Ипотека - залог недвижимости

Лекция № 8. Ипотека как инструмент финансирования

Рынка недвижимости. (4 часа)

 

Понятие ипотеки. Участники процесса ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимости

Согласно закону Украины «Об ипотеке» -

ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим законом.

Исходя из указанного выше, следует разобраться, кто является ипотекодателем, ипотекодержателем, должником.

Итак, ипотекодатель - лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель.

Ипотекодержатель - кредитор по основному обязательству.

Должник - ипотекодатель или другое лицо, ответственное перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства.

В Российском законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 1 «Основания возникновения ипотеки и ее регулирование» сказано следующее:

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель (он же – ипотекодержатель по украинскому закону) являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем (он же - ипотекодатель по украинскому закону ) может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, возникающей на основании закона или решения суда, применяются правила ипотеки, возникающей на основании договора, если иное не установлено законом.

 

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Содержание договора об ипотеке

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях:

1. недвижимое имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если залогодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;
2. недвижимое имущество может быть отчуждено залогодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание;
3. недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено законом.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, станет собственностью залогодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что залогодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником такого имущества на момент заключения ипотечного договора.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи предмета ипотеки несет залогодатель, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей этого Закона считается недвижимым имуществом.

 

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя в соответствии с законом удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке.

Рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, в качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Залог (закладная) - юридический документ, гарантирующий кредитору получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Залог - это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника выполнения основному обязательству, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки. Закладная оформляется, если ее выдача предусмотрена ипотечным договором. После государственной регистрации ипотеки оригинал залоговой передается залогодержателю, если иной порядок передачи закладной не предусмотрено ипотечным договором. Закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Первым владельцем закладной является лицо, на момент выдачи закладной согласно условиям ипотечного договора имеет статус залогодержателя. Если иное не предусмотрено ипотечным договором, оригинал залоговой передается такому залогодержателю.

Участники рынка ипотеки

На рынке ипотечного капитала присутствуют следующие участники:

1. Кредиторы.

2. Заемщики.

3. Правительство.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые непосредственно предоставляют кредит заемщику под залог недвижимости.

Вторичный рынок ипотечного капитала - охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

 

Схемы ипотечного кредитования при кредитах различного назначения.

В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными законом.

К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования закона:

1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;

2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами страны, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;

3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет");

4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.

Ипотечный кредит на приобретение уже существующего объекта - выдается, как правило, единовременно, одной валовой суммой на длительный срок и погашается равномерными платежами в течение всего срока кредита.

Ипотечный кредит для осуществления нового строительства. Особенность: кредит не имеет обеспечения (кроме участка земли), отсюда повышенный риск и для кредитора и для заемщика. Кредит на строительство выдается по этапам с последующим погашением в конце срока кредита одной валовой суммой (с учетом начисленных процентов). Краткосрочный кредит на строительство погашается за счет долгосрочного кредита, выдаваемого под залог построенного объекта.

Ипотечные кредиты для освоения земли. Особенность: максимальная степень риска, который связан с неопределенностью степени полезности объекта залога. На данном рынке существует два основных вида деятельности - инвестиционная и девелоперская (получение наивысшей прибыли). Обычной практикой ипотечного кредитования земли является финансирование долгосрочным кредитом 50-75% стоимости собственности, 20-40% стоимости собственности финансирует продавец, кредитуя покупателя.

Ипотечные кредиты с участием - кредитор получает кроме платежей по кредиту определенную часть регулярного дохода или часть суммы от увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции, заемщик выигрывает за счет установления более низкого процента по кредиту.

Финансирование недвижимости продажей в рассрочку - способ финансирования объекта недвижимости, предполагающий распределение платежа по сделке купли-продажи во времени. При этом продавец избегает значительных налоговых выплат в год продажи, путем распределения основной суммы платежа на несколько периодов. Используя платежи по рассрочке в качестве обеспечения, продавец может взять кредит, получая, таким образом всю сумму сделки при продаже, и не платя налогов.

Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом - предполагают получение нескольких кредитов под одно и тоже финансовое обеспечение, при этом объект перезакладывается под более высокий процент.

 

Зарубежные системы ипотечного кредитования.

В мире существуют две основные модели ипотечного кредитования, которые можно условно назвать американской и немецкой.

1. Особенности американской модели - человек сразу приобретает готовое жилье, оплачивая лишь незначительную его часть (до 10%) наличными, а оставшуюся часть оплачивает заемными деньгами специализированного ипотечного банка под залог приобретаемой недвижимости. Банк получает средства, необходимые для кредитования, перепродавая портфель закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Корпорации продают данные ценные бумаги на вторичном рынке инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, чем банковский депозит процент.

2. Немецкая модель (модель “стройсбережений”). Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше. После этого, он получает право на получение госдотации и льготного ипотечного кредита. Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для граждан, обратившихся в систему раньше. Таким образом, система меньше связана с функционированием вторичного рынка. Предполагается тесная связь с инвестиционно - строительной сферой, за счет чего можно уже в начале процесса выбрать подходящий вариант строительства и концентрировать необходимые средства для комплексного освоения территории застройки.

 

Системы ипотечного кредитования.

В основном применяются следующие модели ипотеки:

1) Локальная банковская модель ипотеки - замыкается в рамках первичного рынка ипотечного капитала, банки выдают кредиты заемщикам за счет собственных резервов либо внешних заимствований, без государственной поддержки. Ограниченность применения из-за ограниченности ресурсов банков и высоких процентных ставок.

2) Государственная программа ипотеки - основывается на “американской модели”. В России создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию, которое занимается развитием вторичного рынка ипотечного капитала - выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными для привлечения средств инвесторов. Ограничения: дороговизна кредита, неразвитость вторичного рынка.

3) Муниципальные программы ипотеки - местные администрации на этапе первичной эмиссии ценных бумаг принимают на себя груз имущественного поручительства, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Муниципальный залоговый фонд постепенно замещается объектами частной собственности, по мере оформления закладных первыми заемщиками. Метод не пригоден для многих российских городов из-за их плачевного финансового положения. Достоинства: заемщик сразу получает выход на реальные деньги.

4) Модель с использованием ресурсов сбербанка (перспективная) сходна с германской моделью. Основана на “ссудно-сберегательном” принципе - кредитные ресурсы банка формируются за счет взносов граждан, заинтересованных в будущих кредитах.

5) Девелоперская модель ипотеки - вопросами ипотеки занимаются инвестиционно - строительные компании, заинтересованные в продаже построенной ими недвижимости (система “комби-инвест”).

6) Модель с использованием зарубежных банков (перспективная) - основана на привлечении средств и хорошо отработанных схем кредитования зарубежных банков.

 

Схемы ипотечного кредитования по организации выплат кредита

Кредит с периодическим платежом. Предполагает, что сумма кредита и проценты по нему погашаются равномерными выплатами в течение всего срока кредита. При этом в каждой последующей выплате растет доля, приходящаяся на основную сумму долга, и падает доля, приходящаяся на процент по кредиту. Так как ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, данная схема может быть применена только в условиях стабильной рыночной ситуации.

Ипотечные кредиты с переменной нормой процента подразделяются на три категории:

1. Кредиты с корректируемой нормой процента. Норма процента по кредиту через определенный период меняется в соответствии с изменением определенного индекса.

2. Кредиты с пересматриваемой нормой процента - кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа, однако через определенный период (3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента и далее процесс повторяется.

3. Кредиты с индексируемыми платежами - норма процента, устанавливаемая на весь срок кредита предусматривает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

 

Контрольные вопросы.

1) Раскройте экономическое и юридическое содержание ипотеки.

2) Раскройте понятие рынка ипотечного капитала, первичного и вторичного рынка.

3) Охарактеризуйте основные схемы, применяющиеся при ипотечных кредитах различного назначения.

4) Охарактеризуйте основные зарубежные модели ипотечного кредитования.

5) Охарактеризуйте основные отечественные модели ипотечного кредитования.

6) Охарактеризуйте схемы ипотечного кредитования по организации выплат кредита.

 

 

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: