6. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (Собрание законодательства РФ, 2004, N 34, ст. 3532).
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ(ред. от 27.12.2005)
"Об исполнительном производстве"// СПС Консультант Плюс
8. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 (в ред. от 8 мая 2002 г.) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (Собрание законодательства РФ, 2000, N 3, ст. 278).
9. Постановление Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522 "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (Собрание законодательства РФ, 2004, N 42, ст. 4131).
10. Решение Законодательного Собрания Пермской области «О концепции жилищного кредитования в Пермской области» //Бюллетень Законодательного Собрания и администрации Пермской области", N 5, от 25 июля 2000 г.
Судебная практика
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"//СПС Консультант Плюс
2. Обзор судебной практики (Л. Наумова, "Бизнес-адвокат" N 8, 2004 г.)
Права на участок при ипотеке помещений (обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой и приобретением в собственность земельных участков при ипотеке расположенных на них нежилых помещений).
Учебная литература
1. Грудцына Л.Ю. ФЗ «Об ипотеке»: постатейный научно-практический комментарий – Ростов н/Д: Феникс, 2005- 349 с.
2. Зюзин, В.А., Комментарий к ФЗ «Об Ипотеке» (постатейный).//ЗАО Юстицинформ, 2005// Консультант Плюс, 2004.
3. Толкушкин А.В. Комментарий к ФЗ от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
4. Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций/Под ред. Садикова О.Н.-М: Юристъ, 2001- 776 с.
5. Гражданское право России. Часть: вторая: Учебник/Под ред. Калпина А.Г.-М: Юристъ, 2003- 542 с.
Статьи из журналов.
1. Гришаев С. Ипотека (Залог недвижимости)// Закон, 2002-№10.-С.38-42.
2. Гришаев С. Ипотека жилых помещений: практика и трудности// Закон, 2005-№6.-С. 44-50.
3. Грудцына Л. Ю, Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки// Законодательство и экономика, 2006, № 5
4. Грудцына Л. Ю, Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования// Законодательство и экономика, 2006, № 2
5. Журбина Е. Заключение договора ипотеки// Юрист, 2005, № 7
6. Маковская А. Новое в законе «Об ипотеке»// Хозяйство и право, 2005, №4.-С.3-10.
7. Обозрение: судебные новости. 2001. N 1.
8. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству//Право и экономика, 2005, № 9
Приложения.
1. Договор ипотеки. Залогодатель – физическое лицо.
2. Договор ипотеки. Залогодатель – юридическое лицо.
3. Договор ипотеки. Типовой договор залога недвижимого имущества.
Приложение 1
ДОГОВОР ИПОТЕКИ N ____
Залогодатель - физическое лицо, Залогодержатель - кредитная организация.
Предмет залога - зарегистрированное жилое помещение в новостройке
N _____
г. _____________ __________________________
__________________ года
_____________ банк, именуемый в дальнейшем "Залогодержатель", зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации _________________ N ________, лицензия на осуществление банковской деятельности от __________ N ___________, в лице _______________, действующ____ на основании _________________, с одной стороны, и гр. __________________, (паспорт ____________, выдан ____________, проживает ______________), именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", с другой стороны, далее совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор, далее по тексту "Договор", о нижеследующем:
Статья 1. Предмет Договора
1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 Договора (далее по тексту "Помещение"). Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.
1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме _____________, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _______ комнат, расположенное по адресу: _____________________, номер __________, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).
Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.
1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается _______________ от "___"________ ____ г. N _____________.
1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ______ (_______________) рублей, что подтверждается справкой N ________ от "__"_______.____ г., выданной ______________________.
1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет _________ (____________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика N _______ от "___"______ ____ г., выданным _______________.
1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение как предмет залога Стороны оценивают в ______ (_________________) рублей.
1.7. До момента прекращения настоящего Договора обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.
1.8. Залогодатель передает настоящий Договор на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.
Статья 2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом
2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора (договора об открытии невозобновляемой кредитной линии) N ______ от "___"_______ ____ г., заключенного между Залогодержателем (Кредитором) и Залогодателем в г. ___________, далее по тексту "Кредитный договор".
2.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в том числе, но не исключительно:
- возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору;
- уплату неустойки по Кредитному договору;
- уплату процентов по Кредитному договору;
- погашение основного долга по Кредитному договору;
- возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Кредитного договора и/или настоящего Договора.
2.3. Сторонами согласованы следующие условия Кредитного
договора:
- сумма кредита _____________________________________________;
(цифрами и прописью)
- процентная ставка, процентов годовых ______________________;
- срок возврата кредита _____________________________________;
- порядок погашения кредита: ________________________________;
(по графику платежей в соответствии с приложением
к Кредитному договору)
- порядок уплаты процентов: ежемесячно одновременно с
погашением кредита, _____________________________________________;
(по графику платежей в соответствии с приложением
к Кредитному договору)
- санкции за нарушение условий кредитного договора __________;
- целевое назначение кредита ________________________________.
Статья 3. Заявления и гарантии
3.1. Залогодатель гарантирует следующее:
3.1.1. Он является единственным полноправным и законным
собственником имущества и обладателем прав, входящих в Помещение
как предмет залога. До момента заключения Договора Помещение не
отчуждено, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не
обременен правами третьих лиц; права Залогодателя на предмет
залога (п. 1.2 Договора) никем не оспариваются, что подтверждается
_________________________________________________________________.
(справкой органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним)
3.1.2. Ему не известны обстоятельства, вследствие действия которых Помещение может быть утрачено или повреждено.
3.1.3. На момент заключения Договора Залогодатель не имеет задолженности по уплате причитающихся платежей и налогов на предмет залога.
3.2. Совместно с Залогодателем в Помещении проживают и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования Помещением, следующие дееспособные лица:
__________________________ (паспорт _________________);
__________________________ (паспорт _________________);
__________________________ (паспорт _________________).
Статья 4. Права и обязанности Сторон
4.1. Залогодатель принимает на себя следующие обязательства:
4.1.1. Застраховать в пользу Залогодержателя предмет залога на сумму не ниже его оценочной стоимости (ст. 1.6 Договора) и причитающихся за пользование кредитом процентов за период не менее 1 года от рисков утраты (гибели), повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика (полный пакет), а также предоставить Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник страхового полиса в течение ____ (________) банковских дней с даты подписания Договора Сторонами.
4.1.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Договору или прекращения действия Договора по иным основаниям.
4.1.3. Не совершать уступки, не отчуждать, не обременять какими-либо иными обязательствами Помещение без предварительного письменного согласия Залогодержателя.
4.1.4. Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам, меры к обеспечению сохранности предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.
4.1.5. Предоставлять Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Помещении и основаниях для их проживания.
4.1.6. Перед вселением новых жильцов в Помещение предоставлять Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых лиц освободить занимаемое Помещение в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования о его освобождении
4.1.7. Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.
4.1.8. Немедленно уведомлять Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.
4.1.9. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки состояния Помещения.
В течение ___ (_________) банковских дней предоставлять Залогодержателю информацию относительно состояния и прав на Помещение.
4.1.10. Немедленно ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших с Помещением, о нарушениях третьими лицами прав Залогодателя или о притязаниях третьих лиц на предмет залога.
4.1.11. В течение _____ (________) банковских дней с момента подписания Договора Сторонами представлять полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации Договора, в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.1.12. Передавать Залогодержателю оригиналы документов, подтверждающих право собственности Залогодателя на Помещение, в течение _____ (________) банковских дней с момента государственной регистрации Договора.
4.1.13. Помещение находится у Залогодателя. Последующий залог Помещения без согласования с Залогодержателем не допускается.
4.1.14. Залогодатель несет в полной мере ответственность за Помещение, риск его случайной гибели или случайного повреждения.
4.1.15. Заменить Помещение по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение __ (________) банковских дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о замене предмета залога в случае его утраты или повреждения либо, если право собственности на него прекращено, по основаниям, предусмотренным законом.
4.2. Залогодатель имеет право:
4.2.1. Пользоваться Помещением в соответствии с его целевым назначением, обеспечивая его сохранность.
4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Помещение в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.
4.3. Залогодержатель имеет право:
4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Помещения и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.
4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Помещения.
4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся предметом залога по Договору.
4.3.4. Обращать взыскание на Помещение до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором.
4.3.5. Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
4.3.6. Удовлетворять свои требования из сумм страховых выплат при наступлении страховых случаев.
Статья 5. Ответственность Сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случае нарушения Залогодателем любого из его обязательств, изложенных в пп. 4.1.1, 4.1.2, 4.1.8, 4.1.10, 4.1.12 Договора, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (_______________) от стоимости предмета залога, указанной в п. 1.6 Договора.
Штраф уплачивается Залогодателем в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.
Статья 6. Дополнительные условия
6.1. Обращение взыскания на Помещение как предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору.
6.2. Сумма, полученная от реализации Помещения как предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
2) на уплату неустойки;
3) на уплату просроченных процентов;
4) на уплату срочных процентов;
5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;
6) на погашение срочной задолженности по кредиту.
Статья 7. Особые условия
7.1. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.
7.2. Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по Договору без письменного согласия Залогодержателя.
7.3. Расходы по регистрации Договора в соответствующих государственных органах несет Залогодатель.
7.4. Неотделимые улучшения Помещения, произведенные Залогодателем в период действия Договора, являются предметом залога.
Статья 8. Срок действия Договора
8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору.
Статья 9. Заключительные положения
9.1. Условия Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
9.2. Взаимоотношения Сторон, неурегулированные в Договоре, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9.3. Споры по настоящему Договору рассматриваются в соответствии с действующим законодательством по месту нахождения Помещения.
9.4. Соглашение об изменении или расторжении Договора совершается в письменной форме путем заключения Сторонами дополнительных соглашений, зарегистрированных в порядке, предусмотренном для Договора.
9.5. В случае изменения у Залогодержателя банковских реквизитов или изменения у одной из Сторон почтового адреса или адреса регистрации заинтересованная Сторона обязана информировать об этом другую Сторону не позднее 3 (трех) банковских дней с момента фактического изменения реквизитов. Все Приложения к Договору являются его неотъемлемой частью.
9.6. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в Договоре (или по адресу, указанному Стороной в соответствии с п. 9.5 Договора), или факсом с подтверждением получения (Ф.И.О. полномочного представителя, время, дата получения).
9.7. Стороны заключили настоящий Договор по доброй воле, содержание ст.ст. 334 - 356 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" известно.
9.8. Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию договоров ипотеки, два - у Залогодержателя, один - у Залогодателя.
Статья 10. Адреса и реквизиты Сторон
Залогодержатель Залогодатель
________________________________________
(Ф.И.О. полностью)
Адрес регистрации: _____________________
адрес фактического проживания:__________
паспорт: серия _____ N _________________
выдан __________________________________
(кем, когда)
телефоны: домашний _____________________
служебный_______________________________
Статья 11. Подписи Сторон
Залогодержатель: Залогодатель:
____________________________ _____________________________
(должность, подпись, Ф.И.О.) (подпись, Ф.И.О.)
М.П.
Приложение к Договору:
Поэтажный план и экспликация Помещения.
Устав ТСЖ (ЖК и т.п.) или протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления.
Кредитный и/или иной договор, исполнение обязательства по которому обеспечивается ипотекой.
Закладная, если договором об ипотеке предусмотрено ее составление.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на Помещение.
Документ, подтверждающий согласие членов семьи залогодателя на совершение сделки.
Решение полномочного органа Залогодержателя о совершении сделки.
Приложение 2.
ДОГОВОР ИПОТЕКИ N ____
Залогодатель - юридическое лицо, Залогодержатель - кредитная организация.
Предмет залога - зарегистрированное жилое помещение в новостройке
N _____
г. _____________ __________________________
________________________ года
______________ банк, именуемый в дальнейшем "Залогодержатель", зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации ______________ N __________, лицензия на осуществление банковской деятельности от "___"________ _____ г. N _________, в лице __________________, действующ___ на основании ______________, с одной стороны, и ___________________, зарегистрированн__ и действующ__ по законодательству Российской Федерации, в лице Генерального директора, действующего на основании Устава и решения _________________ от "___"_________ _____ г., именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", с другой стороны, далее совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий договор, далее по тексту "Договор", о нижеследующем:
Статья 1. Предмет Договора
1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 Договора (далее по тексту "Помещение"). Предмет залога полностью остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.
1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме ____________, общей площадью ______ (________) кв. м, состоящее из _______ комнат, расположенное по адресу: ______________, номер __________, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).
Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.
1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается _____________ от "___"________ ____ г. N ___________.
1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ________ (___________) рублей, что подтверждается справкой N ________ от "___"_______ ____ г., выданной __________________.
1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет ________ (___________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика N ______ от "___"_______ _____ г., выданны
|
|
|
