 |
Управление муниципальной собственностью
|
|
|
|
методические указания к практическим (семинарским) занятиям для студентов всех форм обучения и МИППС направления
38.03.04 – Государственное и муниципальное управление
Краснодар 2015 г.
Введение
Учебная дисциплина «Управление муниципальной собственностью» является дисциплиной вариативной части профессионального цикла и логически связана с другими частями основной образовательной программы.
Целью освоения дисциплины «Управление муниципальной собственностью» является подготовка муниципальных служащих, владеющих методологией современного управления муниципальных образований, способных обеспечить эффективное управление муниципальной собственностью на региональном и местном уровнях.
В результате изучения дисциплины студенты должны:
знать:
– федеральные законы в области управления муниципальной собственностью;
– региональное законодательство в области управления муниципальной
собственностью;
– постановления и распоряжения главы администрации МО в области управления муниципальной собственностью;
– основные понятия, термины, принципы управления муниципальной собственностью,
– основные категории, понятия, сущность муниципальной собственности, историю формирования и развития муниципальной собственности.
уметь:
– анализировать в общих чертах основные экономические события в муниципальном образовании и за его пределами;
– находить и использовать информацию, необходимую для анализа основных текущих проблем экономики муниципального образования;
- самостоятельно выбирать варианты наиболее эффективного использования муниципальной собственности, проводить анализ и прогноз поступлений в местный бюджет;
|
|
|
- обосновывать выбор наиболее эффективной формы управления собственностью;
- проводить анализ и оценку эффективности использования государственной и муниципальной собственности.
владеть:
− методами сбора и обобщения первичной информации;
− статистическими методами анализа показателей;
− методами самоорганизации;
− методами анализа влияния факторов на результаты исследований.
– навыками разработки и реализации программ управления государственной и муниципальной собственностью;
– владеть основами нормативно-правового регулирования имущественных отношений;
- современными методами оптимизации организационных структур муниципальных предприятий, составления бюджетной и финансовой отчётности.
Задачами курса состоит в изучении основных понятий, терминов, принципов, методов управления муниципальной собственностью, а также комплексного подхода к социально-экономическому развитию муниципального образования.
Практическое занятие № 1
Основные подходы и методы к оценке недвижимости
Цель занятия: освоить навыки, используемые при оценке имущества В результате изучения дисциплины студент должен:
Знать: особенности законодательства, правила и методы оценки недвижимости
Уметь: применять полученные знания при изучении отчётов об оценке муниципального имущества
Владеть: полученными навыками при изучении отчётов об оценке муниципального имущества
Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос – количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.
|
|
|
Предложение – количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.
Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограниченно предложение.
Передаваемость прав собственности – возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.
Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов.
Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в использовании.
Стоимость в обмене – цена, которая возобладает на свободном, открытом и
конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Иногда это называется объективной стоимостью, так как основывается на рассмотрении экономических факторов. Наиболее часто используемая форма стоимости в обмене – это рыночная.
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи. Вот эти условия:
- продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследуют свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне информированы;
- объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
- цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
- оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиям.
Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату.
Если клиент просит определить цену рыночной продажи – это запрос не о рыночной цене, а о цене ликвидации.
Стоимость в использовании – стоимость определенной собственности для специфического использования. Поскольку стоимость в использовании относится к потребностям определенного пользователя (а не потенциального покупателя, типичного для рынка), ее нередко называют субъективной стоимостью. Например, производственное оборудование, которое предназначено для определенного пользователя, может быть более ценно именно для пользователя, а не для обычного покупателя.
Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использовании – инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью.
|
|
|
Стоимость денег во времени. Существует шесть функций сложного процента (ШФСП).
Очевидно, что деньги как капитал изменяют свою стоимость во времени: $1, положенный в банк под 10 % годовых и дающий $1,1 через год, не равен $1, полученному через год. ШФСП – один из разделов финансовой математики, позволяющий устанавливать количественную взаимосвязь стоимости денег в разные периоды времени и получать количественную оценку временной стоимости денег как капитала, способного приносить доход.
Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:
- остаточная продуктивность;
- вклад;
- возрастающая и уменьшающаяся отдача;
- сбалансированность (пропорциональность);
- экономический размер;
- экономическое разделение.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:
- юридически допустимо;
- физически возможно;
- финансово оправдано;
- наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
|
|
|
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим критериям:
- физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования;
- правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству;
- финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка;
- максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие
«наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения поставленных задач с использова-нием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости. Рассмотрим основные этапы процесса оценки.
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке: на этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также действительная дата оценки.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоподтверждающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
|
|
|
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследует отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также подбирает аналоги объектов оценки и обосновывает их выбор.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор методов и их обоснование подробно излагаются в соответствующих разделах отчета.
5. Итоговое согласование (обобщение) результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными подходами, Оценщик приходил к
выводам о влиянии различных точек зрения на оцениваемую собственность, на ее итоговую оценку. Каждому из результатов присваивается соответствующий коэффициент весомости, после чего результаты оценки согласуются в итоговое заключение о стоимости.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.
Согласно действующим стандартам существует три классических подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный подходы.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратим на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:
ЗП = ДП = СП. (1)
Неравенство частей уравнения определяет погрешность оценки, связанную с достоверностью используемой информации.
Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества. Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.
Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:
- затратный подход – это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки;
- сравнительный подход – современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;
- доходный подход – стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.
Пример
1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Объект оценки – недвижимое имущество: нежилые административные помещения 3-го этажа площадью 371,1 м2 трех этажного административного здания, принадлежащие на праве собственности ОАО «Юг», расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Видова, 1.
Объект оценки расположен в центральной деловой части города, в административном здании 1968 года постройки. Окружение объекта представляет собой многоэтажные жилые дома, первые этажи которых переоборудованы под торговые и офисные помещения.
Подъезд к объекту осуществляется по ул. Свободы и ул. Видова по асфальтированной дороге. На охраняемой дворовой территории имеется возможность парковки автотранспорта. Оцениваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии, требуется проведение
косметического ремонта, в подсобных помещениях отделка неудовлетворительная, не соответствует современным требованиям, предъявляемым к аналогичным помещениям. Основные технические характеристики и описание строительных конструкций объекта оценки, представлены в таблице 1.
Таблица 1 – Общие характеристики объекта оценки
| Объект недвижимости | Нежилые помещения во встроенном трех этажном административном здании (Литера А) |
| Назначение объекта | Нежилые помещения |
| Фактическое использование | Нежилые помещения |
| Этажность | 3 этаж |
| Общая площадь всего помещения, м2 | 371,1 |
| Высота помещений по внутреннему обмеру, м | 3,25 |
| Объем м3 | |
| Год постройки | |
| Группа капитальности | I |
| Конструктивный элемент | Основной материал конструкции и техническое состояние с признаками износа |
| Фундаменты | Железобетонный – состояние удовлетворительное |
| Стены | Крупноблочные – состояние удовлетворительное |
| Перегородки | Кирпичные – состояние удовлетворительное |
| Перекрытия | Железобетонные – состояние удовлетворительное |
| Полы | Дощатые, метлахская плитка, линолеум – состояние удовлетв. |
| Проемы дверные и оконные | Окна – двойные створные; двери – филенчатые, металлические |
| Отделка | Штукатурка, обои, обшивка пластиком, обшивка железом |
| Санитарно-технические и электротехнические устройства | |
| Водопровод | От городской сети |
| Электричество | Скрытая проводка |
| Канализация | Общесплавная |
| Отопление | ТЭЦ – газ |
| Газоснабжение | Сетевое |
| Телефон | Да |
| Вентиляция | Да |
| Сигнализация | Пожарно-охранная сигнализация |
| Прочие работы | Крыльцо, лестница – состояние хорошее |
Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на строительство аналогичного объекта.
Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости:
- определение рыночной стоимости земельного участка;
- расчет затрат на замещение объекта оценки;
- определение величины физического износа и функционального и экономического устареваний объекта оценки;
- уменьшение величины затрат на замещение на величину износа и устареваний;
- к полученной величине стоимости добавляется рыночная стоимость земельного участка. Общая формула затратного подхода имеет вид*:
С = [Рст. (1– (Ифиз + Ифунк) /100 + Сз.у.]. [1 – Ивнеш / 100], (2)
где: Рст – стоимость замещения или воспроизводства объекта оценки, руб.; Ифиз – физический износ улучшений, %;
Ифунк – функциональное устаревание улучшений, %; Сз.у. - стоимость земельного участка, руб.;
Ивнеш – внешнее устаревание для всего земельно-имущественного комплекса, %.
Полная стоимость замещения – стоимость строительства объекта в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, но построенного из новых материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и сейсмоустойчивостью.
Метод основан на сравнении стоимости единицы 1 м2 полезной площади или 1 м3 строительного объема со стоимостью аналогичной единицы измерения. Стоимость нового строительства определяется по формуле
Сс = Сin. N, (3)
где Cin– стоимость единицы потребительских средств по УПВС; N – количество единиц.
УПВС – укрупненные справочники полной восстановительной стоимости.
Для определения базовых цен в данном примере используются сборники УПВС с применением следующих коэффициентов:
К1 = 0,94 – поправочный коэффициент на климатический район;
К2 = 1,2 – коэффициент изменения сметной стоимости работ 1969 года по отношению к 1984 году;
К3 = 1,04 – территориальный коэффициент;
К4 = 22,63 – коэффициент пересчета базовых цен в цены III квартала 2009 года.
Расчет стоимости представим в таблице 2.
Таблица 2 – Расчет полной восстановительной стоимости объекта
| Наимен. части здания | Ед. изм. | Кол- во м2 | Стоимость ед. в ценах 1969 г. | К-т пере-вода в цены 1984 г. | Стоимость ед. в ценах 1984 г. | К-т перевода в цены III кв. 2011 г. | Стоимость ед. в ценах III кв. 2011 г. | Стоимость объекта в ценах III кв. 2011 г. |
| Нежилые помещения | м2 | 371,1 | 104.0,94 = 97,8 | 1,248 | 122,1 | 88,96 | 10 862 | 4 030 888 |
Определение накопленного износа
Каждое здание и сооружение характеризуется эксплуатационными характеристиками: прочностью; устойчивостью конструкций; теплозащитностью.
Построенное здание под действием различных факторов теряет свои эксплутационные качества и разрушается. Кроме того, на рыночную стоимость здания оказывает влияние внешнее экономиическое воздействие.
 |
* Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2012. – С.212
Различают несколько видов износа и устареваний:
- физический – потеря эксплутационных качеств;
- функциональное (моральное) устаревание – потеря техноло-гического соответствия стоимости в связи с НТП;
- внешнее устаревание – изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения.
Все эти виды износа и устареваний вместе являются накопленным износом.
В данном примере физический износ определен по данным технического паспорта и на основании визуального осмотра объекта с применением шкалы экспертных оценок и составил 25 %.
Второй вид износа (устаревания) – функциональный. Он обусловлен либо чрезмерно большими размерами здания, либо недостаточностью размеров. Экспертным путем, на основании исследования объекта, приходим к выводу, что функциональный износ равен 10 %. Внешний износ (устаревание) – износ в результате изменения внешних факторов. В данном примере он отсутствует.
Накопленный износ: 25 + 10 = 35 %.
Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
| Наименование здания | Восстановительная стоимость, руб. | Накопленный износ, % | Накопленный износ, руб. | Рыночная стоимость, руб. |
| Административное | 4 030 888 | 1 410 811 | 2 620 077 |
Практика оценки недвижимости доходным подходом
Доходный подход – определение рыночной стоимости объекта методом капитализации дохода основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного метода анализируется возможность объекта давать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.
Для оценки стоимости объекта применяют технику прямой капитализации и дисконтирования. Метод прямой капитализации дохода дает точную оценку текущей стоимости будущих доходов.
Основные этапы метода капитализации
- определение потенциального валового дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для аналогичных объектов;
- оценка возможных потерь от неполной загрузки объекта (от простоя) или потерь при сборе арендной платы производится на основе анализа рынка подобных объектов;
- расчет эксплуатационных издержек оцениваемого объекта;
- - определение ставки возвратной капитализации;
- определение стоимости объекта в текущем состоянии.
1. Потенциальный доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при условии 100% -й сдачи объекта без учета потерь и расходов. Он формируется за счет:
- плановой аренды – это часть дохода, образующаяся по условиям арендного договора;
- сверхплановой аренды – это дополнительная оплата аренда-торами расходов, превышающих значения, установленные в договоре;
- рыночной аренды – это часть дохода, определяемая на основе рыночных ставок аренды.
На основании анализа рынка аналогичных помещений с простым качеством отделки установлено, что величина аренды находится в диапазоне 730–830 руб./м2 в месяц. В расчете принимаем среднее значение 780 руб.
Предполагаемая к сдаче в аренду площадь составляет 371,1 м2, тогда годовой валовый доход составит: 371,1м2. 780. 12 = 3 473 496 (руб.).
2. Потери от недоиспользования объекта (П) – могут возникнуть от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду
площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки.
Коэффициент потерь является важнейшей характеристикой как конкретной недвижимости, так и всего рынка недвижимости в целом, отражая общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости отсутствуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки. При этом отклонения от среднерыночного значения свидетельствуют о качестве управления конкретной недвижимостью.
Данный коэффициент принимается исходя из рыночных прогнозов с учетом анализа сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле2:
КНД = (Кn. nc)/na, (4)
где КНД – коэффициент недоиспользования;
Кn – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит
смена арендаторов (в данном случае смена происходит в отношении всего помещения, поэтому доля равна 1);
nc – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых (на основе предложений к аренде нежилых помещений, представленных в газете «С Легкой Руки», можно сделать вывод о размере периода поиска – один месяц или 1/12 года);
na – общее число арендных периодов в году (в данном случае предполагается наличие только одного арендного периода в году, так как большинство нежилых помещений арендуется для длительного использования).
Таким образом, коэффициент недоиспользования равен:
КНД = (1. 0,08)/1 = 0,08, в расчетах принимается значение в процентах равное 8 %. Определение действительного валового дохода:
3 473 496. 0,08 = 277 880 (руб.),
3 473 496 – 277 880 = 3 195 616 (руб.).
3. Расчет эксплуатационных издержек. Операционные расходы по эксплуатации объекта (ОР) делятся на постоянные расходы – ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта, они не зависят от степени занятости объекта арендаторами (это налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке, некоторые эксплуатационные расходы; переменные расходы - расходы по заработной плате обслуживающего персонала, расходы на управление, оплата коммунальных услуг, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы на содержание территорий, расходы на вывоз мусора и прочие расходы.
Таблица 4 – Операционные расходы
| Статья расхода | Величина % | Обоснование статьи расхода |
| Налог на имущество | 2,2 от остаточной стоимости (1 392 710) (30 640) | Закон Краснодарского края № 620-КЗ от 26.11.2003 г. «Налог на имущество организаций» |
| Страхование недвижимости | 0,3 от страховой стоимости (здания, помещения) (38 812) | 711.ru – независимая помощь в страховании |
| Прочие и непредвиденные расходы | 10 от ДВД (319 451) | Экспертное мнение оценщика |
| Итого операционные расходы, руб. | 388 903 |
На основании расчетов операционные расходы для данного объекта составляют 388 903 рублей.
Определение чистого операционного дохода:
3 195 616 – 388 903 = 2 806 713 (руб.).
4. Определение ставки возвратной капитализации (К). Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Расчет ставки капитализации произведем по методу суммирования (кумулятивного построения), согласно которому ставка капитализации является суммой безрисковой ставки, поправки на риск и низкую ликвидность. В качестве безрисковой ставки оценщиком взята процентная ставка по вкладу «Депозит Сбербанка России» сроком на 1 год и 1 месяц при сумме вклада 1 000 000 и более – 10,25 %.
По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправки на риск для оцениваемого объекта в следующих процентных соотношениях.
Расчет ставки капитализации представлен в таблице 5. Таблица 5 – Расчет ставки капитализации
| Составляющие ставки дисконтирования | Величина ставки | |
| Безрисковая ставка | 10,25 | |
| Пре мии | Премия за ликвидность | 5,125 |
| Премия за риск вложения в оцениваемый объект | 1,6 | |
| Премия за инвестиционный менеджмент | ||
| Итого | 19,175 | |
| Округленно |
Премия за ликвидность. Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции объекта – это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Поправка на низкую ликвидность рассчитывается по формуле:
П = (iб.р.. q) / 12 (5)
где П – премия на низкую ликвидность; iб.р. – безрисковая ставка доходности;
q – типичный срок экспозиции оцениваемого объекта.
Для оцениваемого объекта премия составляет (при типичном сроке экспозиции недвижимости, аналогичной оцениваемой в шесть месяцев):
П = 10,25. 6/12 = 5,125 %.
Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Для определения применен метод взвешенной оценки рисков, который разделяет риски на систематические и несистематические.
Систематические риски – это риски, затрагивающие всех участников инвестиционного рынка и не связанные с конкретным объектом.
Несистематические риски – это риски, присущие конкретному оцениваемому объекту недвижимости и не зависящие от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Расчет величины премии за риск инвестирования в конкретный вид недвижимости представлен в таблице 6.
Таблица 6 – Определение премии за риск вложения в оцениваемый объект
| Вид и наименование риска | Премия за риск, % | ||||
| Систематический риск | |||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | |||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | |||||
| Изменение федерального или местного законодательства | |||||
| Несистематический риск | |||||
| Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | |||||
| Ускоренный износ здания | |||||
| Неполучение арендных платежей | |||||
| Неэффективный менеджмент | |||||
| Криминогенные факторы | |||||
| Финансовые проверки | |||||
| Неправильное оформление договоров аренды | |||||
| Количество наблюдений | |||||
| Взвешенный итог | |||||
| Сумма | |||||
| Количество факторов | |||||
| Средневзвешенное значение балла | 1,6 | ||||
| Величина поправки за риск, % | 1,6 |
Премия за инвестиционный менеджмент. Предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления объектом. Величина данной премии в подавляющем большинстве случаев рассчитывается экспертно или на
основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:
- низкое значение – 1 %;
- значение ниже среднего – 2 %;
- среднее значение – 3 %;
- значение выше среднего – 4 %;
- высокое значение – 5 %.
Величина премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофили-рование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности собственного капитала, а также за принятие решений о продаже недвижимости.
В данном случае принимаем значение на уровне 2 % (ниже среднего), поскольку объект по своему назначению является доходоприносящей недвижимостью.
Формула для расчета стоимости имущества S имеет вид:
S = ЧОД / k, (6)
где S – стоимость объекта, руб.; ЧОД – чистый операционный доход; k – коэффициент капитализации.
Рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет
2 806 713 / 0,19 = 14 772 174 (руб.).
|
2 http://dpo.ru/activity/otchbiz7- 4.asp Консультационная группа «Департамент оценки».
Практика оценки недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный c объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно Федеральному стандарту ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта- аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корр
|
|
|
