Особенности оценки недвижимости

 

Одной из самых важных экономических проблем при инвестициях в недвижимость (земельные участки, производственные или жилищные здания, сооружения и т. д.) является точная и правильная стоимостная оценка недвижимого имущества.

 

Объекты недвижимости:

- земельные участки, участи недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, сооружения;

- воздушные и морские суда, космические объекты;

- предприятия.

Различают также:

Движимое имущество – все, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

Интеллектуальная собственность – исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и др.).

Оценка имущества – это процесс установления в отношении объекта гражданских прав рыночной или иной стоимости.

Причины оценки собственности:

- сдача имущества в аренду;

- приватизация;

- определение стартовой цены имущества для аукциона;

- использование имущества в качестве залога;

- оценка имущества физических и юридических лиц в целях контроля за правильностью проведения налогообложения;

- инвестирование средств в действующую фирму с целью ее приобретения или приобретения прав на часть ее активов;

- слияние и поглощение фирмы;

- исполнение права наследования;

- исполнение судебного приговора и т. д.

 

Оценка экономического объекта производится оценщиками, то есть юридическими и физическими лицами, имеющими сертификат оценщика и лицензию на осуществление оценочной деятельности.

 

Результат оценки – это научно обоснованное мнение оценщика о стоимости оцениваемого объекта.

Ценность объекта собственности обусловлена его способностью удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества в результате владения этим объектом.

Стоимость объекта – это деньги или их эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо объект или предмет, то есть стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

 

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости:

- правовой режим использования объекта:

- целевое назначение и функциональное использование;

- условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);

- дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий);

- местонахождение (отличия в расположении имущества в разных природоклиматических зонах, в населенных пунктах разной категории и в границах населенных пунктов, в разных городах и др.);

- физические характеристики (размер и конфигурация недвижимости и ее инженерно-геологические параметры: уклон поверхности, состояние почв, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества);

- использование прилегающей территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды);

- физический износ объекта.

Следует различать понятия стоимости и цены. При оценке недвижимости под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные сходные объекты в прошлых сделках. Или цена – это сумма, которую продавец желает получить за объект недвижимости, выставленный на продажу. Цены прошлых сделок и цены продавца могут не отражать обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Стандарты стоимости:

Обоснованная рыночная стоимость – это цена, по которой собственность переходит из рук продавца, желающего его продать, к покупателю, желающему ее приобрести. При этом один из них не подвергается никакому принуждению продать, а второй – купить.

Инвестиционная стоимость - это конкретная стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора, исходя из его личных инвестиционных целей. Она может быть выше или ниже рыночной, или может совпадать с ней.

Внутренняя стоимость – является аналитической оценкой объекта собственности, основанной на знании и учете его финансового и технического состояния, а также перспектив получения прибыли и чистого дохода. Расчет внутренней стоимости возможен при наличии доступа к полной информации об оцениваемом объекте, которая носит конфиденциальный характер.

Ликвидационная стоимость – это чистая сумма, которая может быть выручена при ликвидации фирмы и распродаже ее активов. Различают упорядоченную ликвидацию, при которой процесс распродажи активов производится в течение периода времени, позволяющего получить максимально возможную цену каждого вида распродаваемого актива; и принудительную ликвидацию – т. е. активы распродаются быстро, обычно в процессе одной аукционной распродажи, без учета интересов владельцев этих активов.

Балансовая (бухгалтерская) стоимость – определяется по балансовому отчету как сумма его активов за вычетом накопленного износа, а также сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. При этом основные фонды оцениваются с учетом последней переоценки за вычетом износа и амортизации. Существующие обязательства оцениваются по номинальной стоимости с учетом условий кредитных договоров.

Восстановительная (текущая) стоимость – это балансовая стоимость объекта собственности с учетом переоценки активов на дату оценки стоимости.

Принципы оценки объектов недвижимости:

1 группа принципов касается ценности объекта собственности:

Полезность объекта - объект недвижимости, приобретаемый для предпринимательской деятельности, должен способствовать получению прибыли.

Фактор замещения – ни один покупатель не заплатит за объект собственности больше той цены, по которой он мог бы приобрести или вновь возвести в приемлемые сроки другой объект, обладающий аналогичной полезностью.

Ожидание – это расчет текущей стоимости будущих доходов или выгод, полученных в результате владения объектом собственности.

2 группа принципов связана с землей, зданиями и сооружениями.

Оценка остаточной стоимости земли – согласно экономической теории, каждый вид деятельности предполагает наличие 4-х факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый фактор требует соответствующей компенсации:

- труд – выплату заработной платы;

- капитал – получение процентного дохода;

- управление – получение прибыли;

- земля – ренту.

Земля имеет остаточную продуктивность, которая может быть измерена как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты труда, капитала и предпринимательской деятельности. Величина остаточной продуктивности определяется местоположением земельного участка. Удобное местоположение позволяет пользователю минимизировать затраты, а следовательно, получить максимальную прибыль при прочих равных условиях (например тепловая электростанция, расположенная в максимальной близости к угольным шахтам).

Влияние вклада на величину стоимости объекта. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта собственности или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства. Например, стоимость универмага 25 млн. грн. Владельцы оборудовали его кондиционерами, затратив на это 2 млн. грн, после чего число покупателей и выручка резко возросли. Теперь эксперты оценщики определили стоимость универмага в 30 млн. грн. Стоимость объекта увеличилась на 5 млн. грн при вкладе в 2 млн. грн.

Фактор возрастающих и уменьшающихся доходов. Суть фактора рассмотрим на примере. АО приобрело участок земли для постройки коттеджей с последующей их перепродажей. Сколько коттеджей построить? Себестоимость постройки одного коттеджа будет значительно выше, чем с/с 2-х и более коттеджей. С увеличением количества коттеджей с/с каждого из них будет падать, а прибыль компании – расти. Вместе с тем по мере увеличения численности зданий на этом участке привлекательность их приобретения для потенциальных инвесторов будет падать, а значить будет падать и прибыль компании.

Экономическая величина – это количество земли, обеспечивающее наилучшее землепользование в данном регионе с учетом существующей рыночной конъюнктуры. Предположим, что земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, по своим размерам превосходит величину, необходимую для нормального функционирования этого объекта. Следовательно, владелец объекта заплатил излишнюю сумму при приобретении земельного участка либо платит излишнюю арендную плату за его использование.

Или, например, стоимость двух земельных участков, расположенных рядом друг с другом и продаваемых порознь, может быть значительно меньше, чем стоимость участков, проданных после объединения.

3 группа принципов связана с внешней рыночной средой.

 

Зависимость – стоимость объекта зависит от его местоположения, а именно от наличия развитой инфраструктуры (поставщики, покупатели, рабочая сила, экологическая обстановка и т. д.).

Соответствие – любой объект недвижимости должен соответствовать градостроительным и рыночным стандартам, принятым в данном регионе. С данным принципом связаны понятия регрессии и прогрессии. Суть регрессии состоит в том, что владелец дорогого доходного дома, построенного в малопристижном районе, не получит сумму, покрывающую затраты на его сооружение. Прогрессия наблюдается тогда, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.

Соотношение предложения и спроса. Повышенный спрос на недвижимость не всегда можно удовлетворить в краткие сроки, в результате чего цены на недвижимость могут расти или длительное время быть стабильно высокими. Избыток предложения или недостаток спроса вызывают снижение цен и уровня арендной платы на недвижимость. При наличии сбалансированности спроса и предложения цена обычно отражает стоимость (затраты) производства на сооружение объекта недвижимости.

Конкуренция – ее наличие приводит к тому, что когда на рынке прибыль превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, не нем обостряется конкуренция, в результате чего происходит снижение среднего уровня чистых доходов.

Основной принцип оценки стоимости объекта собственности – это принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Он является синтезом всех рассмотренных выше принципов.

Сегодня на практике существует много методов определения стоимости объекта недвижимости. Большинство из них объединено в три подхода:

- доходный подход;

- сравнительный (рыночный) подход;

- расходный имущественный подход.

 

PS: методы оценки изложены в уч. пособии Я. С. Мелкумова Организация и финансирование инвестиций - М.: ИНФРА - М, 2001 (с. 128 – 191)

 

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: