Продажа недвижимости предприятия / Договоры купли-продажи

Продажа недвижимости хозяйствующих субъектов – одна из распространенных сделок в предпринимательской среде, и в тоже время требующая, подробного рассмотрения. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Продажу недвижимости предприятия необходимо отличать от продажи предприятия в целом. Как подчеркивает законодатель, правила, для купли-продажи недвижимости, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия. Между тем, это различные правоотношения, различные договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общего: оба договора рассматривают в качестве предмета купли-продажи – недвижимости. Чтобы уяснить различия данных договоров купли-продажи недвижимости предприятия и купли-продажи предприятия, проведем сравнение данных договорных отношений. По договору продажи недвижимости предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество из состава предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п.1 ст.559 ГК РФ). Основным фактором, являющимся ключом выделения договора купли-продажи предприятия, является объект данного соглашения - предприятие. Последним, как объект прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Сторонами по договору, как –купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия являются продавец - физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости, и покупатель - как правило, физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо. Существенным условием договора продажи предприятия является, условие о предмете. Так как предприятие является сложным имущественным образованием и его параметры постоянно меняются во времени и нуждаются в привязке к определенному моменту, с этой целью законодатель предусматривает необходимость провести инвентаризацию, которая осуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г.[1] Указанный нормативный акт рассматривает продажу предприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке. Вторым существенным условием обоих соглашений, как договора купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятия – является цена. К форме договора продажи недвижимости законодатель предъявляет специальные требования (ст.ст.551 и 560 ГК РФ). Это письменная форма договора, и требования к его регистрации. Для договора продажи предприятия, обязательно также указание на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, и других требований влечет недействительность договора. Государственная регистрация договоров продажи недвижимости осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2]. С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 Закона). Согласно ст. 22 указанного Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Регистрации подлежит и смешанный договор купли-продажи, когда хотя бы одним объектом выступает предприятие. Это подтверждается материалами судебно-арбитражной практики[3]. На практике стороны зачастую заключают притворную сделку купли-продажи недвижимости, стремясь скрыть, фактически, куплю-продажу предприятия.

43 Договор дарения
По договору дарения одна сторона (даритель) передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) безвозмездно вещь в собственность либо имущественное право либо освободить от имущественной обязанности (п. 1 ст. 572 ГК). Из самого определения явствует, что договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным. Договор дарения признаётся ничтожным, если в нём конкретно не указан предмет дарения (абзац 2. п. 2 ст. 572 ГК). Договор также будет признан ничтожным, если дарение обусловлено смертью дарителя. Не признаётся дарением, согласно той же статье, договор, согласно которому одаряемый обязан совершить какие-либо действия в пользу дарителя. Таким образом, договор является безвозмездным. Консенсуальный договор дарения предполагается взаимным, так как обязанности дарителя передать товар корреспондирует обязанность одаряемого принять вещь в дар.
Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, имущественные права, а также права требования к одаряемому (в том числе права требования к нему самого дарителя - прощение долга). Сторонами договора могут быть любые субъекты гражданского права. Вместе с тем ГК в ст. 575 ограничивает круг дарителей и одаряемых. Дарителями не могут выступать законные представители малолетних граждан и признанных недееспособными, если они действуют от их имени. Одаряемыми не могут быть работники лечебных, воспитательных и других аналогичных учреждений, если дарителем выступает лицо, находящееся на излечении, воспитании в данном учреждении, а также его ближайшие родственники. Одаряемыми также не могут быть государственные и муниципальные служащие, если дар совершается в связи с должностным положением. Наконец, дарение не допускается между коммерческими организациями. Перечисленные правила не распространяются на подарки, стоимость которых не превышает трёх тысяч рублей.
Главная обязанность дарителя - передача дара. Обязанности дарителя по консенсуальному договору дарения переходят к его правопреемникам, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 581 ГК). Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в случаях, если: его имущественное положение или состояние здоровья ухудшилось настолько, что дарение приведёт к снижению уровня жизни; одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (ст. 577 ГК). Одаряемый имеет право принять дар. В случае если даритель не исполняет свою обязанность по передаче вещи, одаряемый вправе: если индивидуально-определённая вещь - требовать её отобрания (ст. 398 ГК); если же даром является родовая вещь - возмещения убытков. Одаряемый вправе в любое время отказаться от дара, возместив дарителю реальный ущерб, причинённый отказом от дара. Права одаряемого на получение вещи в дар не переходят к его наследникам, если иное не установлено договором.
3. Пожертвование
Пожертвованием признаётся дарение вещи в общеполезных целях (ст. 582 ГК). Оно может делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также публично-правовым образованиям (государству, муниципальным образованиям и иным подобным субъектам гражданского права). Основным отличием пожертвования от дара является его целевой (целенаправленный) характер. Поэтому ГК в п. 5 ст. 582 предусматривает возможность для жертвователя отменить пожертвование, если одаряемый использует пожертвование не в соответствии с его целью.

Договор ренты

1. Понятие и форма договора ренты
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). Договор ренты односторонний, реальный, возмездный. Договор ренты заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты передаётся недвижимое имущество, он также подлежит государственной регистрации.
2. Договор постоянной ренты
Данный договор может быть как возмездным, так и безвозмездным. Получателем постоянной ренты выступают прежде всего граждане, а также некоммерческие организации. Право на получение постоянной ренты передаётся в порядке универсального правопреемства. Предметом данной ренты выступает любое имущество с одной стороны и сама рента, которая выплачивается её получателю, с другой (в качестве таковой могут быть деньги и(или) натуральные вещи). Срок договора - бессрочный. Рента выплачивается с периодичностью в один квартал (общее правило ст. 591 ГК). Выкуп ренты плательщиком возможен при условии, что получатель получит уведомление об этом за три месяца, если более длительный срок не предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК). Получатель постоянной ренты вправе требовать выкуп ренты плательщиком в случаях, когда: плательщик ренты просрочил её выплату более чем на один год (данная норма ст. 593 ГК является диспозитивной); возникли обстоятельства, явно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться плательщиком в размере и в сроки, которые установлены договором (например, при неплатёжеспособности плательщика); недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты.
3. Пожизненная рента
Получателем данного вида ренты могут быть только граждане, так как она устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, или указанного им гражданина. Рента выплачивается только в виде денежной суммы. По общему правилу ст. 598 ГК рента выплачивается ежемесячно.
4. Пожизненное содержание с иждивением
Субъекты те же, что и в договоре пожизненной ренты. Между плательщиком ренты и получателем образуется тесная связь, что позволяет охарактеризовать данный договор как сделку, носящую лично-доверительный характер. В целях защиты прав получателя ренты закон установил, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, а также различные обременения этого имущества возможны только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Содержание с иждивением включает в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, в уходе за гражданином - получателем ренты. Предметом данного договора может быть лишь недвижимое имущество. Платежи по ренте предоставляются не в денежной форме, а в виде обеспечения ежедневных потребностей получателя ренты. Прекращается данный договор, как и пожизненная рента, смертью её получателя. У получателя также есть право потребовать возврата переданного под выплату ренты недвижимого имущества, если плательщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по обеспечению содержания получателя.

Общие положения о договоре аренды

1. Понятие договора
По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным. В случае передачи вместе с правом пользования также права владения арендатор имеет право на вещно-правовую защиту (виндикационный иск).
2. Элементы договора
Единственным существенным условием договора является предмет (п. 3 ст. 607 ГК). Согласно этой статье, в аренду могут сдаваться непотребляемые, индивидуально-определённые вещи. Не допускается сдача в аренду вещей, изъятых из оборота. Простая письменная форма договора аренды должна быть соблюдена в случаях, предусмотренных ГК, а также в случае, если договор заключается сроком более чем на один год. По правилам ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, а к аренде имущества с последующим выкупом этого имущества применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Срок договора не считается его существенным условием, так как, согласно п. 2 ст. 610 ГК, если он не указан, то договор считается заключённым на неопределённый срок. При этом каждая из сторон договора вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Ценой договора является арендная плата, которая может устанавливаться как за всё имущество, так и по каждой из его составных частей в отдельности (п. 1 ст. 614 ГК). Арендная плата может уплачиваться как в форме твёрдой денежной суммы, вносимой единовременно или периодически, так и в части доходов или плодов, полученных арендатором от использования имущества. Также арендная плата может вноситься в форме предоставления арендатором определённых услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества и других формах. Сторонами договора являются арендатор и арендодатель. По правилам ст. 608 ГК арендодателем может быть собственник имущества либо уполномоченное им лицо. Арендатором может быть любое лицо, нуждающееся в получении имущества в пользование.
3. Содержание договора
Согласно ст. 611 ГК, основной обязанностью арендодателя является передача арендатору обусловленного договором имущества в пользование. Вместе с имуществом должны быть переданы и принадлежности имущества. Имущество должно быть передано в установленный договором срок, а если таковой не установлен, то в разумный срок. Имущество должно быть передано в надлежащем состоянии. Ответственность за недостатки переданного в аренду имущества несёт арендодатель, за исключением случаев, когда: недостатки были известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества, или были заранее оговорены арендодателем. При обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать: устранения этих недостатков, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения своих расходов на ремонт, который необходимо произвести для устранения недостатков, или удержания стоимости исправления недостатков из арендной платы. Он также может потребовать расторжения договора (ст. 612 ГК). Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество, причём сдача его в аренду не влияет на эти права третьих лиц (ст. 613 ГК). По общему правилу ст. 616 ГК арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд не внёс арендные платежи (ст. 619 ГК).
Основными обязанностями арендатора являются внесение арендных платежей и возврат имущества по истечении договора. В случае несвоевременного возврата или невозврата имущества арендодатель вправе потребовать выплаты арендной платы за весь период просрочки, а также возмещения убытков и уплаты неустойки (если она предусмотрена). По общему правилу п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан осуществлять текущий ремонт сданного в аренду имущества, поддерживать его в исправном состоянии. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Статья 620 ГК предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора. Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).
В ходе использования арендованного имущества арендатором могут быть произведены улучшения этого имущества. Улучшения бывают двух видов - отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения - это такие улучшения имущества, которые могут быть отделены от имущества без нанесения ущерба этому имуществу. Отделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендатору (по общему правилу ст. 623 ГК). К неотделимым улучшениям относятся улучшения, которые не могут быть отделены без нанесения ущерба арендованному имуществу. Стоимость отделимых улучшений, произведённых без согласия арендодателя, не подлежит возмещению со стороны последнего.

46 Аренда транспортных средств
Транспортное средство является источником повышенной опасности. Особое внимание в правовом регулировании аренды транспортных средств уделяется лицу, которое будет нести ответственность за управление транспортным средством. В связи с этим выделяют два вида договора аренды транспортных средств: с экипажем и без экипажа.
По договору аренды транспортных средств с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК).
Текущий и капитальный ремонт сданного в аренду транспортного средства в данном виде договора является обязанностью арендодателя (634 ГК). На арендаторе по общему правилу ст. 637 ГК также лежит обязанность по страхованию как самого транспортного средства, так и ответственности, связанной с его эксплуатацией. Расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, несёт арендатор, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 636). Ответственность за вред, причинённый самому транспортному средству и транспортным средством жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, несёт арендодатель, если не докажет, что вред наступил по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор (ст. 639 ГК). В последнем случае арендатор отвечает в порядке регресса (ст. 640 ГК).
По договору аренды транспортных средств без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 642 ГК). Все расходы, связанные с осуществлением прав, переданных по договору (включая ремонт, техническую, коммерческую эксплуатацию и страховые расходы), в данном случае несёт арендатор. То же касается и ответственности (ст. 644, 646, 648 ГК).
Из определения обоих договоров видно, что они являются реальными, взаимными и возмездными. Форма договоров аренды транспортных средств является письменной. Правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК) к аренде транспортных средств не применяются.

47 Аренда зданий и сооружений, аренда предприятия
По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. Существенными условиями данного договора являются предмет и цена. Основной обязанностью арендодателя является передача здания или сооружения, а также земельного участка, необходимого для их использования. Передача предмета договора осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК). Форма договора - письменная, несоблюдение формы ведёт к недействительности договора. Поскольку со стороны арендатора (равно как и со стороны арендодателя) выступает субъект предпринимательства, обязанности по ремонту арендованного предприятия возлагаются по общему правилу на арендатора. Договор аренды предприятия также является консенсуальным, возмездным и взаимным.

48 Финансовая аренда (лизинг)
По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Предметом лизинга может быть любое имущество, кроме земельных участков и иных природных объектов.
Сторонами договора финансовой аренды являются лизингодатель и лизингополучатель. Лизингодателем может быть физическое или юридическое лицо, которое за счёт привлечённых или собственных денежных средств приобретает в собственность определённое имущество и предоставляет его во временное владение и пользование лизингополучателю (ст. 4 ФЗ «О лизинге» от 11.09.1997 г.). В качестве таковых могут выступать субъекты предпринимательства. Лизингополучателем может выступать также предприниматель, нуждающийся в получении имущества во временное владение и пользование. Помимо сторон самого лизинга в правоотношении по договору лизинга участвует продавец имущества, которое является предметом лизинга. Заключение договора купли-продажи в соответствии с договором лизинга является обязательным для лизингодателя. В соответствии с п. 4 ст. 15 ФЗ «О лизинге» лизингодатель обязуется приобрести у определённого продавца в собственность определённое имущество для его передачи за определённую плату на определённый срок на определённых условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю. Из этого следует, что существенными условиями договора лизинга являются предмет, цена и срок.