 |
III. Расчет величины затрат на воспроизводство/замещение.
|
|
|
|
ОТЧЕТ О ПРОХОЖДЕНИИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ
ПРАКТИКИ
ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества
Для специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения»
студента ___ Киселева Екатерина Владимировна ____________________
руководитель практики __ Копылов Александр Геннадьевич __________
(Ф.И.О. и должность группового руководителя практики)
Целью практики является закрепление, расширение, углубление и систематизация знаний, полученных при изучении ПМ 04 «Определение стоимости недвижимого имущества» на основе изучения деятельности конкретной организации. Приобретение практического опыта, развитие профессионального мышления. Обеспечение готовности выпускников к выполнению основных профессиональных функций в соответствии с квалификационными требованиями.
I. Сведения об объекте недвижимости.
В ходе производственной практики осуществлен сбор и анализ следующих сведений об объекте недвижимости:
1.1 Название объекта недвижимости:___ Жилое помещение (квартира в многоквартирном жилом доме)
1.2 Кадастровый номер объекта недвижимости (земельного участка) __ 33:22:011015:84 ____________________________________
1.3 Инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) ______ 7857/8033 ______________________________________
1.4 Почтовый адрес (местоположение) земельного участка: __________
г.Владимир, пр-т Октябрьский, д. 12, кв. 26, 2 этаж _______________
1.5 Вид права и правообладатель земельного участка ___ совместная собственность Киселева В.Г. Киселев В.А. ____________________
1.6 Назначение помещения ____ жилое ____________________________
1.7 Общая площадь помещения _____________ 63,2 кв. м. ____________
II. Экспликация к плану строения
Таблица 1 Экспликация к плану строения
| Литера по плану | № по плану | Наименование части помещения | Площадь, кв.м. | Примеч. | |
| Общая полезная | Основная | ||||
| А | РУ - 10 | 10,4 | 10,4 | Высота 3,00 | |
| Трансформаторная камера | 3,2 | 3,2 | |||
| РУ - 04 | 1,5 | 1,5 | |||
| Уличное освещение | 1,5 | 1,5 | |||
| РУ - 04 | 13,9 | 13,9 | |||
| Трансформаторная камера | 15,3 | 15,3 | |||
| РУ - 10 | 17,4 | 17,4 | |||
| ИТОГО: | 63,2 | 63,2 | |||
|
|
|
Общие сведения о строении:
1.8. Год постройки: _______ 1960 год __________________________
1.9. Литера: _______________ А _______________________________
1.10. Этажность здания _____________ 5 этажей_ ____________________ 1.11. Материал стен ______________ кирпичные _____________________
перекрытий ______ железобетон _____________________
1.12. Дата обследования (проведения плановой или внеплановой технической инвентаризации, составления технического паспорта)_____
_____________________ 27.04.2000 года __________________________
1.13. Наименование организации технической инвентаризации ________
____ Владимирский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация –
Федеральное БТИ»_ _________________________________________
1.14. Наименование органа кадастрового учета ___ филиал ФГБУ _____
ФКП Росреестра по Владимирской области ______________________
III. Расчет величины затрат на воспроизводство/замещение.
Величина затрат на воспроизводство определяется как затраты, необходимые для точной копии объекта оценки с использованием применившихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Методы расчета стоимости зданий и сооружений, применяемых в рамках затратного подхода.
В оценке стоимости можно произвести следующую классификацию основных методов.
1. Оценка на основе результатов предыдущей оценки (переоценки).
Алгоритм расчета:
Во = Впо * Ио / Ипо.
Использование этого метода предполагает, что результаты предыдущей оценки (переоценки) были объективными. При этом желательно применять уточненные знания отношения Ио к Иоп по оцениваемому объекту, расположенному в конкретном пункте его нахождения.
|
|
|
Оценка на основе учетных данных о реальных затратах в создание и развитие оцениваемого объекта.
Алгоритм расчета:
Во = 
Этот метод применим в случаях, когда по оцениваемых инвентарным объектам в карточках инвентарного учета или в сохранившихся сметно-финансовых расчетах содержится информация о первоначальной стоимости основных фондов, о сроках их постановки на баланс, об объемах и структуре капитальных вложений. Кроме того, имеется информация о стоимости расширения и модернизации, улучшения основных фондов. При применении данного метода главной проблемой является очищение исходных стоимостных показателей ввода основных фондов или объема капитальных вложений от элементов двойного счета. Кроме того, необходимо убедиться в достоверности величин учтенных затрат на создание и улучшение оцениваемых объектов, так как в практике финансирования капитальных вложений могли иметь место необоснованные списания с одного объекта затрат на смежные объекты.
При использовании укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений УПВС.
Алгоритм расчета:
Bo = (BB69 + 
;
Оценка на основе показателей стоимости по объектам аналогам, укрупненных показателей стоимости строительства и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
При использовании укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) прейскурантов на здания и сооружения и других сметных нормативов, составленных в уровне цен 1984 г.
Алгоритм расчета:
Во = (СБ84МО + 
Ci84MO) * ИоМО/И84МО * Кпз * Kj * V;
Преимуществом этого метода является применение хорошо отработанной информации об объектах аналогах, укрупненных показателях восстановительной стоимости и стоимости строительства, прошедшей отраслевую и межведомственную техническую и стоимостную экспертизу. Указанные укрупненные стоимостные показатели предусматривают четко оговоренный круг учитываемых затрат и не содержат элементов двойного счета.
К основным трудностям использования метода следует отнести:
- определенную сложность поиска объекта аналога или соответствующего укрупненного норматива;
- использование довольно сложных методов введения многочисленных корректировок на несоответствия функциональных параметров и условий осуществления строительства по оцениваемому объекту и объекту – аналогу;
|
|
|
- необходимость четкой идентификации измерителя, на который отнесены укрупненные стоимостные показатели.
Оценка на основе справочника оценщика.
Алгоритм расчета:
Во = (Вс04 + 
BiCMO) * K * V;
При использовании этого метода значительно упрощается поиск объектов—налогов введение поправок, благодаря чему повышается достоверность расчетов.
Разработка сметы затрат на строительство объекта по проектным данным об объемах работ или о потребностях в ресурсах.
Алгоритм расчета:
Во = 
H + П) + Св + Сз + Сд + Спз;
При использовании данного метода убедительность составленной сметы может поставлена под сомнение из-за отсутствия уверенности в полноте учета всех объемов работ. К такому методу, как правило, прибегают профессиональные сметчики.
Обозначения параметров алгоритмов расчета:
Фi – учетная стоимость стоимостных фондов, введенных в действие в году ti, за вычетом стоимости установки и демонтажа замененных основных фондов;
Во, Впо – восстановительная стоимость объекта соответственно на дату текущей и предыдущей переоценки;
Вп69 – удельное значение базисного укрепленного показателя восстановительной стоимости УПВС в ценах 1969 г.
Вс04МО – удельное значение справочного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах на 01.01.2004 г. для Московской области (КО-ИНВЕСТ. Справочник оценщика «Промышленные здания»);
△Вi69 – i-ая поправка к удельному показателю восстановительной стоимости в ценах1969г.
icМО – алгебраическая сумма по первой группе поправок, рассчитываемая с помощью Справочника оценщика «Промышленные здания»;
СБ84МО – удельное значение укрупненного показателя стоимости строительства в ценах 1984 г. для Московской области;
△Сi84MO – i-ая поправка к базисному удельному показателю стоимости строительства;
Кпз – коэффициент, учитывающий прочие затраты по главам 8-12 сводного сметного расчета стоимости строительства в конкретном регионе;
|
|
|
Кj – региональный коэффициент, представляющий собою отношение стоимости строительства в j-ном регионе по отношению к стоимости строительства в Московской области;
К – общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок, рассчитываемый по алгоритмам, приведенным в Справочнике оценщика «Промышленные здания» 2004г.;
Иi; И69; И84МО; Ипо; Ио; ИоМО – значения эпюры индексов цен на строительство зданий и сооружений соответственно для i-ого года ввода в действие основных фондов, 1969 г.; 1984 г.; даты предыдущей оценки, даты нынешней оценки для конкретного региона или для базового района (значок МО – Московская область). Длинные динамические ряды цен, публикуются, например, в ежеквартальном информативно –аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»
С – стоимость прямых затрат по j-ому виду работ в базисном уровне цен;
V – строительный объем здания;
Vj – объем j-ого вида работ;
Иoj; Ибj – индексы стоимости прямых затрат по j-ому виду работ соответственно на дату оценки и в базисном периоде;
Н, П, Св, Сз, Сд, Спз – составляющие сметной стоимости соответственно:
Накладные расходы и сметная прибыль подрядчика, затраты на строительство временных зданий и сооружений, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, затраты на содержание заказчика, застройщика и технический надзор, прочие работы и затраты при определении стоимости строительной продукции (включая затраты на изыскательные и проектные работы).
Обоснование выбора метода оценки в рамках затратного подхода.
Метод оценки стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода выбран Оценщик в силу следующих обстоятельств:
1. В силу закона. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135 ФЗ.
Статья 14. Права оценщика. Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
2. В силу положений федеральных стандартов оценки. ФСО 1. П.20.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновывать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
3. В силу того, что данный метод апробирован и широко применяемый российскими Оценщиками.
Кроме того, после производственного анализа вышеприведенных методов расчета стоимости затрат на замещение (воспроизводство) оценщики пришли к следующим выводам:
- применение метода Оценки на основе результатов предыдущей оценки (переоценки) в данном случае невозможно, так как не все оцениваемые объекты ранее Оценщиком оценивались.
|
|
|
- оценка на основе учетных данных о реальных затратах в создание и развитие объектов оценки также невозможна, так как такие данные у Оценщика и Заказчика отсутствуют;
- использование укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений УПВС, изданных в 1969 – 1975 г. в настоящее время не позволяет получить результат достаточной достоверности в виду устаревания приведенной в сборниках информации;
- разработка сметы затрат на строительство объекта по проектным данным об объемах работ или о потребностях в ресурсах требует очень больших временных и трудовых затрат, что не укладывается в рамки заключенного договора на оценку;
Исходя из вышеизложенного, Оценщиком выбран метод расчета величины затрат на замещение на основе укрупненных показателей стоимости строительства на основе данных Справочник КО-ИНВЕСТ «Сооружения городской инфраструктуры» 2010 г.
Показатели справочника включают номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35,2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 г. с применением поправочных коэффициентов для перевода в уровень цен 01.01.2016 г.
В справочных показателях стоимости учтен следующий круг затрат:
а) прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);
б) накладные расходы и сметная прибыль по нормативам Межрегиона РФ – в процентах от фонда оплаты труда строителей и механизаторов;
в) усредненная величина доначислений к стоимости в размере Пепр от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты глав ССР:
1,7 – 10,12, а также непредвиденные работы и затраты.
В справочных показателях стоимости не учтены:
- плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период проектирования и строительства;
- затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки;
- затраты, связанные с компенсацией за сносимые строения и садоводо-огородные насаждения, посев, вспашку и др. с/х работы.
Стоимость строительства наружных инженерных сетей от потребителя (узлов учета, точек ввода/выпуска в здание) до точек подключения должна учитываться дополнительно.
В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.
Из зданий, представленных в справочке оценщика КО-ИНВЕСТ в качестве аналогов выбраны здания трансформаторных подстанций, КС-1, этажность 1.
И4.4.01.001, стоимость мерителя 1 куб./м в ценах на 01.01.2010 г. для условий Московской области 4322,01 руб./куб.м для объектов, построенных до 1975 г.
И4.4.01.0027858,21, стоимость мерителя 1 куб./м в ценах на 01.01.2010 г. для условий Московской области 7858,21 руб./ куб.м для объектов, построенных после 1975 г.
Алгоритм расчета:
Во = (Вв2011 + 
* Ио/И2011 * V;
Обоснование выбранных объектов аналогов.
Выбор объектов аналогом Оценщиком произведен на основании требований стандартов оценки.
ФСО 1. П. 14. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющих его стоимость.
Выбранные объекты аналоги имеет одинаковое с предполагаемым к строительству в соответствии с НЭИ функциональное назначение, материальные, технические и другие характеристики, определяющие их стоимость. Данные об объектах аналогах получены из достоверных источников информации. Все отличия объекта аналога от объекта оценки могут быть скорректированы в процессе расчетов.
Согласно с проведенным экспертным исследованием, приведенным в Справочнике Оценщика недвижимости.
Таблица 2. Интервал значений коллективной экспертной величины прибыли предпринимателя.
| Показатель | Среднее значение |
| Доходность при инвестировании в строительство производственно-складских объектов в год | 8,8% |
Таблица 3. Индексы пересчета СМР от 01.01.2010 г. к дате оценки для условий Владимирской области по конструктиву КС-1
| И84-2010 | 75,67 |
| И84-2014 | 117,26 |
| Иапр-нояб. | 1,02 |
| И2014 дата оц.= | 119,03 |
| И2010-2014 | 1,57 |
| Имо2010 | 92,74 |
| Вл/МО | 0,82 |
| И оконч. | 1,28 |
| Прибыль предпринимателя | 15% |
Следовательно, расчет величины рыночной арендной платы (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях) за пользование объектами оценки, полученная в результате расчетов затратным подходом в рамках условий рыночной экономики должна базироваться на следующих формулах:
Балансовая стоимость объектов недвижимости принимается равной рыночной стоимости.
АПгод = 
х Кдоходности.
ДНЕВНИК
|
|
|
