 |
Теоретические занятия (лекции).
|
|
|
|
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
Российская Академия Правосудия
Кафедра экономики
УЧЕБНО – МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС
Оценка недвижимого имущества
Факультет непрерывного образования по подготовке специалистов для судебной системы
специальность 120714.51– «Земельно – имущественные отношения»
Форма обучения очная
Москва
Автор: Муратова М.Н., преподаватель кафедры экономики
Учебно-методический комплекс составлен в соответствии с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта СПО по специальности 120714.51 «Земельно-имущественные отношения»)
Одобрен на заседании Кафедры экономики ФГБОУ ВПО Российская академия правосудия протокол от 27 декабря 2012 года № 6.
Утвержден Учебно-методическим советом Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия правосудия» (протокол № 4 от 29 января 2013 г.).
Замечания, предложения и пожелания по программе направлять в ФБГОУ ВПО «Российская академия правосудия» по адресу: 117418, Москва, Новочеремушкинская ул., д. 69-А
СОДЕРЖАНИЕ
Раздел 1. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ДИСЦИПЛИНЫ……………………...… 4
Раздел 2. МЕСТО ДИСЦИПЛИНЫ В СТРУКТУРЕ ООП…………… 5
2.1.Виды и формы контроля……………………………………………. 5
2.2.Виды активных методов и форм обучения………………………… 5
Раздел 3. СОДЕЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ……………………………. 6
3.1. Тематический план учебной дисциплины………………………… 6
3.2.Содержание отдельных разделов и тем…………………….……… 7
|
|
|
3.3. Содержание и организация самостоятельной работы…………… 12
Раздел 4. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ДИСЦИПЛИНЫ………………………………………………………… 13
4.1. Перечень учебно-методических материалов, разработанных
профессорско-преподавательским составом кафедры………………… 13
4.2. Список вопросов для подготовки к итоговой контрольной
работе……………………………………………………………………... 13
5. СПИСОК ОСНОВНОЙ И ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.. 15
Раздел 1. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ДИСЦИПЛИНЫ.
Дисциплина «Оценка недвижимого имущества» предназначена для того, чтобы дать студентам знания и навыки в области оценки недвижимости, необходимые в финансово-кредитной, учетной, страховой и иной деятельности.
В соответствии с назначением основной целью дисциплины является:
передача студентам системного, целостного представления о базовых принципах, закономерностях, механизме оценки недвижимости различных объектов собственности и предприятия в целом, научить проводить самостоятельную оценку таких объектов.
Исходя из цели, в процессе изучения дисциплины решаются следующие
задачи:
· получение студентами теоретических знаний о сущности оценки
недвижимости;
· ознакомление с правовыми основами оценки стоимости недвижимости;
· овладение различными методами оценки стоимости объектов
недвижимости;
· ознакомление с методикой написания отчета об оценке и др.
Раздел 2. МЕСТО ДИСЦИПЛИНЫ В СТРУКТУРЕ ООП.
Дисциплина «Оценка недвижимого имущества» является предшествующей для обязательных дисциплин профессионального цикла «Городской кадастр», «Оценка стоимости недвижимости» «Оценка стоимости земли» и дисциплин по выбору студента, а также при прохождении учебных практик по специальности.
По окончании изучения дисциплины студент должен овладеть определенными знаниями, умениями и навыками, что излагается в следующих понятиях:
|
|
|
· знать теоретические основы оценки стоимости объектов недвижимости;
· иметь практические навыки сбора и обработки информации для оценки недвижимости;
· владеть основами выведения итоговой величины рыночной стоимости предприятия и навыками написания отчета по оценке.
2.1.Виды и формы контроля.
Система контроля за ходом и качеством усвоения дисциплины включает следующие виды:
текущий контроль - проводится систематически с целью
установления уровня овладения студентами учебным материалом. В течении
семестра выполняются тестовые работы.
итоговый контроль - для усвоения данной дисциплины учебным
планом предусмотрена итоговая контрольная работа.
2.2.Виды активных методов и форм обучения.
Теоретические занятия (лекции).
Теоретические занятия (лекции) проводятся в разрезе тематики, упомянутой в примерной рабочей программе. Возможно и самостоятельное изучение теоретического материала курса на основе списков литературы по каждой теме. В процессе чтения лекций возможно использование технических средств обучения, а также рисунков, схем, графиков, диаграмм и пр.
Методическая модель обучения предполагает традиционную методику чтения лекций. Лекционные занятия для студентов дневной формы обучения составляют 120 часов.
Семинарско-практические занятия.
Семинарско-практические занятия проводятся по темам курса которые особенно требуют отработки, таких как метод капитализации доходов, метод чистых активов, метод дисконтирования денежных потоков и др.
Контрольные вопросы в разрезе каждой темы предусматривают закрепление студентом учебного материала, обобщение и анализ пройденного материала.
Самостоятельная работа.
Самостоятельная работа студентов (проведение оценки недвижимости) является основой для овладения практическими навыками по дисциплине и закрепления теоретического материала.
Раздел 3. СОДЕЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ.
| Вид учебной работы | Всего часов | |||
| 1 сем | 2сем | |||
| Аудиторные занятия (всего) | ||||
| В том числе: | ||||
| Аудиторные | ||||
| Практические занятия | ||||
| Лекционные | ||||
| Самостоятельная работа (всего) |
|
|
|
3.1. Тематический план учебной дисциплины.
| Название тем | Распределение часов | |||
| Аудитор- ные | Лекцион-ные | Практи-ческие | Самостоя- тельая | |
| Тема 1. Общие вопросы оценки собственности.Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами. | ||||
| Тема 2. Введение в оценку недвижимости. | ||||
| Тема 3.Сбор и анализ информации, необходимой для оценки недвижимости. | ||||
| Тема 4. Правовая экспертиза. | ||||
| Тема 5. Оценка стоимости земли. | ||||
| Тема 6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. | ||||
| Тема7. Оценка стоимости недвижимости подходом сравнительного анализа продаж. | ||||
| Тема 8. Оценка недвижимости доходным подходом. | ||||
| Тема 9. Основы ипотечного инвестиционного анализа. | ||||
| Тема10.Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. | ||||
| Тема 11. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. | ||||
| Тема 12. Выбор итоговой величины рыночной стоимости недвижимости. | ||||
| Тема 13. Основы организации профессиональной оценочной деятельности. | ||||
| Тема 14. Особенности оценки недвижимости для конкретных целей. | - | |||
| Тема 15. Итоговая самостоятельная работа. | ||||
| Всего |
3.2.Содержание отдельных разделов и тем.
Тема 1. Общие вопросы оценки собственности.
Место оценки объектов и прав собственности в современной рыночной экономике. Основные этапы становления профессиональной оценочной деятельности за рубежом и в России. Направления оценочной деятельности. Понятие объекта оценки. Движимое и недвижимое имущество. Понятие о функционировании рынков. Анализ рынков применительно к практике оценочной деятельности. Сегментирование рынков. Основы теории ценообразования, их связь с оценочной деятельностью Соотношение спроса и предложения, их эластичность. Экономическое содержание понятия стоимости. Отличия стоимости от цены затрат. Потребительная и меновая стоимость. Классификация стоимостей. Понятие рыночной стоимости и сфера его применения. Понятие инвестиционной стоимости.
|
|
|
Тема 2. Введение в оценку недвижимости.
Особенности рынка недвижимости и необходимость оценки недвижимости в рыночной экономике. Основные понятия, используемые в оценке недвижимости. Виды стоимости. Взаимосвязь видов стоимости и целей оценки недвижимости. Основные подходы к стоимости и методы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости. Классификация объектов недвижимости.
Тема 3. Сбор и анализ информации, необходимой для оценки недвижимости.
Основные факторы, определяющие сегментирование рынка недвижимости. Их влияние на формирование стоимости. Исходная информация для оценки объектов недвижимости. Источники информации; сбор и анализ информации. Анализ рыночной ситуации и перспектив ее развития в страновом масштабе. Анализ регионального рынка недвижимости. Анализ непосредственной среды местоположения объекта. Учет результатов анализа при определении стоимости оцениваемого объекта.
Тема 4. Правовая экспертиза.
Понятие имущества и пакета вещных прав. Полное право частной собственности и частичные права. Сервитуты. Виды сделок с недвижимым имуществом. Особенности правового статуса земли и недвижимого имущества в Российской Федерации.
Тема 5. Оценка стоимости земли.
Понятие земли как фактора производства. Механизм образования земельных рент. Классификация земель в Российской Федерации. Юридические и экономические аспекты использования земель. Определение нормативной цены земли. Рыночная стоимость земли или прав аренды земли. Метод сравнения продаж в оценке земли. Метод оценки по затратам на освоение. Техника остатка для земли. Метод валового рентного мультипликатора.
Тема 6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.
Экономическое содержание затратного подхода. Область применения и ограничения. Основные этапы применения затратного подхода. Понятия восстановительной стоимости здания, стоимости воспроизводства и замещения. Классификация затрат на строительство. Прямые и косвенные затраты ("твердые" и "мягкие"). Методы расчета восстановительной стоимости здания. Сметный метод. Метод УПСС-УПВС. Метод индексов цен (справочники "Коинвест", "Marshall & Swift"). Понятия прибыли застройщика (предпринимателя) и строителя (подрядчика). Понятие накопленного износа. Отличие понятия оценочного износа от бухгалтерской амортизации. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Устранимый и неустранимый износ. Методы определения величины износа.
|
|
|
Тема 7. Оценка стоимости недвижимости подходом сравнительного анализа продаж.
Экономическое содержание метода. Область применения и ограничения. Основные этапы метода. Источники и методы сбора исходной информации о сопоставимых продажах, способы проверки качества и достоверности информации. Сегментирование рынка и отбор аналогов. Параметры, определяющие сопоставимость аналогов. Выбор единиц сравнения. Виды поправок, порядок их расчета и внесения. Приведение цен аналогов к оцениваемому объекту. Анализ полученных данных и окончательный вывод о стоимости объекта.
Тема 8. Оценка недвижимости доходным подходом.
Основы теории стоимости денег во времени; шесть функций денежной единицы. Экономическое содержание метода прямой капитализации. Область применения и ограничения. Типовой отчет о доходах собственника объекта недвижимости. Потенциальный и действительный валовой доход, чистый операционный доход, операционные расходы, поступление денежных средств до и после налогообложения. Понятие ставки капитализации, способы расчета ставки капитализации. Экономическое содержание метода дисконтированного денежного потока.
Особые случаи применения доходного подхода. Техника остатка для земли, здания и объекта в целом. Понятие валового рентного мультипликатора.
Тема 9. Основы ипотечного инвестиционного анализа.
Понятие ипотеки. Ипотечный кредит с постоянными платежами. Ипотечные кредиты с переменными выплатами. Влияние условий финансирования на цену недвижимости, переуступка закладных и понятие дисконтных пунктов. Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом кредитования, техника простой инвестиционной группы.
Учет фактора погашения кредита и изменения стоимости объекта с течением времени. Техника Эллвуда и формат Акерсона. История ипотечного кредитования в за рубежом и в России.
Тема 10. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.
Основные инструменты измерения эффективности инвестиций. Период окупаемости. Чистая текущая стоимость. Внутренняя норма прибыли. Финансово управляемая норма прибыли.
Тема 11. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Анализ возможных вариантов использования объекта. Текущее использование. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как незастроенного. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта с учетом застройки. Примеры анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.
Тема 12. Выбор итоговой величины рыночной стоимости недвижимости
Преимущества и недостатки затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке недвижимости. Выбор удельного веса для каждого из примененных подходов и определение итоговой величины.
Тема 13. Основы организации профессиональной оценочной деятельности
Сфера деятельности профессионального оценщика недвижимости, стандарты оценочной деятельности: TIAVC, TEGOVOFA, Фонд оценки США, Американское общество оценщиков, Российское общество оценщиков. Основные принципы организации оценочных работ. Практика ведения переговоров с заказчиком. Стоимость работ по оценке. Постановка задания на оценку. Договор на оказание услуг по оценке, порядок инспектирования оцениваемого объекта. Виды и структура отчетов об оценке недвижимости. Обязательное содержание отчета об оценке.
Тема 14. Особенности оценки недвижимости для конкретных целей.
Оценка недвижимости для целей купли-продажи; для кредитования под залог; для внесения имущества в уставный капитал; для страхования; при банкротстве в целях ликвидации. Оценка частичных прав собственности на недвижимость. Оценка арендованной недвижимости, оценка прав аренды.
Тема 15. Итоговая самостоятельная работа.
Оценка отдельно стоящего объекта недвижимости. Три подхода к оценке и их практическое применение. Защита учебного отчета.
3.3. Содержание и организация самостоятельной работы.
Распределение нагрузки по самостоятельной работе студентов.
| № п/п | Темы самостоятельной работы студентов | Форма (вид) работы | Часы |
| 1. | Общие вопросы оценки собственности | Подготовка конспекта | |
| 2. | Введение в оценку недвижимости | Подготовка конспекта. Проведение исследования с учетом выбранного объекта недвижимости | |
| 3. | Сбор и анализ информации, необходимой для оценки недвижимости | ||
| 4. | Правовая экспертиза | Подготовка конспекта | |
| 5. | Оценка стоимости земли | Подготовка схемы | |
| 6. | Оценка стоимости недвижимости затратным подходом | Подготовка конспекта. | |
| 7. | Оценка стоимости недвижимости подходом сравнительного анализа продаж | Подготовка схемы | |
| 8. | Оценка недвижимости доходным подходом | Подготовка конспекта. | |
| 9. | Основы ипотечного инвестиционного анализа | Подготовка конспекта | |
| 10. | Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости | Подготовка конспекта | |
| 11. | Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости | Подготовка к оценки, выбор методов оценки | |
| 12. | Выбор итоговой величины рыночной стоимости недвижимости | ||
| 13. | Основы организации профессиональной оценочной деятельности | Подготовка конспекта | |
| 14. | Особенности оценки недвижимости для конкретных целей | ||
| 15. | Итоговая самостоятельная работа (написание отчета) | ||
| Итого |
Раздел 4. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ДИСЦИПЛИНЫ.
4.1. Перечень учебно-методических материалов, разработанных
профессорско-преподавательским составом кафедры.
Тесты по дисциплине. Таблицы сравнительной характеристики аналогов объектов недвижимости.
4.2. Список вопросов для подготовки к итоговой контрольной работе.
1.Определение недвижимости, ее особенности как объекта оценки.
2. Рынок недвижимости, его структура, факторы, влияющие на его функционирование.
3. Необходимость оценки и определения стоимости недвижимого имущества
4.Классификация объектов недвижимости.
5.Анализ права собственности на объект недвижимости и его
ограничений.
6. Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости. Состав информации: внутренняя и внешняя экономическая информация.
7. Постановка задания на оценку объектов недвижимости.
8. Виды частичных прав на недвижимость.
9. Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки, необходимые условия для применения.
10. Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
11. Оценка зданий и сооружений. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
12. Методы оценки стоимости зданий и сооружений: метод сравнительной единицы; метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства; метод единичных расценок.
13. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Понятия устранимого и неустранимого износа, методы расчета накопленного износа.
14. Расчет накопленного износа зданий и сооружений.
15. Расчет внешнего износа методом капитализации дохода, относимого к изменению внешних условий; метод парных продаж.
16. Экономическое содержание определения рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом. Преимущества и недостатки подхода, сфера применения.
17. Накопление информационной базы, сегментация рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам аналогам.
18. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Этапы оценки недвижимости.
19. Метод сопоставления цены и дохода. Схемы оценки недвижимости с использованием валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.
20. Экономическое содержание, сфера доходного подхода к оценке недвижимости.
21. Методы доходного подхода, необходимые условия для их использования.
22. Построение коэффициента капитализации. Ставка дохода на инвестиции и норма возврата капитала. Методы расчета требуемой ставки дохода на инвестиции: метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции, модель оценки капитальных активов.
23. Методы определения коэффициента капитализации для оценки недвижимости.
24. Оценка недвижимости методом техники остатка. Техника остатка для оценки зданий.
25. Метод дисконтированных денежных потоков, сфера применения, этапы оценки. Определение длительности прогнозного периода, факторы ее определяющие.
26. Ипотечный кредит, его виды, роль в инвестиционном процессе.
27. Сущность процесса наилучшего и наиболее эффективного использования.
28. Обязательные условия для проведения оценки: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, достаточность финансовых ресурсов, максимальная продуктивность.
29.Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости и критерии анализа наиболее эффективного использования.
30. Особенности отечественной практики оценки объектов недвижимости.
|
|
|
