 |
ЗНОгрП зеленые насаждения ограниченного пользования.
|
|
|
|
За редкими исключениями ЗНОгрП по факту являются озеленением земельного участка какого-либо объекта недвижимости и, в связи с этим, сложностей с межеванием ЗНОгрП возникать не должно. Так наиболее массовый пример ЗНОгрП – озеленение территорий детских садов. Но есть и случаи, когда функция ограниченного пользования земельным участком с зелёными насаждениями является первичной по отношению к расположенной на участке недвижимости. Примеры: ботанические сады, платные парки. Сложности с формированием земельных участков подобных объектов (в тех редких случаях, когда таковые до сих пор не сформированы) должны решаться в каждом конкретном случае с учётом индивидуальных особенностей объекта.
ЗНВО Зелёные насаждения внутриквартального озеленения
ЗНВО – основной источник озеленённых внутриквартальных территорий для формирования озеленённых частей участков многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости согласно регламентам озеленения, утверждённым в проекте ПЗЗ. При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов в части вопросов озеленения необходимо учитывать:
- необходимость соблюдения норматива минимальной доли озеленения земельного участка (по ПЗЗ);
- желательность сохранения внутриквартальных скверов, как территорий общего пользования и самостоятельных участков рекреационного назначения (как описано выше);
- возможность использования озеленения стилобатов и крыш подземных и полуподземных гаражей (и других подобных сооружений) для соблюдения норматива минимальной доли озеленения земельного участка;
- нежелательность нарушения границами участков сложившейся рекреационной инфраструктуры квартала и сложившейся системы пешеходных проходов.
|
|
|
ЗНВСФ Зеленые насаждения, выполняющие специальные функции
Чаще всего при планировке и межевании кварталов жилой и деловой застройки ЗНВСФ могут встретиться как санитарно-защитное озеленение прилегающих к кварталам линейных объектов (дороги автомобильные и железные, реки и ручьи, полосы отвода инженерных коммуникаций и т.п.). При этом, как правило, ЗНВСФ оказываются на территориях общего пользования за пределами красных линий квартала. В тех случаях, когда такие насаждения всё же попадают в пределы квартала, при межевании необходимо учитывать следующее:
- включение части территорий ЗНВСФ санитарного назначения (озеленение автомобильных и железных дорог, полос отвода инженерных коммуникаций) в земельные участки многоквартирных жилых домов возможно только при соблюдении санитарно-эпидемиологического законодательства. Заключение о возможности использования сформированных таким образом земельных участков для размещения жилых домов необходимо получить в органах Роспотребнадзора в порядке, установленном п.3 ст.12 Закона РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии»;
- включение части территорий ЗНВСФ защитного назначения (озеленение водоохранных зон рек, озёр и ручьёв) в земельные участки многоквартирных жилых домов возможно только при соблюдении законодательства, регулирующего размеры, режимы и правовой статус водоохранных и водозащитных зон;
- выделение в пределах ЗНВСФ отдельных земельных участков рекреационного назначения (ЗНОП) возможно и желательно. Однако при этом опять же должны соблюдаться требования санитарно-эпидемиологического и водоохранного законодательств.
В общем случае, земельные участки ЗНВСФ должны выделяться по коду вида использования 12510 с одноимённым целевым назначением «для зелёных насаждений выполняющих специальные функции». При этом особое внимание необходимо уделить тому, чтобы различные по своему функциональному назначению территории общего пользования были разделены не чересполосицей новых красных линий, а границами сформированных в процессе межевания земельных участков общего пользования.
|
|
|
ЗНДО Зелёные насаждения декоративного озеленения
ЗНДО не формируют собственной функции и не подлежат выделению с помощью межевания. Они либо не учитываются в балансе озеленения участка (клумбы и деревья в вазонах, озеленение стен вьющимися растениями, деревья в решётке) либо учитываются как озеленение земельного участка объекта недвижимости (клумбы в земле, скверы без внутренней рекреационной инфраструктуры).
Особенности определения конкретных границ озеленённых участков при проведении межевания
При разработке проектов планировки и межевания выявляется несовпадение границ квартала и его объектов, установленных различными правовыми и нормативными документами:
- границы выделенных и прошедших кадастровый учёт земельных участков;
- границы объектов садово-паркового хозяйства;
- границы функциональных (Генплан) и территориальных (ПЗЗ) зон;
- границы территорий ЗНОП;
- красные линии, установленные ПДП;
- фактические границы объектов на местности.
Вопрос, который стоит перед проектировщиком Проекта планировки и проекта межевания – какие границы брать за основу при проведении новых красных линий в проекте планировки и при определении границ участков при межевании. Для принятия правильного решения необходимо учитывать, что любые картографические системы имеют ту или иную, чаще большую, величину погрешности отображения границ. При всём многообразии конкретных ситуаций мы рекомендуем руководствоваться в первую очередь фактическими границами объектов на местности и к ним привязывать всё остальное.
Основные выводы
1. Практика разработки проектов планировки и межевания в Санкт-Петербурге в 2006 – 2008 годах показывает, что разработчики относятся ко всем озеленённым пространствам квартала как к источнику формирования придомовых земельных участков. Формирования рекреационных территорий общего пользования внутри кварталов на уровне планировки и межевания территорий сейчас не происходит. Этим игнорируется существующая рекреационная структура территории кварталов и планировка территорий кварталов ранее установленная в ПДП, что является нарушением п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ.
|
|
|
2. При разработке проектов планировки и межевания застроенных жилых кварталов (микрорайонов) следует выделять обособленные земельные участки общего пользования рекреационного назначения. В практику разработки проектов планировки и межевания территорий, застроенных в период с 1917 по 1975 годы, необходимо ввести требование идентификации земельных участков, назначение которых согласно исходной проектной документации было «микрорайонный, внутриквартальный или межквартальный сад», и который в целым сохранился, в качестве именно сада (сквера) общего пользования. При разработке планировочных решений на вновь осваиваемых жилых территориях следует ввести практику формирования таких объектов в градостроительной структуре.
3. При разработке проектов планировки и межевания формировать структуру территорий общего пользования в границах проектирования квартала следует:
- определением контура квартала (кварталов) с помощью красных линий;
- межеванием территорий общего пользования внутри квартала с помощью границ формируемых земельных участков общего пользования.
4. Если в различных картографических материалах правоустанавливающих и нормативных документов есть несовпадение отображения какой-либо конкретной границы квартала или земельного участка, то при подготовке проектов планировки и межевания следует в первую очередь ориентироваться на фактическое расположение рассматриваемой границы на местности.
5. Рекомендовать Комитету по градостроительству и архитектуре Администрации СПб совместно с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга подготовить и утвердить нормативную документацию по порядку учёта положений законодательства Санкт-Петербурга о зеленённых насаждениях при разработке проектов планировки и проектов межевания.
|
|
|
