 |
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
|
|
|
|
Процедура оценки
Процедура оценки включала в себя:
· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
· исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Волгограде;
· сравнительный анализ аналогов;
· рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;
· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
· составление и передача Заказчику отчета об оценке.
Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
· затратный подход;
· сравнительный подход;
· доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.
Характеристика объекта оценки
Земельный участок расположен в северной части Советского района г. Волгограда, к югу от балки Ельшанской и к востоку от проспекта Университетского.
|
|
|
Рисунок 1. Местоположение объекта оценки на плане города (источник: Яндекс. Карты).
Рисунок 2. Местоположение объекта оценки на публичной кадастровой карте (источник: http://maps.rosreestr.ru)
Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 1.
Таблица 1. Описание объекта оценки
| № | Характеристика | Значение | Источник |
| Кадастровый номер | 34:34:060019:219 | Публичная кадастровая карта | |
| Статус в ГКН | Учтенный | ‑“‑ | |
| Дата постановки на учет | 24.12.2009 | ‑“‑ | |
| Адрес | г. Волгоград, ул. Краснорядская, 32 | ‑“‑ | |
| Уточненная площадь | 448.00 кв. м | ‑“‑ | |
| Кадастровая стоимость | 994 576.14 руб. | ‑“‑ | |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | ‑“‑ | |
| Вид разрешенного использования | Для индивидуальной жилой застройки | ‑“‑ | |
| Форма собственности | частная | по заданию | |
| Ограничения, обременения права | отсутствуют | ‑“‑ | |
| Вид объекта капитального строительства | индивидуальный жилой дом | ‑“‑ | |
| Материал наружных стен | кирпич силикатный | по выбору студента | |
| Этажность | ‑“‑ | ||
| Год завершения строительства | ‑“‑ | ||
| Инженерные коммуникации | имеются водопровод питьевой, газопровод, электроснабжение; централизованная канализация отсутствует. | ‑“‑ | |
| Хозяйственные постройки | сарай деревянный, туалет деревянный | ‑“‑ | |
| Многолетние насаждения | 3 яблони сорта «Северный синап», 2 абрикоса, 1 груша, 1 вишня. | ‑“‑ |
В пределах пешеходной доступности расположена остановка маршрутного такси и автобусов, школа, детский сад и поликлиника.
В плане земельный участок имеет форму, близкую к прямоугольной.
Рисунок 3. План земельного участка (источник: http://maps.rosreestr.ru)
|
|
|
Рисунок 4. Фотография жилого дома, расположенного на оцениваемом
земельном участке.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Потенциал местоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей.
Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.
Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.
Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.
Максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
|
|
|
По данным факторам проведем анализ вариантов использования данного объекта.
Таблица 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
| Фактор | Вариант использования | |
| для эксплуатации жилого дома | для строительства автомастерской | |
| 1. Потенциал местоположения | + | + |
| 2. Правовая обоснованность | + | + |
| 3. Физическая возможность | + | + |
| 4. Финансовая оправданность | + | + |
| 5. Максимальная эффективность | + | - |
| Итого |
Проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.
Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.
|
|
|
