Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования




Процедура оценки

 

Процедура оценки включала в себя:

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Волгограде;

· сравнительный анализ аналогов;

· рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

· составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

· затратный подход;

· сравнительный подход;

· доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.


 

Характеристика объекта оценки

 

Земельный участок расположен в северной части Советского района г. Волгограда, к югу от балки Ельшанской и к востоку от проспекта Университетского.

 

Рисунок 1. Местоположение объекта оценки на плане города (источник: Яндекс. Карты).

 

Рисунок 2. Местоположение объекта оценки на публичной кадастровой карте (источник: http://maps.rosreestr.ru)

Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 1.

 

Таблица 1. Описание объекта оценки

 

Характеристика Значение Источник
  Кадастровый номер 34:34:060019:219 Публичная кадастровая карта
  Статус в ГКН Учтенный ‑“‑
  Дата постановки на учет 24.12.2009 ‑“‑
  Адрес г. Волгоград, ул. Краснорядская, 32 ‑“‑
  Уточненная площадь 448.00 кв. м ‑“‑
  Кадастровая стоимость 994 576.14 руб. ‑“‑
  Категория земель Земли населенных пунктов ‑“‑
  Вид разрешенного использования Для индивидуальной жилой застройки ‑“‑
  Форма собственности частная по заданию
  Ограничения, обременения права отсутствуют ‑“‑
  Вид объекта капитального строительства индивидуальный жилой дом ‑“‑
  Материал наружных стен кирпич силикатный по выбору студента
  Этажность   ‑“‑
  Год завершения строительства   ‑“‑
  Инженерные коммуникации имеются водопровод питьевой, газопровод, электроснабжение; централизованная канализация отсутствует. ‑“‑
  Хозяйственные постройки сарай деревянный, туалет деревянный ‑“‑
  Многолетние насаждения 3 яблони сорта «Северный синап», 2 абрикоса, 1 груша, 1 вишня. ‑“‑

 

В пределах пешеходной доступности расположена остановка маршрутного такси и автобусов, школа, детский сад и поликлиника.

 

В плане земельный участок имеет форму, близкую к прямоугольной.

 

Рисунок 3. План земельного участка (источник: http://maps.rosreestr.ru)

 

Рисунок 4. Фотография жилого дома, расположенного на оцениваемом

земельном участке.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Потенциал местоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей.

Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.

Максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

 

По данным факторам проведем анализ вариантов использования данного объекта.


 

Таблица 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Фактор Вариант использования
для эксплуатации жилого дома для строительства автомастерской
1. Потенциал местоположения + +
2. Правовая обоснованность + +
3. Физическая возможность + +
4. Финансовая оправданность + +
5. Максимальная эффективность + -
Итого    

 

Проведенный анализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Основываясь на результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат и получение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее и оптимальное использование объекта, является его текущее использование для эксплуатации индивидуального жилого дома.


 

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...