Требуется ли разрешение на строительство на подготовительном этапе строительства.

Лекция 17.12.2016

Содержание:

1. Проблема срочного права собственности;

2. Принцип единства судьбы ЗУ и находящихся на нём объектов при ипотеке ЗУ;

3. О количестве договоров, заключаемых при купле-продаже ЗУ и находящихся на нем объектов;

4. Изъятие ЗУ в связи с реализацией ППТ;

5. Машино-места;

6. О бремени доказывания размера ЗУ, подлежащего передаче собственнику объекта недвижимости, находящегося на нём;

7. О разработке ПМ без ППТ;

8. НПА, определяющие размеры ЗУ. Может ли таковым быть СНиП (для стадиона). Целесообразно ли вообще в НПА их устанавливать;

Инвестиционные договоры и договоры на инвестиционных условиях.

Строительство индивидуального жилого дома – нужно ли разрешение на строительство?

11. О понятии линейного объекта;

Требуется ли разрешение на строительство на подготовительном этапе строительства.

Жаркова: - Сегодня у нас объект незавершенного строительства (ОНС) выступает и как ОКС, и как объект недвижимости. В объект недвижимости этот ОКС превращается после того, как мы зарегистрировали право на объект незавершенного строительства. Соответственно, если мы это право зарегистрировали, то это право не может быть срочным. Поскольку, вы понимаете, – право собственности срочным быть не может. А у нас теперь получился полный бардак. Вот смотрите: у нас уже давно идет речь о том, что из ст. 130 ГК РФ нужно исключить ОНС как объект недвижимости. Но его не исключили. И после 2017 года он тоже останется там в качестве объекта. С ними у нас возникла проблема еще в первой половине 2000-х. Ст. 36 ЗК РФ говорила (ч. 1): «Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений». На практике мы столкнулись с чем: брали в аренду землю, закладывали там пару кирпичей как фундамент, регистрировали право собственности на ОНС, а потом под этими ОНС стали выкупать земельные участки. Так было где-то до 2006-2007 гг. (или до 2009 г., Жаркова не помнит, скорее до 2009), пока ВАС не сказал, что ст. 36 ЗК РФ позволяет выкупать земли под объектами, уже введенными в эксплуатацию. То есть, под ОНС мы может взять в землю только в аренду[1].

Потом была введена норма, в которой был дефект. В ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ ввели п. 21 в ноябре 2011 года, который звучал следующим образом до 1 марта 2015 г.: «Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений». Всё нормально, единственная проблема здесь заключалась в чём. Мы не понимали, что значит «зарегистрировано до 1 января 2012 года». А если будет зарегистрировано после 1 января 2012 года, можно будет взять в аренду или нет? Практика пошла по тому пути, что неважно, зарегистрировано право до или после 01.01.2012. Упор делался на то, что земельные участки предоставлялись в аренду без торгов. И мы продолжали земельные участки под ОНС предоставлять в аренду без проведения торгов.

Теперь смотрите внимательно, как у нас с 1 марта 2015 звучит этот п. 21: «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом». Дальше ст. 239.1 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов». С точки зрения ГК непонятно – это ОКТ или объект недвижимости? Надо полагать, объект недвижимости, право на которое зарегистрировано, потому что ГК нам всё таки говорит об объектах гражданских прав. Для того чтобы ОНС выступал в качестве объекта гражданских прав, это должен быть объект недвижимости, права на которые зарегистрированы. Но это под вопросом. Смотрите, что получается. Регистрируя право собственности на ОНС я заранее знаю, что это право будет срочным, потому что мне дадут в аренду на 3 для завершения строительства, и за эти 3 года я должна этот объект недвижимости превратить в другой - здание/сооружения. Либо после окончания срока договора аренды у меня этот объект недвижимости изымут и выставят на торги. Таким образом, у нас появилось СРОЧНОЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ. Вы представляете, какой кошмар. А других вариантов нет, или заберут, или заставят сделать другой объект. Раньше было всё нормально: я имею право взять земельный участок в аренду, а когда завершу – в собственность. Сказано: если вам предоставлено право собственности, то вы можете его продлить. Но если я уже зарегистрировала это право собственности, как можно возвести его в рамки? Это полный нонсенс. Возмущает сам факт – как земельный участок изымут, если я зарегистрировала на него право собственности? Как решение - убирайте из ГК такой объект недвижимости. Ведь либо я должна достроить и зарегистрировать права на другой объект (уже не ОНС, а здание/сооружение) или у меня его заберут и отдадут другому. С точки зрения ГК – это полный нонсенс. Не может быть срочного права собственности. Для чего сделано – понятно, но тогда не надо его регистрировать, оставьте его как ОКС. И уберите из ст. 130 ГК ОНС как объект ГП. Он нам не нужен.

Из аудитории: - Надо подать в КС жалобу.

Жаркова: - Сначала будет арбитражный процесс, только потом можем идти в КС. А для арбитража должен быть потерпевший. Это будет только после 2018 года – после 3 лет этой аренды. Такое изъятие будет противоречить ст. 36 Конституции[2], на секундочку.

Башарин: - Практики будет много, у нас незавершёнки-то хватает.

Жаркова: - Так конечно, мы раньше и стремились эту незавершёнку поскорее зарегистрировать, чтобы была стабильность прав, хоть не собственности, но даже аренды. Потому что если право зарегистрировано – то оно исключительное. Вообще в новом ЗК сейчас столько ахинеи с точки зрения ГК. Я обратила внимание, что сервитутом аренда обременяется. Мне не понравилась эта норма о том, что если земельный участок находится в охранной зоне, то договор аренды такого ЗУ допускает право доступа представителей собственника для обслуживания этого объекта, для которого была установлена охранная зона[3].

Пока что ждем 2018 года.

Еще один вопрос. Откройте Закон об ипотеке[4], статью о применении принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, находящегося на нем. Раньше у нас была ст. 340 ГК, которая закрепляла данный принцип. (п. 3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. п. 4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие). То есть мы включаем в договор ипотеки и тот, и другой объект. При этом мы понимаем, что у нас есть ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. По ФЗ об ипотеке (ст. 62-68 «Особенности ипотеки земельных участков») ипотека земельного участка означает и ипотеку объекта недвижимости, находящего на нем. (Статья 64. ч. 1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя).

Принцип же не может быть до такой степени быть выраженным. У меня в договоре только ипотека ЗУ, а в силу закона возникает ипотека на объект недвижимости, который в договоре не фигурирует. Но у нас же нет единого объекта. Как будет предмет ипотеки индивидуализироваться? Если у меня есть договор, зачем же мне еще ипотека в силу закона? В случае чего взыскание будет производиться и на ЗУ, и на объекты недвижимости. У нас же была нормальная норма ст. 340 ГК – если вы закладываете ЗУ, то вы обязаны заложить также объекты недвижимости, включить их в договор. Иначе будет недействителен договор. Как будет происходить взыскание, если у меня в договоре только земельный участок. Я его заложила, оценила. Если объекты недвижимости появятся только в будущем, это еще можно понять. Но если они уже есть, зарегистрировано право. Принцип единства должен иметь рамки.

Я еще обратила внимание на переход прав на ЗУ при переходе прав на объекты недвижимости. Раньше суды спорили – в случае, если я продаю и ЗУ, и объект недвижимости, нужно заключать один договор купли продажи или два? Но в любом случае ЗУ фигурировал либо в одном договоре, либо в двух. Сейчас я посмотрела практику и убедилась, что права на ЗУ переходят к покупателю объекта недвижимости в силу закона, даже если в договоре об этом ничего не сказано. Мы всегда заключали два договора, и это грамотно. Сейчас если договора на передачу прав на ЗУ нет – это не влечет отказа в регистрации возникших прав. Тогда – на основании чего регистрируют переход прав на ЗУ – в силу ст. 35 ЗК?[5] Договор должен быть, а не статьи.

Когда законодатель пишет о переходе, это всегда создает массу проблем. Потому что механизма перехода он при этом не расписывает. В итоге этот механизм мы всегда создаем сами.

Башарин: 1. Слышал, что Росреестр выдал свидетельство о регистрации прав на двухэтажный газопровод.

2. Решение Арбитражного суда Уральского округа (на закон.ру поднималась эта проблематика). Был утвержден ППТ. В нем были определены места строительства школы и детского сада. Но по факту эта территория была занята огромным числом малоэтажных жилых зданий, которые принадлежат разным владельцам. Башарин не согласен, но автор пишет, что такой ППТ не может быть утвержден. Потому что у нас закрытый перечень изъятия, а изъять для строительства школы/дет.сада мы не можем. ППТ фактически не реализуем.

Жаркова: Почему это. Глава V.1[6]. Изъятие для строительства объектов регионального значения. Всё можно[7].

Башарин: - Я как понял там школа - не объект рег.значения, так как она не отражена на ген.плане.

Жаркова: - А у них никаких НПА не было об объектах регионального значения?

Башарин: - Вроде нет. И еще одна похожая ситуация. Пример бредового судебного акта. Суд перечисляет, что такое ППТ, и далее пишет: «Суд считает, что из системного толкования следует, что проект планировки не только устанавливает параметры планируемого развития элементов планировочной структуры, в т.ч. объектов фед/рег/местного значения, но и учитывает на момент утверждения права других лиц, в т.ч. правообладателей ЗУ. Иначе действия по утверждению проектной документации по планировке территории противоречат принципу устойчивого развития территорий. Признать ППТ не соотв. закону».

Жаркова: - У нас были подобные решения, в ФАС СЗФО, но прямо противоположные. Учитывать мнение собственников конечно нужно – проводятся публичные слушания. Но, как было указано в одном деле (13ый АС, ФАС СЗФО), интересы населения учитываются, но отрицательные результаты слушаний не являются основанием для отказа в утверждении ППТ. Но это тоже не совсем правильно. Как я толкую нормы ГрК о публичных слушаниях – они могут как учитываться, так и не учитываться. Но как сказал Верховный Суд в 2008 году, когда у нас менялся генплан, учёт/неучёт результатов публичных слушаний - на усмотрение властей.

Башарин: - Минстрой делал шаги к тому, чтобы прояснить ситуацию с учетом мнения населения. Предложил процедуру максимально широких общественных обсуждений. Суть – принимается проект планировки на элемент планировочной структуры, но подать свои предложения и замечания может любой проживающий на территории населённого пункта. Сейчас у нас в публичных слушаниях участвуют те, кто живет в границах элемента планировочной структуры.

Жаркова: - У нас уже итак ППТ превращается в способ шантажа. Изощренный способ насолить конкуренту – получить возможность разработки ППТ на элемент планировочной структуры, в том числе там, где конкурент планирует осуществлять свою деятельность. Это уже сплошь и рядом: получают ЗУ, рассчитывают там построить 5-этажный дом, а его конкурент взял, договорился с КГА, получил условия для разработки ППТ на 3 элемента планировочной структуры, в том числе и на этот, и пишут что, к примеру, максимальная этажность – 3 этажа.

Башарин: - Ещё цитата: «Вопреки доводам кассационной жалобы градплан является не только документом информационного характера, но и представляет собой публичный документ, в котором отражается вся имеющаяся информация о конкретном ЗУ. Кроме того, градплан подтверждает признание публичной властью конкретного объекта и порядка возможного использования ЗУ в целях подготовки проектной документации». Не понимаю, как первое соотносится со вторым.

Жаркова: - Не понимаю, зачем первое противопоставлять второму. Что смущает? Чисто информационным документом градплан будет с 01.07.2017[8]. Не понятен термин «публичный документ». Словообразование какое-то.

Полина: - У меня есть вопрос по машино-местам. Я видела свидетельство, где было указано, что машино-место – отдельный зарегистрированный объект права собственности. Но я видела информацию ФНС от 8 декабря 2016 г.[9] ФНС России разъясняет, если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указано наименование объекта – машино-место, то такой собственник может обратиться в налоговую инспекцию за перерасчетом налога либо предоставлением налоговой льготы. «Так как до сих пор четкого определения машиноместа в федеральном законодательстве не было, права на такие объекты могли оформляться как на часть или на долю в нежилом помещении без указания его конкретного назначения».

Жаркова: - Но вопрос в чем – застройщик продает машино-места как объекты недвижимого имущества. А здание остается как объект недвижимости или нет?

Полина: - Если человек выделяет машино-место, то право долевой собственности на паркинг у него прекращается.

Жаркова: - А где это в Законе о госрегистрации. Я нашла, что можно поставить на кадастровый учет помещения, про машино-места я не нашла этого. У меня сложилось впечатление, что это не аналог помещения.

Настя: - С 2018 года в новых редакциях законов появятся машино-места как аналог помещения.

Полина: - А как машино-место может быть объектом недвижимого имущества, если его никак нельзя индивидуализировать.

Жаркова: - С практической точки зрения здесь проблем не будет.

Полина: - Осуществлялась покупка земельного участка под объектом недвижимости. ЗУ ограничен в обороте

Жаркова: - Какое ограничение в обороте? Оно сделано только для земель промышленности.

Полина: - Нашла решение. Суть: здание располагалось на землях с правовым режимом ООПТ.

Жаркова: - Но они не все ограничены в обороте. Национальные парки и заповедники только.

Полина: - Там был заповедник.

Жаркова: - Эти земли изъяты из оборота. Даже не ограничены, а изъяты. Нац.парки и заповедники изъяты, а остальные ограничены в обороте[10].

В итоге мы это дело на потом оставили, не ясно ничего, и вообще дело не смогли найти.

Настя: - О собственниках долей в праве общей собственности на здание. Ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации": «Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест». В этой норме указано, что в отношении всех сособственников паркинга затем производится одновременное прекращение прав на него.

Жаркова: - А если взять переходные положения из этого закона, то у меня сложилось впечатление, что может кто-то из них зарегистрировать, а кто-то остаться в долевой собственности. Летом были изменения в ГК и там были также переходные положения. У меня сложилось впечатление, что они могут и отдельно зарегистрировать, при том что остальные останутся в долевой собственности. Поэтому я обратила на это ваше внимание. Но если норма так сформулирована, то так не получится, это очень неудобно.

Жаркова: - Смотрите. Если вопрос о вновь строящихся зданиях, застройщик сам выбирает, по какому пути пойдет. Когда проектную декларацию выставляют по 214-ФЗ, там уже пишут, либо у тебя будут машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, либо доля в праве. Самостоятельные объекты, конечно, тоже создают определенные проблемы, потому что там появляются собственники имущества – этих машино-мест, но которые будут содержать все собственники помещения. Но это решается на уровне договоров распределения. Потом мы понимаем, будет ли это самостоятельный объект недвижимости, самостоятельные объекты - мащино-места или же это будет доля в праве на первичный объект. А вот те, которые уже существуют, то у меня сложилось впечатление, что каждый из собственников может зарегистрировать своё машино-место как самостоятельный объект, при том, что остальные, которые не захотели, останутся в долевой. Смотрите на переходные положения в ФЗ от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", как нам регистрировать права на машино-места, которые уже существовали на момент вступления этого закона в силу.

Маша Ш.: - Это п. 3. Для выдела в натуре доли в праве общей собственности не требуется согласие других сособственников.

Жаркова: - Ну вот, один выделяет, остальное остается в долевой собственности у сособственников. Но для помещений это категорически неприемлемо. Я боюсь, что это будет. Такая тенденция всегда была. Здание в долевой собственности, а кто-то хочет выделиться. У нас были суд.решения, районных судовых конечно, которые говорили что можно. Что там еще в переходных положениях? Согласие не надо, что еще?

Маша Ш.: - П.3 ст. 6 «В случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции настоящего Федерального закона), а также зарегистрировать право собственности на машино-место».

Жаркова: - То есть будет паркинг как объект недвижимости в здании и машино-места - не только как объекты кадастрового учета, но и как объекты гражданских прав. Это в переходных положениях. У нас всегда всё, что в переходных положениях, противоречит самому закону. Дальше получается следующим образом. Если застройщик пошел по пути строительства долевого, то есть будет продавать доли в праве, а не машино-места, это применимо только к тем, кто зарегистрировал долю до вступления в силу настоящего в силу.

Маша Ш.: - Да, в случае если ДО вступления в силу ФЗ

Жаркова: - Ну вот, если зарегистрировано до вступления в силу, то есть до 01.01.2017, то у них каждый может выделить машино-места без остальных. А новые будем создавать по новому закону.

Вика: - По вопросам, касающихся размеров ЗУ под объектами недвижимости и могут ли фактические землепользователи зарегистрировать свои права на определенную территорию. Нормами о приобретении прав на ЗУ, которые находятся в гос. и мун. собственности и на которых расположены здания, сооружения не предусмотрено определение размера участка для их использования и эксплуатации и эта позиция актуальна для правоотношений, возникающих до 1 марта 2015 г. Определение ВС 2010 г. (Т. Д. - я не нашла). То есть не определены конкретные размеры ЗУ, находящиеся в гос/мун собственности, на которых уже расположены здания и сооружения,

Жаркова: - Как же град.регламент, в котором предусмотрены максимально допустимые размеры ЗУ и для каждого рода объектов нужен свой размер ЗУ? Ясно, что ЗК РФ не тот документ, который устанавливает предельные размеры.

Вика: - Далее. Позиция 2016 года, где ВС говорит, что бремя доказывания того, какой размер ЗУ необходим, лежит на том, кто хочет выкупить ЗУ. При этом он указывает, что эта позиция действительна до 1 марта 2015 года. (Т. Д. – решение не нашла).

Жаркова: - Вы знаете, ВС у нас позицию уже менял по этому вопросу. 36 статья, ч. 7 была совершенно бестолковая, она не давала ответ на этот вопрос. Возникал спор, кто должен был доказывать. Собственник объекта недвижимости хочет ЗУ одного размера, а ОИВ говорит ничего подобного, получишь только 1,5 метра от обреза фундамента. Они идут в суд. ВАС менял позицию собственник или ОИВ доказывает размер. Насколько я помню, остановились на собственнике. Но теперь говорят, что эта позиция действительна до 1 марта 2015 года. Тогда скажите, что после. ОИВ должен доказывать? Может просто судья написал глупость.

Вика: - Практика после 1 марта 2015 года не изменилась, бремя доказывания так и лежит на собственнике. Что касается размера ЗУ есть несколько позиций – ВС РФ и Постановление Президиума ВАС 2013 года. ВАС говорит, что вопросы определения размера ЗУ, который принадлежит РФ, либо относится к праву третьих лиц в случае нахождения принадлежащих им объектов на данном ЗУ, разрешается при согласовании местоположения границ данного ЗУ. То есть вопрос размера будет согласовываться между заинтересованными лицами.

Жаркова: - Так это если есть смежные ЗУ. А если нет. Согласования не будет. Я еще кстати обратила внимание. Ст. 11.3 ЗК РФ, где перечислены случаи, когда обязательно формирование ЗУ на основании проекта межевания. В том числе там есть такое основание: если в границах элемента планировочной структуры, предположим, многоквартирный дом, то тогда надо ПМ, а не схему. И вот ситуация. У застройщика есть ЗУ в собственности. Общие положения – если я делю ЗУ, который у меня в собственности, мне ни схема, ни ПМ не нужны. Я сама его делю. Только при разделе арендуемого ЗУ я должна подготовить схемы. А позиция Росреестра, что если я делю ЗУ под многоквартирными домами, то я должна подготовить ПМ, потому что у нас теперь есть статья 11.3 ЗК РФ – если многоквартирный дом расположен в границах элемента планировочной структуры, то нужен только ПМ.

Маша Аф.: - Но если ЗУ находится в гос/мун собственности.

Жаркова: - Правильно. Но мне бы не пришла в голову такая трактовка. Они говорят, что если в границах элемента планировочной структуры расположен многоквартирный дом, то нужен ПМ. Я была удивлена таким расширительным толкованием. Раздел ЗУ в частной собственности в принципе не предполагает ни разработки схем, ни ПМ. Ну сейчас же у нас изменились требования по 214-ФЗ с 01.01.2017. При оформлении проектной документации застройщик сейчас очень много должен туда включить и она засчет этого становится совсем нечитаемого размера. В том числе, если я на одном ЗУ строю несколько домов, я уже в проектной декларации должна указать, какая доля в праве на земельный участок принадлежит каждому собственнику помещений заранее. Иначе в случае чего общее имущество будет не разделить. Посмотрите судебную практику по разделу ЗУ под многоквартирными домами и необходимости разработки схем/ПМ.

Полина: - У меня как раз есть решение 2013 года

Жаркова: - Не подходит, нормы 11.3 не было.

У нас сказано, в каких случаях документация по планировке территории в виде ППТ/ПМ (ст. 41-43 ГрК). Дальше нам говорят, когда можно ПМ составлять без ППТ - во всех случаях, кроме комплексного устойчивого развития и размещения линейных объектов[11]. Здесь получается, что что-то не так с многоквартирными домами. Потому что, с одной стороны, если я ставлю ЗУ на кадастровый учёт в элементе планировочной структуры, в котором находится многоквартирный дом, то я в силу этой ст. 11.3 обязана разработать ПМ, а это подпадает под случай обязательной подготовки проектной документации по планировке территории. А документация по планировке территории включает в себя и ППТ, и ПМ. Но дальше в этой норме статьи 41 ГрК нам говорят, что проект межевания может быть разработан без ППТ, вот здесь внутреннее противоречие. Получается, ладно ПМ, нам уже раньше говорили ПМ может быть ППТ, но если мы будет ориентироваться на ч. 1 ст. 40 ГрК, то кроме ПМ, еще и ППТ придется. А проект планировки так-то протаскивают через Смольный, это плюс год.??????

Башарин: - Может в этом есть какой-то скрытый смысл? Чтобы больше документации разрабатывали.

Жаркова: - Мне кажется, что это Росреестр извращенно трактует. Они отказывают в постановке на кадастровый учёт разделенных ЗУ с одним проектом межевания, это нонсенс. По большому счету, застройщики, которые занимаются строительством многоквартирных домов, итак разрабатывают ППТ, но проблема в том, что тот ПМ, который они разработали, он включал один ЗУ. А если его делить, то всё равно надо вносить изменения. Так? Что-то не то получается с этим разделом.

Башарин: -Может позиция Росреестра ошибочная.

Жаркова: - Спорить надо. Посмотрите письма Росреестра. Просто это мне застройщики сказали, столкнулись с тем что Росреестр требует ПМ. И конечно никто не строит один дом на одном ЗУ, это невыгодно.

Вика: - Есть еще две позиции ВС 2016 г., и ВАС. ВАС говорит, что собственник объекта недвижимости вспомогательного характера, который входит в состав единого спортивного сооружения, в данном случае стадиона, вправе выкупить участок под стадионом в целом. Причем размер такого ЗУ будет определяться на основании Свода правил проектирования и строительства «Открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения», утв. Приказом Росспорта 2006 года[12]. Там сказано, что стадион представляет собой специальное сооружение недвижимости, размер ЗУ под ним утвержден соответствующими правилами.

Жаркова: - Своды правил вряд ли устанавливают размер ЗУ. Они утверждают требования к проектированию. Размер стадиона могут установить, какое отношение это имеет к земле.

Вика: - Еще одно. Определение ВС 2016 года. Размер ЗУ зависит не только от площади объекта капитального строительства, которое на нем распложено, но и от назначения этого объекта и цели его использования.

Жаркова: - Америку открыл. В общем, собственнику необходимо нести экспертное заключение в суд. А если предоставит противоположная сторона, то назначать судебную экспертизу. То есть вы понимаете, мы поедем на Невский проспект или в Шушары. Здания могут быть по своим характеристикам одинаковыми, но на Невском проспекте, где в один двор выходит пять домов, ЗУ гораздо меньших размеров. Может законодатель правильно сделал, что вообще эти нормы исключил. У каждого конкретного дома должен быть ЗУ своего размера. Нереально в законе указать, какого размера должен быть ЗУ.

Лена: - Я нашла Рекомендации научно-консультативного совета Арбитражного суда Уральского округа 10-11.12.2015 г.[13] Они пишут, что «если на земельном участке находится несколько отдельных объектов недвижимости, собственниками которых являются различные лица, в том числе публичные, то при определении размера земельного участка, используемого одним из собственников, рекомендуется исходить из соотношения общей площади земельного участка и площади объекта(ов), принадлежащего(их) ответчику, с учетом той площади земельного участка, которая необходима для его (их) эксплуатации.

Судам также рекомендуется учитывать назначение объектов недвижимости, то, в каких целях и каким образом здание(я) или помещение(я) используется(ются) ответчиком фактически, характер его деятельности и сложившиеся отношения с иными собственниками по поводу использования земельного участка.

Доказательства, подтверждающие тот размер земельного участка, который используется ответчиком и исходя из которого следует производить расчет суммы неосновательного обогащения, должны быть оценены судом в совокупности, при этом при необходимости по ходатайству одной из сторон спора может быть назначена судебная экспертиза».

Жаркова: - Вы знаете, я всегда пребывала в убеждении, что если в отношении какого-то ЗУ принято решение о резервировании, то он становится ограниченным в обороте. Внутренняя убежденность. Потом выяснилось что нет. Нигде нет такого указания.

Дальше обсуждаем лесное законодательство, а именно – нормы о проекте освоения лесов.

Жаркова: - Проект освоения лесов лесопользователи не разрабатывают, если пользуются на условиях сервитута. Проект нужен, если это аренда или постоянное бессрочное пользование[14]. Меня смущает вот что. ЗК нам говорит, что ЗУ для целей недропользования и строительства линейных объектов предоставляются на условиях сервитута, и аренду вообще не упоминает (только если в статье 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»). Закон о недрах сервитут совсем не употребляет (статья 25.2 «Оформление прав на ЗУ для целей недропользования» говорит об аренде). По аналогии я решила, что ЛК тоже не будет принимать эти нововведения ЗК, т.е. традиционно будет применять то, что мы смотрели – аренду, постоянное бессрочное пользование, безвозмездное пользование.

Миша: - Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа, ответчик – Оборонэнерго. Там лесники в ходе проведения патрулирования обнаружили незаконную ЛЭП на территории лесного участка. Они привлекли собственника ЛЭП к ответственности по 7.9 КоАП «Самовольное занятие лесного участка». Оборонэнерго в свою защиту ссылались по Постановление №1300. АС Волго-Вятского округа в сентябре 2016 объяснил, что да, действительно, есть такое положение в Постановлении, но оно должно применяться в отношении земель лесного фонда с учетом положений ЛК. Нормы ЛК при этом являются специальными по отношению к Постановлению и должен применяться тот алгоритм, который заложен в статье 45 ЛК РФ «Использование лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов» со ссылкой на статью 9 ЛК РФ («Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного пользования лесными участками»)[15]. Положения Постановления №1300 применяются с учетом норм специального лесного законодательства, которое требует оформления прав на использование лесных участков, находящихся в гос/мун. собственности.

Жаркова: - В Волго-Вятком округе много линейных объектов. Ну хотя бы есть на что ссылаться. Ну что, кто смотрел наш питерский закон? Договор аренды на инвестиционных условиях и инвестиционный договор. Вот я не понимаю, что такое договор купли-продажи на инвестиционных условиях. Я купила ЗУ и в инвест условиях у меня предусмотрено, допустим, начало освоения, начало и окончание строительства. Я не соблюла эти условия, и что потом? Как может быть купля-продажа под условием? Договор аренды на инвест условиях мне ясен: нарушил такие условия – расторжение договора аренды. Помните задачу решали, еще на бакалавриате. На торгах купили ЗУ, в качестве условия – строительство здания. А он не построил. И что? Его же не забрать. У собственника – только если имело место нарушение условий использования.

Вика: - Может это указывает на целевое назначение ЗУ?

Жаркова: - Так у нас есть нормы публичной ответственности. Я нарушаю нормы разрешенного использования – меня привлекают к административной ответственности. Я построю объект и не смогу зарегистрировать. Какое отношение это имеет к условиям? Я не понимаю. Просто смысл заключается в том, что нарушение этих инвест условий является основанием для расторжения договора и лишения меня этого права. Как вы можете лишить меня права собственности. Давайте сначала посмотрим, что такое инвестиционный договор. Когда и в связи с чем появились эти нормы. Вы помните, что основная норма у нас 39.6 «Возможность получения ЗУ в аренду без торгов», там одним из вариантов является «реализация инвестиционного проекта». То есть если наш проект признают инвестиционным, то тогда ЗУ могут дать в аренду без торгов. Это привлекательно для нас. В связи с этим ввели понятие инвестиционный договор. Но я не понимаю, после 54го Пленума, какой инвестиционный договор вообще может быть? Слышали, как Бевзенко это раскритиковал в своём выступлении? Также непонятно, что инвестиционный договор является смешанным. Смешанный с чем? Аренда + что?

Миша: - С застройкой? На условиях застройки.

Жаркова: - Нет застройки-то у нас! Право застройки мы не ввели. Поэтому что мешаем - непонятно.

Миша: - «…содержащий обязательства по аренде ЗУ, его застройке и выполнение иных инвестиционных условий».

Жаркова: - Ну «застройка» это «строительство». Ввели просто термин какой-то. Можно подумать, что это ограниченное вещное право, которое хотели ввести. С чем всё-таки смешанный этот договор? Смешать можно разные договоры, а где вы видите второй, кроме аренды? Давайте сравнивайте, чем отличается инвестиционный договор от договора аренды на инвест условиях.

Вика: - «Инвестиционный договор - заключаемая в соответствии с настоящим Законом Санкт-Петербурга сделка, направленная на осуществление инвестиционной деятельности и представляющая собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по проведению строительства (в случаях, указанных в абзацах третьем-пятом настоящего пункта), реконструкции, проведению работ по приспособлению для современного использования, завершению строительства объекта недвижимости (иных инвестиционных условий). Под инвестиционным договором в настоящем Законе Санкт-Петербурга понимаются также:

- соглашения с собственниками объекта недвижимости (собственниками помещений в объекте недвижимости, пользователями, владельцами) о реконструкции, проведении работ по приспособлению для современного использования зданий, строений, сооружений в целях установления порядка осуществления инвестиционной деятельности в отношении указанного объекта недвижимости;

- соглашения о застройке земельных участков;

- договоры о развитии застроенных территорий, заключаемые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и статьей 14 настоящего Закона Санкт-Петербурга;

- договоры безвозмездного пользования земельными участками;» (П.4 ст. 2 Закона СПб от 17 июня 2004 г. N 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственност

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: