 |
Структура и операции, осуществляемые на рынке недвижимости
|
|
|
|
Традиционно выделяют первичный и вторичный рынки недвижимости, что характерно и для других рынков (рынок ценных бумаг, рынок потребительских товаров и т.д.). На каждом из выделенных рынков присутствуют следующие виды недвижимого имущества:
• земля;
• жилая недвижимость;
• коммерческая недвижимость;
• инвестиционная деятельность в сфере недвижимости. Соответственно по видам недвижимого имущества можно выделить четыре сектора в сфере операций на рынке недвижимости, которые следует рассмотреть более подробно.
Прежде всего следует отметить, что рынок недвижимости наиболее развит именно в жилищной сфере, на которую приходится почти 80% всех заключаемых на рынке сделок. Это объясняется, во-первых, приватизацией жилья и созданием частного жилого фонда, что послужило основой успешного функционирования вторичного рынка жилых помещений. Во-вторых, наличием наиболее полной законодательно-нормативной базы, регулирующей отношения на данном секторе рынка. Все проводящиеся здесь операции можно с вести к пяти основным группам:
- купля-продажа приватизированных квартир и комнат;
- обмен приватизированных объектов через куплю-продажу с доплатой;
- расселение коммунальных квартир;
- операции с неприватизированными объектами;
- аренда квартир и комнат.
Структура операций на протяжении всего периода становления рынка существенно изменяется. Если в первые годы перестройки преобладали прямые покупки квартир, то впоследствии стали преобладать операции по расселению коммунальных квартир (например эти операции характерны для Санкт- Петербурга, где коммунальные квартиры составляли примерно 15% городского жилищного фонда). При этом зачастую расселенные квартиры превращались 11 офисные помещения, что позволяет рассматривать эту операцию 11е только как сделку на рынке жилой недвижимости. Что касается и приватизированных объектов жилой недвижимости, то следует отметить, что их обмен был единственным способом смены жилплощади до 1991 г. С появлением легального рынка недвижимости этот сектор постоянно сужается.
|
|
|
Аренда жилых объектов в развитых странах занимает большое место среди операций на рынке недвижимости. В России этот сектор развит довольно слабо.
Операции на рынке коммерческой недвижимости традиционно являются наиболее привлекательными для риэлтеров во всем мире, так как в этом секторе в отличие от квартирного рынка субъектов меньше, но денег больше. Сектор коммерческой недвижимости гораздо уже, чем сектор жилой. В связи с этим и количество операций в нем значительно меньше. Однако из-за высокой стоимости объектов сумма комиссионного вознаграждения, получаемого риэлтерской фирмой по каждой сделке, весьма существенна.
По функциональному назначению можно выделить следующие типы коммерческой недвижимости:
- торговые помещения;
- офисные помещения;
- производственные помещения;
-склады;
-общепит;
- бытовой сервис.
По формам собственности площади, входящие в нежилой фонд,
подразделяют на находящиеся:
• в частной собственности;
• муниципальной собственности;
• ведомственной собственности;
• федеральной собственности.
Схемы и цены продажи и аренды нежилого фонда города зависят от прав собственности на конкретное помещение и существующей нормативной базы. Муниципальная недвижимость продается в соответствии с законодательством о приватизации и сдается в аренду в соответствии с местными нормативными актами. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, формирует сектор предложения на вторичном рынке нежилого фонда и продается (сдается в аренду) в зависимости от действующих ограничений и характеристик конкретного объекта. Цена на муниципальные объекты зависит от законодателя, на частные - от платежеспособного спроса. Таким образом, источником формирования вторичного рынка коммерческой недвижимости стала приватизация, начавшаяся в 1992 г. в соответствии с Государственной программой приватизации предприятий и осуществляемая через их продажу на коммерческих конкурсах и аукционах.
|
|
|
Продавцами на первичном рынке являются уполномоченные государственные структуры, например в Санкт- Петербурге - это Фонд имущества Санкт- Петербурга. Основным собственником недвижимости коммерческого назначения и сегодня по-прежнему остается государство, а главным арендодателем на протяжении всего периода экономических реформ является Комитет по управлению городским имуществом.
Необходимо отметить, что на рынке коммерческой недвижимости, как и в большинстве развитых стран, преобладают сделки аренды. Следовательно, и размер комиссионных на нем определяется не по отношению к цене объекта, а к уровню арендной платы (как правило, они соответствуют арендной плате в расчете на месяц).
Однако рынок коммерческой недвижимости в России характеризуется несовершенством законодательной базы, что приводит к сложности разбора юридического аспекта сделки, а также к тому, что в некоторых случаях остаются неясными вопросы о правах собственности на различные объекты нежилого фонда. Кроме того, по вторичному рынку нежилых помещений практически отсутствует статистическая информация, что затрудняет его анализ.
Операции с землей в большинстве стран занимают видное место 11 структуре рынка недвижимости. В России в настоящее время зем,11я только входит в оборот.
Следует отметить, что в России одной из первых стали разрабатывать систему земельного кадастра и разрешили выкуп зем,11и приватизированным предприятиям в Санкт-Петербурге (в основном с целью пополнения бюджета). Несмотря на это в Санкт- Петербурге и Ленинградской обл. рынок земли практически не функционирует. Небольшое количество операций с садовыми и дач- 11111МИ участками, а также единичные операции с землями, выкупленными предприятиями, в целом картины не меняют.
|
|
|
Еще одним сектором рынка недвижимости являются операции, связанные с инвестиционной деятельностью.
Управлением инвестициями в строящуюся недвижимость занимаются девелоперские фирмы. Девелоперы не участвуют непосредственно в строительстве, они организуют создание востребованного рынка объекта недвижимости, причем таким образом, чтобы удалось вернуть вложенные средства и получить прибыль от реализа- 1 \И и. Содержание деятельности девелопера и процесс девелопментаюлом можно представить схематически.
В настоящее время к операциям, связанным с инвестициями 11 строительство недвижимости, относятся:
• государственные инвестиции в строительство жилого фонда (если раньше они являлись основным источником средств, то сейчас они постоянно уменьшаются из-за нехватки денег в бюджете);
• строительство кооперативов;
• строительство на заемные средства (привлечение крупных банковских кредитов на длительный срок (более года) для реализации строительных проектов девелоперскими фирмами);
• долевое участие в строительстве (на сегодняшний день наибольшая распространенная форма участия в жилищном строительстве как физических, так и юридических лиц);
• выпуск облигаций жилищных займов;
• создание обществ взаимного кредитования.
Все перечисленные операции осуществляют профессиональные участники рынка - риэлтерские фирмы.
|
|
|
12 |
