кредит – кабала или выгодное капиталовложение?

Филиал НОУ ВПО «СФГА» в г. Омске

Факультет Государственной службы и финансов

Специальность «Менеджмент организации»

Курсовая работа

Дисциплина: Инвестиции и инвестиционная стратегия.

Тема: Особенности ипотечного кредитования в России. Ипотечный

кредит – кабала или выгодное капиталовложение?

Выполнила студентка 5 курса

Гумерова З.Ш.

Проверил: к.э.н., доцент

Мельничук В.А

Омск 2008г.

 

Содержание

 

Введение

1. Оценка доступности жилья в России

2. История ипотеки

3. Понятие ипотеки и ее сущность

3.1 Ипотека как инструмент дополнительного заработка

3.2 Ипотека – стимул улучшения демографической ситуации

3.3 Страхование ипотечного кредита

3.4 Ипотека «в законе»

3.5 Коммерческая ипотека

4. Плюсы и минусы ипотеки

4.1 Подводные камни кредитования

4.2 Поможет ли «материнский» капитал

4.3 Выгодная ипотека

4.4 Ипотечные льготы

4.5 Ипотека без риска

5. Ипотечное кредитование в мире

5.1 Национальные системы ипотечного кредитования

5.2 Влияние американского ипотечного кризиса на развитие ипотечного кредитования в России

6. Прогнозы на будущее – мнение специалистов

Заключение

Список литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

 

«Утром деньги – вечером стулья» - знаменитое предложение Ильфа и Петрова теперь никого не заманит. Мы привыкли к удобству и выгоде. Отвыкать, естественно, не хочется. Именно поэтому сейчас мало кто готов копить на жилье или ждать наследства… Жилье в кредит – именно то, что нужно.

Сначала мы получаем квартиру, а уже потом выплачиваем ипотечный кредит. Так и рождается актуальная для современников формула: «Покупка жилья = жилье в кредит = ипотека».

Между тем и, не смотря ни на что, ипотека по-прежнему в числе приоритетных направлений банковской розницы.

Глобальный кризис ликвидности не замедлил темпы развития российского рынка ипотечного кредитования: в первом квартале 2007 года темпы роста составляли 19%, во втором – 25%, а в третьем – 29%, притом, что общая динамика рынка розничного кредитования заметно снизилась.

Ощутимого увеличения процентных ставок по ипотечным кредитам в крупнейших банках не произошло, ссуды выдаются в прежнем объеме. Более того, в третьем квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов больше, чем за предыдущий период.

Однако стоит заметить, что осенью в связи с неблагоприятной ситуацией на мировых финансовых рынках небольшие региональные банки испытывали острую нехватку ресурсов для развития ипотечного бизнеса или же стали относиться более осторожно к выдаче кредитов, ужесточили требования к заемщикам.

Но ипотечное кредитование все является перспективным направлением банков. И все больше инвесторов уделяют внимание ипотечному виду кредитования. Ипотека активно набирает свои обороты.

Сейчас аналитики задаются вопросом, будет ли ипотека дорожать в наступившем 2008 году.

Банки заявляют о преимуществах покупки жилья в кредит: экономия времени, уверенность в будущем, право на льготы, различные выгоды и независимость от уровня инфляции.

Целью данной работы является: а) выяснить, действительно ли ипотека настолько выгодна как об этом говорят; б) обосновать, что ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности; в) доказать, что ипотечный кредит есть капиталовложение, а соответственно, является выгодной инвестицией.

 

1. ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РОССИИ

 

На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная программа «Жилище» на 2002-2010 годы, включая входящие в ее состав подпрограммы с изменениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года. Для достижения намеченных целей и количественного и качественного обоснования принимаемых решений необходим постоянный мониторинг рынка жилья для населения.

В международной практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем. Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования; совокупный доход домохозяйства, а также величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, размер страховых выплат и т.д.

В силу многообразия указанных факторов оценка доступности жилья может осуществляться с использованием целого ряда показателей. Кроме того, из-за локального характера рынков жилья и высокой территориальной дифференциации доходов населения и уровня развития ипотечного кредитования анализ факторов и показателей доступности жилья необходимо проводить не только и не столько по Российской Федерации в целом, но и в региональном и муниципальном разрезе.

Наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья, являются доходы населения. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилищном рынке. Данные по отдельным субъектам Российской Федерации подтверждают существование такой зависимости (рис. 1). В целом по всем регионам России коэффициент корреляции между названными показателями составил 0,75. это означает, что изменение доходов населения оказывает заметное влияние на уровень цен на жилье.

 

Рис. 1. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья на первичном и вторичном рынках в среднем за 2006 г. и денежные доходы на душу населения в 2006 г.

 

 

Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами.

На рис. 2 прослеживается четкая связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения в ряде регионов Российской Федерации. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, то есть ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.

 

Рис. 2. Объемы задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 01.01.2007 г. и денежные доходы на душу населения в 2006 г.

 

Распространено мнение, что именно развитие ипотечного жилищного кредитования способствует росту цен на жилье, снижая тем самым доступность его приобретения. Однако, как было показано выше, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены. Непосредственное же влияние ипотечного кредитования пока менее существенно вследствие того, что удельный вес сделок, совершаемых с помощью ипотечных кредитов, невелик. По данным Федеральной регистрационной службы и расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России составила около 6% в первом полугодии 2006 года (примерно 4% - в 2005 году). По отдельным округам в первом полугодии 2006 года она колебалась от 2 до 11 % (рис. 3).

 

Рис. 3. Доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России (в процентах).

 

Проведенный анализ в целом свидетельствует о постепенном повышении доступности приобретения жилья в России. В 2004-2006 годах доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 9 до 19%, то есть более чем вдвое, несмотря на то, что в 2006 году рост цен на жилье опережал рост доходов населения.

 

2. ИСТОРИЯ ИПОТЕКИ

 

Слово «ипотека» кажется современным. Предположения, что это очередной неологизм на рынке недвижимости появился совсем недавно, даже не ставятся под сомнения. Однако, это далеко не так.

История слова «ипотека» уходит своими корнями в древнюю эпоху – она зародилась в Греции в шестом веке до нашей эры. Термин ввел архонт Солон - «ипотека» значит «подставка, подпорка». И действительно, это значение было буквальным. Так назывался столб, он устанавливался на границе земли, принадлежащей заемщику земли. На столбе отмечалась сумма, которая являлась денежным обеспечением занятой территории. Несколькими веками позже столбы сменили книги, которые также назывались ипотечными.

Римская империя, как наследница греческого периода расцвета, также не обошлась без ипотеки. Римляне пошли дальше – стали создавать подобия нынешних ипотечных банков. Еще через век для таких организаций было создано специальное законодательство. Государственные деятели, понимая всю выгоду ипотеки для власти и народа, старались обеспечить ипотеке максимум развития. К примеру, льготные ипотечные кредиты предоставлялись вдовам и сиротам. Первоначально этот залог распространялся лишь на орудия труда. Затем ипотека стала доступна и для покупки недвижимости. Тогда же были заложены основы современного вида ипотеки: закладываемое имущество оставалось собственностью заемщика, а при несоблюдении договора кредитор мог заполучить ее и продать для погашения всех долгов.

Поддержка государства выражалась в том, что создавались различные вариации ипотеки. На основании закона появлялись виды ипотек: на имущество должников налога, на собственность опекунов и даже ипотеки жены на имущество мужа. Ипотечные кредиты различались по времени и важности. Практически все сделки требовали контроля со стороны властей.

Завершение античной эпохи на время прекратило развитие ипотеки. Она появилась вновь только через несколько веков – в Средневековый период Европы. В IVX веке ипотека возрождается в Германии. Два века спустя подобные сделки начинают заключать и во Франции. Чаще всего залогом выступали имения. Сделка считалась заключенной после того, как в особую книгу вносилась запись об ипотеке.

 

3. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ И ЕЕ СУЩНОСТЬ

 

Отечественные чиновники и финансисты убеждают нас, что Россию экономический катаклизм обошел стороной. Но независимые эксперты говорят, что банки сокращают объемы кредитования и поднимают ставки.

Да и стоит ли сейчас брать кредит или подождать, когда непогода на финансовых рынках «рассосется» и ставки пойдут вниз?

Уже в конце 2006 года у лидеров ипотечного рынка ставки поднялись на 0,5 – 2%. Первоначальный взнос, который раньше составлял от 0 до 20% от стоимости жилья, теперь поднялся до 30, а то и до 70%.

Портрет среднего ипотечного заемщика сейчас выглядит так: ему 28 – 45 лет, он работает наемным сотрудником. Как правило, у заемщика стабильные средние доходы, при этом он достиг определенной устойчивости материальной и социальной положения.

Как считают эксперты, дорожать жилье будет в тех регионах, которые активно привлекают инвестиции и имеют потенциал с точки зрения уровня жизни. А также в крупных городах, претендующих на роль локальных столиц: например, в Новосибирске, Екатеринбурге, Владивостоке и Краснодаре. Здесь сейчас жилье дешевле московского в 2-5 раз, а со временем будет уступать столичному всего на 20-30%.

 

3.1 ИПОТЕКА, КАК ИНСТРУМЕНТ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ЗАРАБОТКА

 

Давайте для начала разберемся, что такое «ипотека». Ипотека – долгосрочный кредит, который выдается на приобретение или под залог жилья (недвижимости). Эксперты считают, что, правильно выстроив финансовую тактику, благодаря ипотеке можно еще и неплохо заработать. Но для этого нужны временные свободные деньги, около 500-750 тысяч рублей и плюс иметь возможность оплачивать кредит банку в размере 125-150 тысяч рублей в месяц. А также срок кредитования, на протяжении которого не оплачивается налог на доход от продажи квартиры, будет составлять три года.

Приведем такой пример: человек купил квартиру, при этом оформил кредит в банке на три года под 12% годовых. Есть первоначальный взнос, который составляет не менее 10% от стоимости квартиры. Получается, чем больше сумма первоначального взноса, тем выше прибыль от инвестиционного проекта. И уже по истечению трех лет и полного погашения кредитной задолженности необходимо продать квартиру и сделать подсчет на прибыль.

Для инвестиционного проекта, необходимо покупать квартиру на рынке вторичного жилья, потому что снижаются финансовые риски, по сравнению с первичным. Опять возьмем для примера такую ситуацию: столичная двухкомнатная квартира в новостройке с уже сделанным ремонтом будет стоить около 5 млн. рублей. Берем эту сумму за основу и рассчитаем проектный эффект при двух вариантах первоначального взноса за квартиру: 1 – взнос 10%, то есть 500 тысяч рублей и 2 – 50% - 2,5 млн. рублей. В первом случае ежемесячный платеж на погашения кредита будет равняться 150 тысяч рублей, во втором – 83 тысячи рублей.

Рассчитываем дальше, если средний рост цен на жилую недвижимость составит 15% в год, то, продавая квартиру через 3 года, ее сумма составит 7,6 млн. рублей. Из таких расчетов имеем доход в 2,6 млн. рублей. При увеличении в два раза, то есть на 30%, тогда продаем квартиру за 11 млн. рублей, доход будет равен 6 млн. рублей. Естественно, квартира продается не для проживания, чтобы еще увеличить прибыль и снизить расходы по проекту, будем сдавать ее в аренду. В течение трех лет доход от аренды составит 1,2 млн. рублей, то есть 32 тысячи рублей в месяц. Совокупный доход при увеличении цены в год на: 15% составит 3,7 млн. рублей, на 30% - 7,2 млн. рублей.

В начале 2006 года цены на московские квартиры увеличились на 12%, это приводит к тому, что годовой рост цен может достичь отметки в 42-45%.

Из описанного следует вывод, что ипотека является готовым инструментом для частного инвестора и новым способом дополнительной финансовой прибыли.

 

3.2 ИПОТЕКА – СТИМУЛ УЛУЧШЕНИЯ ДЕМОГРАФИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

 

Для России повышение рождаемости сейчас является одной из главных задач. Правительство выделяет «материнские капиталы» за рождение второго ребенка, однако, вряд ли этих денег хватит на приобретение жилья, особенно в крупных городах России.

В настоящее время на рассмотрении находится предложение по выделению из правительственного бюджета субсидий, в размере 30% от стоимости квартиры при рождении второго ребенка и 40% при рождении третьего.

Владимир Путин утвердил концепцию демографической политики России до 2025 года и поручил правительству в течение трех месяцев разработать план мероприятий по ее реализации в 2008 – 2010 годах.

Так, в Омске вручено первое свидетельство о предоставлении компенсации расходов по погашению ипотечного кредита семье, в которой родился второй ребенок. На 2008 год в областном бюджете заложено 100 млн. рублей для материализации этой государственной поддержки. По данным агентства жилищного строительства, уже более 140 семей омской области обратились за компенсацией.

Право на получение компенсации имеют семьи, которые приобрели жилье по ипотеке после 1 января 2007 года.

В 2008 году более 300 млн. рублей будет направлено из областного бюджета на реализацию целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в омской области до 2010 года». Размер компенсации установлен в сумме 200 тысяч рублей. Но не позднее даты рождения или усыновления ребенка. Одним из важнейших условий для предоставления компенсации является наличие текущей задолженности по кредиту, а также внесение в счет его погашения суммы не менее размера компенсации (200 тысяч рублей). Таким образом, около 500 омских семей получат государственную поддержку.

Также, порядка 170 млн. рублей планируется инвестировать в строительство многоквартирных жилых домов. Эти квартиры будут предоставлены жителям Омска при использовании семьями ипотечного кредита.

 

3.3 СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

 

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требует обязательного страхования только самого залога. Сегодня страхование – обязательное условие при оформлении ипотеки. Ипотечное страхование позволяет защитить интересы заемщика и гарантировать банку возврат денежных средств. Так, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требует обязательного страхования только самого залога, то есть приобретаемой с помощью займа квартиры, от повреждения и полного уничтожения. За долгий срок, пока заемщик будет возвращать долг, с ним самим может что-нибудь случиться, поэтому многие банки требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул).

Сегодня ипотечное страхование подразумевает три вида страхования – это комплексный продукт: страхование имущества, то есть самой квартиры, страхование жизни и здоровья заемщика, который берет ипотечный кредит, и страхование титулу квартиры.

Так, страхование жизни и трудоспособности предусматривает возникновение таких страховых случаев, как утрата заемщиком трудоспособности из-за несчастного случая, приведшего к инвалидности 1-й или 2-й группы.

Страховать титул (право собственности на недвижимость) одни банки требуют на весь период ипотечного кредитования, а другие – только на три года (срок исковой давности по недействительным сделкам). В основном банки настаивают на страховании этого риска на вторичном рынке жилья.

Несмотря на то, что страхование при ипотеке является общепринятой мировой практикой, для большинства наших сограждан страховые выплаты оказываются тяжелой ношей.

Страхование жилья составляет 0,3 – 0,5 % суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия, от общего технического состояния жилья, наличия отделки и прочего. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5 %. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь заемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение юридическая чистота жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2 – 0,7 %.

Заявляемые банками средние тарифы по страхованию – 1% от всего ипотечного кредита. Но размер страховых выплат увеличивается вместе с возрастом клиента, и годам к пятидесяти это будет уже 2%. К тому же заемщик может выбрать страховую компанию только из списка, предоставленного банком.

Заемщик должен иметь в виду, что договор ипотечного страхования заключается на период действия кредитного договора с банком. При досрочном погашении кредита банк уведомляет страховую компанию, и договор страхования прекращает свое действие. При этом страхователю возвращается неиспользованная часть уплаченных взносов.

 

3.4 ИПОТЕКА «В ЗАКОНЕ»

 

Сегодня специалисты многих банков, выдающих ипотечные кредиты, неохотно рассказывают своим клиентам о том, что они имеют право на применение имущественного налогового вычета, а еще реже работники кредитных организаций объясняют, как это право реализовать. Так, многие заемщики, неправильно указав цель использования кредита, уже не могут претендовать на получение имущественного вычета.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этом имущественный вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

Итак, каким образом можно получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в кредит, и какие документы для этого нужны?

Один раз в жизни покупатель недвижимости может получить имущественный налоговый вычет, в том числе по квартире или дому, купленных в кредит. Это означает, что с суммы, потраченной заемщиком на приобретение квартиры, государство не будет взимать подоходный налог, ставка которого составляет сегодня 13%. Под уменьшение налогооблагаемой базы попадает не только стоимость квартиры, но и сумма процентов.

Общий размер имущественного налогового вычета, согласно ст. 220 НК РФ, не может превышать 1.000.000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в ней.

Существует два способа получения налогового вычета.

Во-первых, по окончании налогового периода (года) необходимо подать налоговую декларацию с приложением письменного заявления, а также копий документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, и платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств в налоговую инспекцию по месту жительства в срок до 1 мая следующего года.

Во-вторых, до окончания налогового периода (года) необходимо подать письменное заявление, а также копии документов, подтверждающих право на имущественный налоговый вычет, и платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств в налоговую инспекцию по месту жительства для получения права (уведомления) на вычет, с последующим предоставлением данного документа работодателю или налоговому агенту.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему: документы, подтверждающие право собственности на квартиру (договор на приобретение квартиры или право на квартиру в строящемся доме), акт о передаче квартиры, платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о получении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы), кредитный договор.

Говоря о сроках «возвращения» денег покупателю недвижимости, эксперты утверждают, что после того как налогоплательщик сдал декларацию, налоговый инспектор рассматривает ее в течение трех месяцев. В соответствии с п. 6 ст. 78 НК РФ, возврат сумм налога налоговая инспекция обязана осуществить в течение месяца со дня получения заявления о возврате. Вместе с тем, на основании ст. 88 НК РФ, налоговыми инспекторами может проводиться камеральная проверка предоставленных им документов налогоплательщиком в течение трех месяцев.

После того как, инспекция рассмотрела декларацию и дала положительный ответ, налогоплательщик должен написать заявление с просьбой о перечислении ему суммы вычета на свой банковский счет. Так, в течение месяца налоговые органы осуществляют платеж на банковский счет налогоплательщика.

Любой россиянин знает, что ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости. Но до сих пор не всем ясно, кто является в итоге собственником квартиры – покупатель или банк?

В соответствии с договором купли-продажи, собственником квартиры становится покупатель (заемщик), при этом в свидетельстве о собственности на квартиру появляется запись об обременении (то есть об ограничении некоторых прав заемщика), констатирующая, что квартира находится в залоге у банка. После окончательного погашения кредита обременение снимается.

Какие же ограничения налагаются на права покупателя? чего не должен делать заемщик с квартирой, пока не выплатит кредит?

Во-первых, не отчуждать (не продавать, не дарить) жилое помещение, не осуществлять его последующую ипотеку. Во-вторых, не сдавать квартиру внаем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его имущественными правами третьих лиц – без предварительного письменного согласия залогодержателя (банка).

Основное право банка – это обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора. При этом квартира будет выставлена на публичные торги по рыночной цене. После ее реализации часть средств, в размере задолженности по кредиту, начисленным процентам, штрафам, предусмотренным кредитным договором (за вычетом расходов, связанных с реализацией предмета залога), будут удержаны банком, а оставшаяся часть средств возвращена «неудавшемуся» заемщику.

 

3.5 КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА

 

Коммерческую ипотеку в нашей стране эксперты называют слаборазвитой. И этому есть разумное объяснение. Высокие процентные ставки, маленький срок кредитования, а также существенный недостаток в законах, регулирующий данный вид кредитования.

В частности, закон не позволяет фирмам оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи, что является большой проблемой для банков. Нежелание банков предоставлять кредиты на приобретение нежилых помещений под залог этих помещений, связано еще и с отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведения сделки для всех сторон – банка, заемщика и продавца.

Тем не менее, коммерческая ипотека является для многих желающих приобрести нежилую недвижимость наиболее подходящим вариантом. И, не смотря на видимые недостатки, становится все более востребованной. Причина – постоянно растущие цены на недвижимость и, соответственно, арендные ставки. К тому же, западный опыт показывает, что грамотная эксплуатация коммерческой недвижимости дает хорошую доходность.

Такой продукт в настоящее время предлагают лишь несколько банков, при этом, не смотря на заявляемые стандартные параметры кредитного продукта, часто применяется индивидуальный подход к каждой сделке. Таким образом, пока рано говорить о массовом рынке кредитов на покупку коммерческой недвижимости – эти сделки пока единичны.

Условия предоставления кредитов на коммерческую недвижимость в целом у банков не отличаются. Ипотеку предоставляют предпринимателям с регистрацией РФ на срок от 3 до 5 лет с процентными ставками 13-18 %. Основными требованиями также являются прозрачность и публичность компании, доступ к отчетности, правильность оформления документов и, разумеется, работающий бизнес.

 

4. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИПОТЕКИ

 

Высокие кредитные ставки, недостаточный ассортимент продуктов, низкая информированность населения о возможностях ипотеки ограничивают доступ к ней, отмечает в своем исследовании Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Банки с выводами согласны, однако исправить ситуацию обещают только после того, как преодолеют последствия кризиса ликвидности.

В настоящее время населению известны только три государственные жилищные программы: национальный проект «Доступное жилье», «Молодая семья» и программа «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». При этом 69% россиян либо не знают подробностей этих программ, либо пессимистично оценивают их перспективы. Банкам о них известно, но участвовать в их реализации им невыгодно.

В ряде регионов наблюдается монополизм крупных банков и явная поддержка местных кредитных организаций со стороны властей субъектов, что не позволяет создать конкурентную среду.

 

4.1 «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» КРЕДИТОВАНИЯ

 

Если вы собрались оформить кредит или ипотеку, то надо требовать выдачу на руки контракта для ознакомления. Если же вам не представляют данный документ, то лучше не сотрудничать с этим банком. Ипотечный вид кредитования является одним из самых ответственных видов кредита.

Годовые проценты часто служат визитной карточкой банка, ведь именно на них в первую очередь обращает внимание клиент. Но кроме годовых выплат существуют и другие платежи, такие как комиссия за рассмотрение заявки клиента, комиссия за факт выдачи самого кредита, сумма за ведение счета и оформление договора купли-продажи. Заемщику так же могут предложить оплатить нотариальное оформление договора ипотеки, которое составляет 1% от суммы кредита.

На первый взгляд это не много, но, учитывая стоимость квартиры, то это выйдет в копеечку. Покупатель должен будет заплатить оценку будущей квартиры, государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи, страховую премию. Но банк может потребовать, чтобы оценка проводилась компанией, которая сотрудничает с ними. Также нужно знать, что пока кредит не выплачен до конца, покупатель не имеет право ни продавать, ни дарить. Сдавать квартиру можно только при согласии банка. Покупатель должен ежемесячно выплачивать деньги, придерживаясь срока, указанного в договоре, иначе банк вас оштрафует.

И еще один момент!

Штрафы и пени оплачиваются в первую очередь. То есть, если вы внесли ежемесячную сумму, то банк вычитает из этой суммы штраф и получается, что вы снова не доплатили, соответственно снова штраф. Если покупатель постоянно нарушает сроки выполнения финансовых обязательств, то квартиру по иску банка могут продать. В этом случае банк вернет покупателю разницу между продажной стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, и добавят проценты и другие обязательные платежи в пользу банка. Чтобы этого избежать, прежде чем ставить свою подпись, надо внимательно изучить договор.

 

4.2 ПОМОЖЕТ ЛИ «МАТЕРИНСКИЙ» КАПИТАЛ

 

Итак, 1 января 2007 года свершилось то, о чем давно говорили. Уже год в России родившим второго ребенка начисляется материнский капитал, который, впрочем, можно будет использовать лишь через три года. А теперь эти капиталы можно будет вложить в жилье. Разберемся в двух аспектах: что смогут приобрести семьи с двумя детьми и окажет ли этот приток капитала влияние на рынок недвижимости.

Премьер Виктор Зубков подписал постановление правительства РФ, утверждающее правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Согласно документу, средства материнского капитала, а точнее 250 тысяч рублей, получаемого семьей после рождения второго или последующего ребенка, можно будет направить на первый взнос по ипотеке или погашение кредита, а также на жилое строительство.

Надо заметить, что буквально все регионы России отмечают резкий всплеск рождаемости в 2007 году. Социологи размышляют о том, что же оказало такое влияние. Но действительно ли эти деньги могут быть направлены на рынок недвижимости, и что на нем можно будет приобрести, исходя из сегодняшних реалий?

Учитывая стоимость дачных домиков и не только в Подмосковье, но и в регионах, это как минимум 200 тысяч рублей. Но жить зимой в таком доме нельзя, поэтому все внутреннее оснащение может потянуть еще на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. При этом, для строительства даже небольшого домика, нужно иметь участок земли, как минимум две сотки. Найти такой участок нужно еще постараться.

В общем, если оценивать влияние этих цифр на рынок загородной недвижимости, то ими можно спокойно пренебречь – как величиной, просто несоизмеримой со средней ценой дома в Подмосковье в 500 тысяч долларов. Особенно с учетом того, заявления на материнский капитал пока исчисляются всего лишь десятками тысяч рублей.

Оценивая влияние, которое может повлечь за собой использование материнского капитала именно для этой цели, можно отметить, что на московский рынок жилья оно не окажет никакого влияния, а вот подогреть региональный рынок может. Чтобы дать более точную оценку, надо понимать какое количество денег окажется в руках населения на начало 2010 года и соотнести его с объемом рынка, в том числе ипотечного кредитования.

 

4.3 ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА

 

Все больше людей, желающих изменить свои жилищные условия в качественно лучшую сторону, обращаются к ипотечному кредитованию. Действительно – удобный способ получить хорошую квартиру. Не выкладывая сразу внушительную сумму. Вот только пожелания покупателя не всегда совпадают с интересами банка.

Выбирая квартиру в строящемся доме, потребитель в первую очередь обращает внимание на цену квартиры, получается очень выгодная покупка. Только вот банк не хочет давать кредит под «будущее» жилье. Для него такой кредит является рискованным, поскольку его обеспечением служит квартира в еще не возведенном доме. При этом сама процедура кредитования усложняется – заемщик должен предоставить пакет дополнительных документов: разрешение на строительство, проектную декларацию, учредительные документы застройщика и т. д. в общем, процесс растягивается на долгие месяцы, а цена тем временем растет вместе с самим домом.

Выход из ситуации, не желая отталкивать клиентов, нашли сами застройщики с банками. Их совместные программы – оптимальный вариант для всех участников рынка новостроек. В первую очередь, такое сотрудничество позволяет снизить сроки рассмотрения заявки на кредит. С клиента снимается необходимость собирать дополнительные документы, так как объекты компании, с которой сотрудничает банк, уже прошли аккредитацию, и все документы по ним проверены. Более того, клиенту не потребуется предоставлять поручителей по кредиту или закладывать имеющуюся недвижимость – в случае неплатежеспособности клиента банк сможет возместить свои затраты продажей квартиры.

Причем ставки по кредиту в рамках таких совместных проектов выгодно отличаются от среднерыночных.

Специалисты отмечают, что покупка квартиры с использованием ипотеки на стадии строительства – не только возможность приблизить желанные квадратные метры и сэкономить. Это еще и очень выгодное финансовое вложение – ведь рост стоимости жилья значительно превосходит расходы по кредиту.

Рассмотрим, можно ли сделать ипотеку дешевле роста цен.

Официальные данные статистики утверждают, что в Российской Федерации рост стоимости недвижимости не превышает 24-26%. Если же ориентироваться на наблюдения из собственной жизни и опыта, знающих риэлторов и экономистов, он составляет не менее 40-50% в год.

Итак, согласно официальным данным, рост стоимости однокомнатной квартиры, оцененной в 1 млн. рублей, в год составит 260 тысяч рублей, а по оценкам наших специалистов – 400-500 тысяч рублей, согласно реальному росту стоимости недвижимости.

Максимальная сумма, которую семья с ежемесячным доходом в 25 тысяч рублей может откладывать на приобретение жилья или же, например, на погашение кредита, составляет 15 тысяч рублей. Путем простых математических вычислений мы получаем интересный результат. Откладывая в течении года по 15 тысяч рублей в месяц, семья накопит 180 тысяч рублей, тогда как цена на квартиру с первоначальной – в 1 млн.рублей возрастет на 260-500 тысяч рублей за тот же год. То есть рост стоимости жилья с лихвой покрывают всю накопленную сумму. И, замечу, что при этом нет речи о ежегодном росте официальной инфляции, которая в этом году составляет 11%.

Многие заемщики задаются одним вопросом, – в какой валюте лучше брать кредит?

Падение доллара оказывает на ипотечных заемщиков особый психологический эффект. Несмотря на то, что кредиты в валюте обходятся дешевле, желание дистанцироваться от неустойчивого доллара все сильнее. Это привело к тому, что доля валютных кредитов сократилась на треть со второго по третий квартал 2007 года.

На сегодняшний день выгоднее кредит брать в долларах. Но ипотечные кредиты берутся на 15-20 и более лет, поэтому для ипотечных заемщиков по-прежнему остается актуальным правило: валюта, в которой получают зарплату, равна валюте, в которой берут

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: