 |
Расчет стоимости земельного участка
|
|
|
|
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ №3
Оценка земельного участка усадебной застройки методом сравнения продаж
Исходные данные
В районе А предлагается к продаже свободный земельный участок площадью 800 кв. м под строительство двухквартирного усадебного дома. Участок имеет как позитивные свойства (прямоугольная форма, удобное расположение вблизи общественного центра и остановки скоростного транспорта), так и отрицательные свойства (высокий уровень грунтовых вод).
Для сравнения выбрано пять подобных земельных участков:
- участок № 1 площадью 810 кв. м, расположен в районе «А» вблизи общественного центра на склоне оврага, продан три месяца назад под строительство двухквартирного усадебного дома за 140 000,00 грн.;
- Участок № 2 площадью 593 кв. м, расположен в районе «Б», продан два месяца назад под строительство одноквартирного усадебного дома за 107 200,00 грн;
- Участок № 3 площадью 800 кв. м, расположен в районе «А» вблизи общественного центра и остановки скоростного транспорта, продан в связи с банкротством владельца четыре месяца назад под строительство двухквартирного усадебного дома за 146 560,00 грн.;
- Участок № 4 площадью 600 кв. м, расположен в районе «Б» возле остановки скоростного транспорта, продан две недели назад под строительство одноквартирного усадебного дома за 121 920,00 грн.;
- Участок № 5 площадью 654 кв. м трапециевидной конфигурации, расположен в районе «В» возле остановки скоростного транспорта, в зоне превышения допустимого уровня шума, продан четыре месяца назад под строительство одноквартирного усадебного дома за 96 000,00 грн.
Известно, что:
- Недостаточная временная экспозиция на рынке снижает цену продажи на 20%
|
|
|
- Цены продажи в городе ежемесячно росли на 1%;
- Уровень цен в районе «А» превышает уровень цен района «Б» на 20%, района «В» - на 37%;
- Цены продажи ниже при высоких грунтовых водах - на 7%, при опасных геологических явлениях - на 13%, при неправильной форме участка - на 9%, при высоком уровне шума - на 7%;
- Цены продажи выше при пешеходной доступности до общественного центра - на 7%, до остановок скоростного транспорта - на 8%;
- Цены продажи земельных участков под строительство одноквартирных домов на 14% выше цен продажи земельных участка под строительство двухквартирных домов.
Расчет стоимости земельного участка
| Показатели | Оцениваемый участок | Земельные участки-аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| Площадь земельного участка, м2 | ||||||
| Цена продажи грн. | 140 000,00 | 107 200,00 | 146 560,00 | 121 920,00 | 96 000,00 | |
| Цена м2, грн. | 172,84 | 180,78 | 183,20 | 203,20 | 146,79 | |
| Правовое отношение | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Поправка: % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| грн. | ||||||
| Откорректированная цена, грн. | 172,84 | 180,78 | 183,20 | 203,20 | 146,79 | |
| Условия продажи | типовые | типовые | типовые | ликвидационные | типовые | типовые |
| Поправка: % | 0% | 0% | 20% | 0% | 0% | |
| грн. | 36,64 | |||||
| Откорректированная цена, грн. | 172,84 | 180,78 | 219,84 | 203,20 | 146,79 | |
| Дата продажи | 15.01.2012 | 20.10.2011 | 07.11.2011 | 20.09.2011 | 27.12.2011 | 24.09.2011 |
| Поправка: % | 3% | 2% | 4% | 0% | 4% | |
| грн. | 5,19 | 3,62 | 8,79 | 0,00 | 5,87 | |
| Откорректированная цена, грн. | 178,02 | 184,39 | 228,63 | 203,20 | 152,66 | |
| Местоположение в плане города | район А | район А | район Б | район А | район Б | район В |
| Поправка: % | 0% | 20% | 0% | 20% | 37% | |
| грн. | 0,00 | 36,88 | 0,00 | 40,64 | 56,48 | |
| Откорректированная цена, грн. | 178,02 | 221,27 | 228,63 | 243,84 | 209,14 | |
| Физические характеристики | высокие грунтовые воды | опасные геологические явления | трапециевидная конфигурация участка | |||
| Поправка: % | 6% | -7% | -7% | -7% | 2% | |
| грн. | 10,68 | -15,49 | -16,00 | -17,07 | 4,18 | |
| Откорректированная цена, грн. | 188,71 | 205,78 | 212,63 | 226,77 | 213,33 | |
| Использование прилегающей территории | Общественный центр, скоростной транспорт | Общественный центр | Общественный центр, скоростной транспорт | Скоростной транспорт | Скоростной транспорт, высокий уровень шума | |
| Поправка: % | 8% | 15% | 0% | 7% | 14% | |
| грн. | 15,10 | 30,87 | 0,00 | 15,87 | 29,87 | |
| Откорректированная цена, грн. | 203,80 | 236,65 | 212,63 | 242,65 | 243,19 | |
| Существующие требования к использованию и застройке земельного участка | двухквартирный дом | двухквартирный дом | одноквартирный дом | двухквартирный дом | одноквартирный дом | одноквартирный дом |
| Поправка: % | 0% | -14% | 0% | -14% | -14% | |
| грн. | 0,00 | -33,13 | 0,00 | -33,97 | -34,05 | |
| Откорректированная цена, грн. | 207,21 | 203,80 | 203,52 | 212,63 | 208,67 | 209,15 |
После внесения всех поправок на различия рассчитывается среднее медианное значение стоимости 1 м2 участков-аналогов, грн.:
|
|
|
(203,80+208,67+209,15)/3=207,21грн/м2.
позволяющее определить стоимость оцениваемого земельного участка,:
207,21х800 = 165 766,44 грн.
Задание: Определить рыночную стоимость земельного участка под коттеджем, расположенного в пешеходной доступности до торгового центра и в зоне залегания высоких грунтовых вод, если в течение текущего месяца в этом районе были проданы три подобных участка такого же размера:
- первый участок, расположен в пешеходной доступности до торгового центра и вне зоны залегания высоких грунтовых вод, - за 60 тыс. у.е.;
- второй участок, расположен за пределами пешеходной доступности до торгового центра и вне зоны залегания высоких грунтовых вод, - за 54 тыс. у.е.;
- третий участок, расположен за пределами пешеходной доступности до торгового центра и в зоны залегания высоких грунтовых вод, - за 51 тыс. у.е.
Решение:
1. Определить величину поправки на пешеходную доступность до торгового центра, сравнив цены продажи первого и второго участков:
60 тыс.у.е - 54 тыс.у.е. = 6 тыс.у.е.
2. Определить величину поправки на расположение в зоне залегания высоких грунтовых вод, сравнив цены продажи второго и третьего участков:
54 тыс.у.е. - 51 тыс.у.е. = 3 тыс.у.е.
|
|
|
3. Определить возможную цену продажи первого земельного участка, если бы он имел такие же свойства, как и оцениваемый:
60 тыс.у.е. - 3 тыс.у.е. = 57 тыс.у.е.
4. Определить возможную цену продажи второго земельного участка, если бы он имел такие же свойства, как и оцениваемый:
54 тыс.у.е. + 6 тыс.у.е. - 3 тыс.у.е. = 57 тыс.у.е.
5. Определить возможную цену продаж третьего земельного участка, если бы он имел такие же свойства, как и оцениваемый:
51 тыс.у.е + 6 тыс.у.е. = 57 тыс.у.е.
Ответ: Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет 57 тыс.у.е.
Оценка земельного участка коттеджной застройки экономическим методом.
Исходные данные
Застройщик намерен для строительства 10 коттеджей приобрести земельный участок площадью 1,0 га. По ценам, сложившимся на рынке в данном районе, построенный коттедж может быть продан за 393 750 у.е. Согласно проектно-технической документации стоимость строительства 10 коттеджей составляет 2 187 500 у.е.
Известно, что другие расходы, связанные с застройкой, оцениваются относительно стоимости строительства:
7% - на проектирование и отвод земельного участка;
21% - на долевое участие в развитии городской инфраструктуры;
4% - на менеджмент и маркетинг;
12% - на финансовое обслуживание.
Прибыль, приемлемая для застройщика, составит 15% от всех понесенных расходов.
Учитывая динамику продаж, сложившуюся на рынке, все коттеджи могут быть проданы в течение четырех лет. При норме отдачи проекта застройщика на уровне 10% коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета за этот период составляет 3,1699.
Расчет стоимости земельного участка
| Показатели | Общая сумма | в расчете на один год | Текущая стоимость |
| Суммарная площадь земельных участков, м2 | 10 000 | стоимость в расчете на год х коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета за этот период = 3,1699. | |
| Доход от продажи 10 коттеджей, у.е. | 3 937 500 | 984 375 | 3 120 370 |
| Затраты на строительство, у.е., всего, | 3 622 500 | 905 625 | 2 870 741 |
| В том числе: | |||
| • строительство | 2 187 500 | 546 875 | 1 733 539 |
| • проектирование и отвод земельного участка 7% от затрат на строительство | 153 125 | 38 281 | 121 348 |
| • местные сборы (долевое участие) 21% | 459 375 | 114 844 | 364 043 |
| • менеджмент 2,4% | 52 500 | 13 125 | 41 605 |
| • финансовое обслуживание 12% | 262 500 | 65 625 | 208 025 |
| • маркетинг 1,6% | 35 000 | 8 750 | 27 737 |
| прибыль застройщика 15% | 472 500 | 118 125 | 374 444 |
| Остаток для земли, грн. (Доход от продажи минус общие затраты на строительство) | 315 000 | 78 750 | 249 630 |
| в расчете на один квадратный метр | 24,96 |
|
|
|
Задание:
Какой будет рыночная стоимость 1 кв.м земли в районе коттеджной застройки, где цены продаж застроенных земельных участков площадью 500 кв.м составляют 300 тыс.грн., А суммарные затраты на освоение и застройку этих участков - 250 тыс.грн.
Решение:
1. Рассчитать стоимость условно свободного от застройки земельного участка:
300 тыс. - 250 тыс. = 50 тыс. грн.
2. Определить рыночную стоимость 1 кв.м земли:
50 тыс.грн.: 500 кв.м = 0,1 тыс.грн.
Ответ: Рыночная стоимость 1 кв.м земли составляет 100 грн.
|
|
|
